02.03.2018
Michael Becken

Symposium Finanzierung

Neue Finanzierungsformen für Projektentwickler

Erfolgreiche Immobilienprojektentwicklungen beginnen nicht zuletzt bei der Finanzierungsstruktur. Hier gab es in den vergangenen 10 Jahren zahlreiche neue Entwicklungen. Alternative Finanzierungsinstrumente gewinnen für Projektentwickler mehr an Bedeutung

Die klas­si­sche Fremd­ka­pi­tal­fi­nan­zie­rung von Ban­ken in Form von Dar­le­hen und Kre­di­ten ist  längst nicht mehr der al­lei­ni­ge Weg ei­ner Pro­jekt­ent­wick­lungs­fi­nan­zie­rung. Schon jetzt nut­zen Pro­jekt­ent­wick­ler al­ter­na­ti­ve Fi­nan­zie­rungs­in­stru­men­te als Bei­mi­schung in de­ren Fi­nan­zie­rungs­struk­tur. Doch wel­che For­men wer­den hier­bei kon­kret von Pro­jekt­ent­wick­lern ge­nutzt? Häu­fig ver­wen­det wer­den Nach­rangdar­le­hen, die sich als Mez­za­ni­ne­ka­pi­tal ein­zel­ner im­mo­bi­li­en­af­fi­ner In­ves­to­ren oder gar gan­zer Clubs ein­fü­gen. Zu­neh­mend las­sen sich aber auch ech­te Equi­ty-Joint-Ven­ture be­ob­ach­ten, die ein deut­lich grö­ße­res Ri­si­ko mit sich brin­gen und un­ter Um­stän­den auch stär­ke­re An­for­de­run­gen an den In­ves­tor stel­len. Nicht zu­letzt ver­su­chen sich so­ge­nann­te Crowd­platt­for­men zu eta­blie­ren, die letzt­lich über ähn­li­che Struk­tu­ren das Ka­pi­tal der Klein­an­le­ger in die Pro­jekt­ent­wick­lung spü­len. Der Markt für je­ne al­ter­na­ti­ven Fi­nan­zie­rungs­for­men hat sich in den ver­gan­ge­nen Jah­ren, nicht zu­letzt als Re­ak­ti­on auf das Nied­rig­zin­s­um­feld so­wie den An­la­ge­druck bei vie­len in­sti­tu­tio­nel­len In­ves­to­ren, stark wei­ter entwickelt.

Wachs­tums­chan­cen nutzen

Mitt­ler­wei­le han­delt es sich um ein eta­blier­tes Seg­ment. Das häu­figs­te In­stru­ment ist da­bei die Mez­za­ni­ne-Fi­nan­zie­rung. Fast 50 Pro­zent der Be­frag­ten des von bul­wi­en­ge­sa er­ho­be­nen BF.​Quartals­ba­ro­me­ters ga­ben an, die­se Fi­nan­zie­rungs­form zu nut­zen. Die al­ter­na­ti­ven Fi­nan­zie­rungs­in­stru­men­te brin­gen nicht nur Vor­tei­le für die Ent­wick­ler, son­dern auch für die In­ves­to­ren: Ei­ner der Haupt­as­pek­te für vie­le An­le­ger ist na­tür­lich die deut­lich hö­he­re Ver­zin­sung des Mez­za­ni­ne-Ka­pi­tals im Ver­gleich zur Im­mo­bi­li­en­be­stands­in­ves­ti­ti­on. Je nach Ri­si­ko­aus­ge­stal­tung und in­di­vi­du­el­ler Struk­tu­rie­rung be­tra­gen Mez­za­ni­ne-Ka­pi­tal-Zin­sen mo­men­tan zwi­schen acht und bis zu 15 Pro­zent p.a. So­fern Bau­recht vor­liegt, be­trägt die Ver­zin­sung meist weit un­ter zehn Pro­zent. Steht die­ses noch aus und gilt es noch wei­te­re Pro­jekt­ent­wick­lungs­ri­si­ken zu meis­tern, sind Zin­sen von über zehn Pro­zent die Regel.

Ein wei­te­rer wich­ti­ger Fak­tor ist die Lauf­zeit. Die Ka­pi­tal­bin­dung ist in der Re­gel bei Fi­nan­zie­run­gen von Pro­jekt­ent­wick­lun­gen recht kurz, so dass das Ka­pi­tal zeit­nah wie­der zur Ver­fü­gung steht und re­inves­tiert wer­den kann. Doch war­um nut­zen Pro­jekt­ent­wick­ler der­zeit ver­mehrt al­ter­na­ti­ve Fi­nan­zie­rungs­in­stru­men­te? Zum ei­nen ist das ei­ge­ne Ka­pi­tal in der Re­gel be­grenzt, die Wachs­tums­chan­cen in den Märk­ten sind wei­ter­hin aber groß. Zum an­de­ren ist es auch für Pro­jekt­ent­wick­ler sinn­voll, ihr ei­ge­nes Ri­si­ko zu di­ver­si­fi­zie­ren und über die Bei­mi­schung von un­ter­neh­me­ri­schem Mez­za­ni­ne-Ka­pi­tal mehr Ein­zel­pro­jek­te zu stemmen.

Fest steht: Auch in Zu­kunft wird sich der An­teil al­ter­na­ti­ver Fi­nan­zie­rungs­in­stru­men­te bei Pro­jekt­ent­wick­lern wei­ter er­hö­hen und di­ver­si­fi­zie­ren. Dies liegt ei­ner­seits am boo­men­den Pro­jekt­ent­wick­lungs­markt und dem da­mit ho­hen Ka­pi­tal­be­darf der Bran­che. Da­ne­ben wird die Ent­wick­lung durch den ho­hen An­la­ge­druck vie­ler In­ves­to­ren ver­stärkt, die in Im­mo­bi­li­en in­ves­tie­ren wol­len und be­reit sind, für ei­ne hö­he­re Ver­zin­sung hö­he­re Ri­si­ken ein­zu­ge­hen. Für Pro­jekt­ent­wick­ler bie­tet das vor al­lem Chan­cen und neue Mög­lich­kei­ten, Ka­pi­tal ein­zu­sam­meln und sich von der Ban­ken­fi­nan­zie­rung un­ab­hän­gi­ger zu ma­chen. Nicht zu­letzt for­dert auch der Ge­setz­ge­ber mit zu­neh­men­der Re­gu­lie­rung ei­ne aus­ge­wo­ge­ne Ri­si­ko­ver­tei­lung so­wohl auf Sei­ten der fi­nan­zie­ren­den Ban­ken, als auch auf Sei­ten von Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren. Ne­ben Mez­za­ni­ne-Fi­nan­zie­run­gen sind da­her vor al­lem auch re­gu­lier­te Fonds­lö­sun­gen span­nend – so­wohl zur Fi­nan­zie­rungs­lö­sung als auch als ge­si­cher­te Exitlösung.

Der Autor
BECKEN Holding GmbH
Prof. Dr. Michael Becken
Geschäftsführer
BECKEN Invest GmbH
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