25.01.2019
Uwe Bethge

Wachsender Online-Handel verlangt neue Lösungen

Mieter setzen sich die Krone auf

Handel ist Wandel. Heute ist es das Internet, das stationäre Geschäfte in Innenstädten, Einkaufsstraßen und Shoppingcentern zum Nachdenken über neue Modelle des Handels zwingt.

Bis 2020 wird das On­line-Ge­schäft Pro­gno­sen zu­fol­ge ca. 20 Pro­zent des Um­sat­zes im Ein­zel­han­del aus­ma­chen. Für den Non-Food-Be­reich sagt GfK so­gar bis zu 40 Pro­zent voraus.

Das trifft zum ei­nen die Händ­ler, die ih­rer­seits be­reits neue Kon­zep­te aus­pro­bie­ren. Ein­kau­fen vor Ort wird zum Bei­spiel zu­neh­mend als Kauf­erleb­nis sti­li­siert. Auch die Mög­lich­keit, on­line be­stell­te Ar­ti­kel in der Fi­lia­le ab­zu­ho­len, soll die Men­schen in die Ge­schäf­te lo­cken. Ge­fragt sind je­doch auch die Ei­gen­tü­mer und Ver­mie­ter von Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en. Sie müs­sen sich or­dent­lich dre­hen, um Leer­stän­de, häu­fi­ge Mie­ter­wech­sel und die ge­rin­ger wer­den­de Nach­fra­ge der zu­dem we­ni­ger po­ten­ten Mie­ter zu kom­pen­sie­ren. Sonst dro­hen auch ih­nen ein Wert­ver­lust ih­rer Im­mo­bi­li­en oder gar fi­nan­zi­el­le Schwierigkeiten.

Ei­ni­ge Zah­len da­zu: Die Spit­zen­miet­prei­se ga­ben in den Big 10-Stand­or­ten (Me­tro­po­len) in 2018 um 0,2 Pro­zent nach, kon­sta­tiert JLL in sei­nem ak­tu­el­len Ein­zel­han­dels­markt­über­blick. Die Spit­zen­miet­prei­se in den Städ­ten der Ein­woh­ner­klas­se un­ter 100.000 Ein­woh­nern san­ken so­gar um 5,4 Pro­zent. Wenn man auf den Leer­stand schaut, er­mit­tel­te JLL in sei­ner Stu­die 2018 für die Big-Neun-Städ­te 8 Pro­zent al­ler Ein­zel­han­dels­flä­chen als verfügbar.

Die Zei­ten, wo es im­mer nur auf­wärts ging, sind im Han­dels­im­mo­bi­li­en­markt al­so vor­bei. Ei­gen­tü­mer müs­sen sich auf wei­te­re Rück­gän­ge und an­spruchs­vol­le­re Mie­ter ein­stel­len. An eta­blier­ten Stand­or­ten ist der Markt dies­be­züg­lich be­reits in Be­we­gung, aber vor al­lem jen­seits der Big-10-Stand­or­te herrscht wei­ter An­pas­sungs­be­darf an die neu­en Rea­li­tä­ten. Un­se­re Kanz­lei hat Denk­an­stö­ße ent­wi­ckelt, die Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mern und Ver­mie­tern im Re­tail­be­reich auch künf­tig ein er­folg­rei­ches Agie­ren er­mög­li­chen können.

Aus Denk­mus­tern ausbrechen

Das Zau­ber­wort hei­ßt: Fle­xi­bi­li­tät! Der Ein­zel­han­dels­mie­ter wird zu ei­ner um­wor­be­nen Spe­zi­es, er wird zum Kö­nig. Für Ei­gen­tü­mer hei­ßt das: Die La­ge rea­lis­tisch ein­schät­zen, aus al­ten Ver­hal­tens­mus­tern aus­bre­chen, in neu­en Zu­sam­men­hän­gen denken:

  • Passt die räum­li­che La­ge mei­ner Im­mo­bi­lie zur der­zei­ti­gen bzw. zur künf­ti­gen Nutzung?
  • Ist ei­ne In­ves­ti­ti­on in den Wert­erhalt oder in ei­nen Um­bau lang­fris­tig ge­winn­brin­gen­der als die Ren­di­te, die heu­te oh­ne sie noch er­wirt­schaf­tet wer­den kann?
  • Sind so­gar Ab­riss und Neu­bau nachhaltiger?
  • Wie ent­wi­ckelt sich der Ma­kro- und wie der Mi­kro-Stand­ort? Was ha­ben die Stadt­pla­ner vor?
  • Kön­nen Ko­ope­ra­tio­nen mit be­nach­bar­ten Han­dels-, Ge­wer­be- oder Wohn­im­mo­bi­li­en-Ei­gen­tü­mern un­er­kann­te Po­ten­zia­le eröffnen?

