30.06.2017
Yvonne Traxel

Bauboom durch rasantes Städtewachstum

Superslim ist der neue Trend bei Wohnhochhäusern

„Der Hochhausmarkt hat sich stark dynamisiert“, mit diesen Worten eröffnete Sven Carstensen MRICS, bulwiengesa appraisal, den Fach-Dialog „Hochhäuser“ in Frankfurt.

Rund 50 Teilnehmer trafen sich in der exklusiven „Garage“ von Design Offices und informierten sich umfassend über die aktuellen Entwicklungen. Die neuesten Zahlen von bulwiengesa waren für einige Zuhörer überraschend, denn immerhin fast 20% aller Wohnungen in Frankfurt sollen im Hochhausbereich entstehen. Dazu zählt auch der sog. Grand Tower, das bald höchste Hochhaus in Deutschland. Kamen die Käufer bisher zu 80% aus Deutschland, so hat sich der Investorenkreis mit dem Grand Tower geändert. Denn hier sind es ca. 50% asiatische Käufer, was sich auch in der Ausgestaltung der Immobilie bemerkbar macht.

Sehr kontrovers wird in New York der neue Trend zum „superslim“ Wohnhochhaus diskutiert. Nur wohlhabende Käufer kommen hier zum Zuge, so dass manche Bürger von elitären „Monstern“ am central park sprechen. Während es in New York per se keine Höhenbeschränkung gibt, müssen sich deutsche Projektentwickler an zahlreiche Bauvorschriften halten. „Das Housing Modell der Zukunft integriert alle Nutzergruppen und Lebensbereiche unter einem Dach“, prognostiziert Bernhard Rettig, Skidmore Owings & Merrill. Der soziale Mix und das „creating asperational living“ seien enorm wichtig für eine Gemeinde, die z.B. Stauräume, Spa, Fitness, Lounges und (Dach-)Terrassen zum Leben brauchen. Als integraler Ansatz eines Hybridhochhauses gilt der Omniturm in Frankfurt, in dem künftig Wohnen und Arbeiten unter einem Dach möglich sein wird.

Das Panel „Pro und Contra teure Wohnhochhäuser“ wurde recht kontrovers diskutiert. Reinhard Knodel, Inhaber von Pandion, sieht sein Erfolgsmodell in dem klaren Fokus auf hochwertigen Wohnungsbau mit zusätzlichen Serviceangeboten. Er widerspricht der These, dass Hochhausbau auch günstig geht, da die Anforderungen an Brandschutz, Fassadensysteme etc. zu kostspielig seien. Timo A. Péli, HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft, hält dagegen, dass Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen zu Herstellungskosten (Bauwerk und Technik) von 1.800,- €/qm erstellt werden können. Dies sei dann der Fall, wenn Systeme wiederholbar sind, ein hoher Vorfertigungsgrad – ähnlich einem Baukastensystem – besteht und der Brandüberschlag in Balkonplatten integriert wird. HOWOGE hat sich in einem Wettbewerbsverfahren genau für dieses Modell entschieden und will als Bestandshalter künftig 1.500 Wohnungen pro Jahr auf den Markt bringen. Christoph Gröner, CG Gruppe, sieht eine künstige Miete unter 10,- €/qm als nicht realistisch an. Einig waren sich alle Panelteilnehmer darin, dass die Fehler der Vergangenheit zu vermeiden sind, also Anonymität und soziale Brennpunkte nicht wieder entstehen dürfen. Markus Radermacher, stv. Leiter des Stadtplanungsamts Frankfurt, sagte dazu: „In der Innenstadt sind Hochhäuser akzeptiert, aber an den Rändern ist das anders. Hier lösen Hochhäuser Ängste aus.“ Er ergänzt außerdem, dass der Zugang zu öffentlichem Verkehr ein entscheidendes Kriterium darstellt, um Dichte in Innenstädten überhaupt zu ermöglichen.

Klaus Franken, Catella Project Management, stellt die provokante These auf, dass Wohnhochhäuser allein keine Berechtigung haben, sondern in ein Quartier eingebunden sein und zur Urbanität beitragen müssen. Christoph Gröner stimmt ihm zu, dass es einen besonderen Grund für ein Wohnhochhaus geben muss. Die CG Gruppe baut Hochhäuser ebenfalls nur in Quartieren, wie z.B. den Upper Nord Tower in Düsseldorf.

Letztlich ist den Teilnehmern deutlich geworden, dass ein Hochhaus nicht ohne die Beratung von Spezialisten gebaut werden sollte – zumindest wenn eigene Erfahrungen kaum vorliegen. Es gilt, Fehler im Fassadenbau und bei Brandschutz zu vermeiden sowie geotechnische Aspekte zu berücksichtigen. Dies haben die versierten Sprecher hervorragend dargelegt. Wir sind gespannt, wie sich die Hochhauslandschaft in den nächsten Jahren weiter entwickeln wird!

Das Event zum Thema
Die Autorin
Yvonne Traxel
Senior Projektleiterin
Heuer Dialog GmbH