12.10.2018
Pepijn Morshuis

Wohn-Dialog Berlin 2018

Aus eins mach sechs!

In vielen dichtbebauten Vierteln der Großstädte liegen immer wieder einzelne Grundstücke, die „nur“ mit einem eingeschossigen Supermarkt bebaut sind. Diesen Flachmännern geht es nun an den Kragen. Projektentwickler planen zunehmend die Überbauung.

Das En­de der Flach­män­ner: In den gro­ßen Städ­ten gibt es beim Woh­nungs­bau ei­nen neu­en Trend. Frei­ste­hen­de, ein­stö­cki­ge Su­per­märk­te – so ge­nann­te Flach­män­ner – wer­den über­baut. An­stel­le der Ein­ge­schos­ser wer­den Im­mo­bi­li­en mit fünf oder sechs Eta­gen mit Ein­zel­han­dels­flä­chen im Erd­ge­schoss und Woh­nun­gen in den obe­ren Stock­wer­ken errichtet.

In den letz­ten Jah­ren hat sich der Neu­bau vor al­lem auf freie Flä­chen in den Städ­ten kon­zen­triert. Mitt­ler­wei­le sind die frei­en Grund­stü­cke al­ler­dings vie­ler­orts be­baut oder aus ver­schie­de­nen Grün­den nicht für den Neu­bau ver­füg­bar. Zu­dem ist der Nach­fra­ge­druck auf den Woh­nungs­märk­ten in den Me­tro­po­len im­mer wei­ter an­ge­stie­gen, weil die Nach­fra­ge das An­ge­bot deut­lich über­steigt. Da­her neh­men ei­ni­ge Pro­jekt­ent­wick­ler – aber auch Dis­coun­ter wie bei­spiels­wei­se Al­di oder Lidl – die Flach­män­ner mit ih­rer ge­rin­gen Flä­chen­aus­nut­zung für ei­ne Über­bau­ung  ins Visier.

Grund­sätz­lich kom­men al­le ein­ge­schos­si­gen Su­per­märk­te in den zen­tra­len La­gen der Städ­te in Fra­ge, wenn sie in ei­nem Wohn­ge­biet lie­gen. Dies gilt ins­be­son­de­re für äl­te­re Ob­jek­te, die nicht mehr den An­for­de­run­gen der Mie­ter ent­spre­chen, was zum Bei­spiel bei un­se­ren Ber­li­ner Pro­jek­ten der Fall war. Die Grund­bau­sub­stanz der Su­per­märk­te stammt teil­wei­se noch aus der Vor­wen­de­zeit und ist da­mit voll­kom­men veraltet.

Zu­stim­mung des Mie­ters ist wich­ti­ge Voraussetzung

Ei­ne gro­ße Hür­de, die ein Ent­wick­ler bei ei­ner Über­bau­ung neh­men muss, ist die Ei­ni­gung mit dem Ein­zel­han­dels­mie­ter. Dies ist ei­ne Her­aus­for­de­rung, denn schlie­ß­lich muss der Händ­ler sein Ge­schäft für die Bau­zeit – in der Re­gel zwei Jah­re – schlie­ßen. Wenn der Mie­ter noch ei­nen lang­lau­fen­den Ver­trag hat und der Schlie­ßung nicht zu­stimmt, dann bleibt nur ab­zu­war­ten, bis der Miet­ver­trag mit dem Händ­ler endet.

Ge­ne­rell ist die­se spe­zi­el­le Art der Nach­ver­dich­tung sehr be­grü­ßens­wert: Die Flä­chen­aus­nut­zung durch ei­nen ein­ge­schos­si­gen Su­per­markt ist nicht ef­fi­zi­ent, wäh­rend gleich­zei­tig vie­le Men­schen in der Stadt kei­ne Woh­nung mehr fin­den. Auch die Trei ist froh, hier ei­nen Bei­trag leis­ten zu kön­nen. Gleich­zei­tig ge­hen wir un­se­re Pro­jek­te na­tür­lich den­noch aus ei­ner öko­no­mi­schen Per­spek­ti­ve an. Die Über­bau­ungs­pro­jek­te rech­nen sich für uns, da die Kom­bi­na­ti­on der Nut­zungs­ar­ten Woh­nen oben und Han­del im Erd­ge­schoss aus un­se­rer Sicht wirt­schaft­lich so­gar at­trak­ti­ver ist als ei­ne rei­ne Wohn­nut­zung. Wir kal­ku­lie­ren der­zeit mit ei­ner Brut­to­an­fangs­ren­di­te von fünf Prozent.

Hin­zu kommt: Bei Wohn­ge­bäu­den in ur­ba­nen La­gen ist das Erd­ge­schoss oh­ne­hin im­mer schwie­ri­ger zu ver­mie­ten bzw. zu ver­kau­fen als die obe­ren Eta­gen. In­so­fern ist ei­ne Han­dels­nut­zung, wenn die La­ge stimmt, die viel bes­se­re Lösung.

Ein Su­per­markt im Erd­ge­schoss bringt zwar ge­wis­se Nach­tei­le für die Be­woh­ner mit sich – wie bei­spiels­wei­se an An­lie­fer­ver­kehr. Al­ler­dings müs­sen wir hier stren­ge Auf­la­gen ins­be­son­de­re in punt­co Lärm­schutz ein­hal­ten. Und wir müs­sen zu­dem ei­ne Rei­he von Pro­ble­men lö­sen, wie bei­spiels­wei­se se­pa­ra­te Trep­pen­häu­ser, Brand­schutz­auf­la­gen, Ein­fahrt zur Tief­ga­ra­ge und so weiter.

Un­term Strich ist die Über­bau­ung von Su­per­märk­ten ei­ne sinn­vol­le Art der Nach­ver­dich­tung. In den zen­tra­len La­gen – dort, wo die Nach­fra­ge am grö­ß­ten ist, wird Wohn­raum ge­schaf­fen, gleich­zei­tig wer­den die be­stehen­den Su­per­märk­te durch mo­der­ne und zeit­ge­mä­ße Ein­zel­han­dels­flä­chen er­setzt – und gleich­zei­tig kann so auch ei­ne nach­hal­ti­ge Ren­di­te er­wirt­schaf­tet werden.

Der Autor
Urheber: Matthias Duschner
Pepijn Morshuis
Chief Executive Office, Trei Real Estate GmbH
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