Fle­xi­ble Mietverträge

Be­weg­lich­keit ist aber vor al­lem auch bei den Miet­ver­trä­gen not­wen­dig. Stan­dards und al­te Mus­ter ha­ben aus­ge­dient und las­sen sich am Markt nicht mehr durch­set­zen. Das wird be­reits bei der Lauf­zeit der Ver­trä­ge deut­lich. Lang­fris­ti­ge Ver­ein­ba­run­gen über fünf bis zehn Jah­re ge­hö­ren zu­neh­mend der Ver­gan­gen­heit an. So lan­ge kön­nen und wol­len sich die meis­ten Händ­ler nicht mehr bin­den. Sie wol­len fle­xi­bel blei­ben und sich den im­mer schnel­ler wech­seln­den Markt­be­din­gun­gen an­pas­sen kön­nen. Das be­deu­tet: kür­ze­re Miet­lauf­zei­ten, fle­xi­bel ge­stal­te­te Kün­di­gungs­fris­ten, Son­der­kün­di­gungs­rech­te oder Nach­mie­ter­klau­seln. Die­se neue Be­weg­lich­keit in den Miet­ver­trä­gen hat Aus­wir­kun­gen auf den Miet­preis, der zwangs­läu­fig steigt.

Im­mer häu­fi­ger ob­liegt der Um- und Aus­bau der Re­tail-Flä­chen nach Mie­ter­wunsch dem Ei­gen­tü­mer oder es wer­den hier­für Bau­kos­ten­zu­schüs­se ver­ein­bart. Zu­stim­mun­gen zu spä­te­ren Um­bau­ten wer­den Mie­tern von vorn­her­ein zu­ge­stan­den. Und ver­brei­te­ter sind heu­te Ver­zich­te des Ver­mie­ters auf ei­nen Rück­bau von Mie­ter­ein- und -umbauten.

Fle­xi­bi­li­tät ist auch beim The­ma Wert­si­che­rung an­ge­sagt. Längst se­hen Miet­ver­trä­ge nicht mehr nur star­re In­dex­klau­seln vor. An der Ta­ges­ord­nung sind Um­satz­mie­ten, evtl. kom­bi­niert mit Min­dest- oder Höchst­mie­ten, je­weils mit oder oh­ne Ein­be­zie­hung der On­line-Um­sät­ze. Auch die Ver­ein­ba­rung mit­tel- oder lang­fris­ti­ger Ziel­mie­ten, Pro­be­mie­ten oder miet­frei­er be­zie­hungs­wei­se miet­re­du­zier­ter Zei­ten (et­wa sai­son­ab­hän­gig) kann Miet­in­ter­es­sen­ten ei­nen Ab­schluss er­leich­tern. Sol­che und an­de­re In­cen­ti­ves sind ein pro­ba­tes Mit­tel der Mie­ter­bin­dung oder Mie­ter­ak­qui­se. Leit­fa­den für die Ver­trags­ver­hand­lun­gen muss heu­te die Er­kennt­nis sein, dass der Re­tail-Mie­ter die Kö­nigs­kro­ne trägt.

Der 11. Han­dels­im­mo­bi­li­en-Gip­fel von Heu­er Dia­log am 20. und 21. März die­ses Jah­res wird mir die Mög­lich­keit ge­ben, auch dar­über mit Mar­tin Kind zu spre­chen. Der Prä­si­dent von Han­no­ver 96 ist Hör­ge­rä­te-, Fuß­ball- und Im­mo­bi­li­en-Un­ter­neh­mer in ei­ner Per­son und hat ins­be­son­de­re auch bei der Ver­mie­tung von Re­tail-Im­mo­bi­li­en über vie­le Jahr­zehn­te wert­vol­le Er­fah­run­gen ge­sam­melt. Ich freue mich da­her auf ein span­nen­des und in­ter­es­san­tes Gespräch.

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Der Autor
Bild: Uwe Bethge
Uwe Bethge
Rechtsanwalt und Notar
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