Die klassische Fremdkapitalfinanzierung von Banken in Form von Darlehen und Krediten ist längst nicht mehr der alleinige Weg einer Projektentwicklungsfinanzierung. Schon jetzt nutzen Projektentwickler alternative Finanzierungsinstrumente als Beimischung in deren Finanzierungsstruktur. Doch welche Formen werden hierbei konkret von Projektentwicklern genutzt? Häufig verwendet werden Nachrangdarlehen, die sich als Mezzaninekapital einzelner immobilienaffiner Investoren oder gar ganzer Clubs einfügen. Zunehmend lassen sich aber auch echte Equity-Joint-Venture beobachten, die ein deutlich größeres Risiko mit sich bringen und unter Umständen auch stärkere Anforderungen an den Investor stellen. Nicht zuletzt versuchen sich sogenannte Crowdplattformen zu etablieren, die letztlich über ähnliche Strukturen das Kapital der Kleinanleger in die Projektentwicklung spülen. Der Markt für jene alternativen Finanzierungsformen hat sich in den vergangenen Jahren, nicht zuletzt als Reaktion auf das Niedrigzinsumfeld sowie den Anlagedruck bei vielen institutionellen Investoren, stark weiter entwickelt.
Wachstumschancen nutzen
Mittlerweile handelt es sich um ein etabliertes Segment. Das häufigste Instrument ist dabei die Mezzanine-Finanzierung. Fast 50 Prozent der Befragten des von bulwiengesa erhobenen BF.Quartalsbarometers gaben an, diese Finanzierungsform zu nutzen. Die alternativen Finanzierungsinstrumente bringen nicht nur Vorteile für die Entwickler, sondern auch für die Investoren: Einer der Hauptaspekte für viele Anleger ist natürlich die deutlich höhere Verzinsung des Mezzanine-Kapitals im Vergleich zur Immobilienbestandsinvestition. Je nach Risikoausgestaltung und individueller Strukturierung betragen Mezzanine-Kapital-Zinsen momentan zwischen acht und bis zu 15 Prozent p.a. Sofern Baurecht vorliegt, beträgt die Verzinsung meist weit unter zehn Prozent. Steht dieses noch aus und gilt es noch weitere Projektentwicklungsrisiken zu meistern, sind Zinsen von über zehn Prozent die Regel.
Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Laufzeit. Die Kapitalbindung ist in der Regel bei Finanzierungen von Projektentwicklungen recht kurz, so dass das Kapital zeitnah wieder zur Verfügung steht und reinvestiert werden kann. Doch warum nutzen Projektentwickler derzeit vermehrt alternative Finanzierungsinstrumente? Zum einen ist das eigene Kapital in der Regel begrenzt, die Wachstumschancen in den Märkten sind weiterhin aber groß. Zum anderen ist es auch für Projektentwickler sinnvoll, ihr eigenes Risiko zu diversifizieren und über die Beimischung von unternehmerischem Mezzanine-Kapital mehr Einzelprojekte zu stemmen.
Fest steht: Auch in Zukunft wird sich der Anteil alternativer Finanzierungsinstrumente bei Projektentwicklern weiter erhöhen und diversifizieren. Dies liegt einerseits am boomenden Projektentwicklungsmarkt und dem damit hohen Kapitalbedarf der Branche. Daneben wird die Entwicklung durch den hohen Anlagedruck vieler Investoren verstärkt, die in Immobilien investieren wollen und bereit sind, für eine höhere Verzinsung höhere Risiken einzugehen. Für Projektentwickler bietet das vor allem Chancen und neue Möglichkeiten, Kapital einzusammeln und sich von der Bankenfinanzierung unabhängiger zu machen. Nicht zuletzt fordert auch der Gesetzgeber mit zunehmender Regulierung eine ausgewogene Risikoverteilung sowohl auf Seiten der finanzierenden Banken, als auch auf Seiten von Immobilieninvestoren. Neben Mezzanine-Finanzierungen sind daher vor allem auch regulierte Fondslösungen spannend – sowohl zur Finanzierungslösung als auch als gesicherte Exitlösung.
