25.04.2016
Stephan Rabe

Einige gravierende Veränderungen erwartet die Immobilienwirtschaft noch in dieser Legislaturperiode!

Deutschland und Europa in der aktuellen Legislaturperiode

Deutschlands Immobilienwirtschaft sieht sich momentan mit enormen Herausforderungen konfrontiert

Die an­ge­spann­ten Bal­lungs­zen­tren plat­zen aus al­len Näh­ten, der Be­darf an neu­en Wohn- und Wirt­schafts­im­mo­bi­li­en nimmt ste­tig zu. Ins­be­son­de­re der Zu­zug von Flücht­lin­gen aus den Kri­sen­re­gio­nen führt zu ei­ner wei­te­ren Ver­schär­fung die­ser Si­tua­ti­on. Auf der an­de­ren Sei­te will die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft als Part­ner der En­er­gie­wen­de ih­re Vor­rei­ter­stel­lung im Kli­ma­schutz aus­bau­en und muss des­halb so­wohl im Be­stand als auch im Neu­bau die Öko­bi­lanz wei­ter ver­bes­sern. Hier­zu be­darf es ge­eig­ne­ter re­gu­la­to­ri­scher Rahmenbedingungen.

Doch die vor­han­de­nen Re­ge­lun­gen sind mit­un­ter ent­we­der pra­xis­fern oder ver­al­tet und nicht mehr zeit­ge­mäß. Zu­dem plant die Re­gie­rung, be­ste­hen­de Auf­la­gen und Ge­set­ze wei­ter zu ver­schär­fen und so das Um­feld wei­ter zu verschlechtern.

Zu letz­te­rem Punkt zählt vor al­lem die ge­setz­li­che Grund­la­ge für den drin­gend be­nö­tig­ten Miet­woh­nungs­bau. Wäh­rend das Bünd­nis für be­zahl­ba­res Woh­nen und Bau­en auf ei­ne In­itia­ti­ve des Bun­des­bau­mi­nis­te­ri­ums über Mög­lich­kei­ten zur schnel­len Be­reit­stel­lung von neu­em Wohn­raum so­wie der Sen­kung der Bau­kos­ten dis­ku­tiert, ver­öf­fent­licht das Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um den Ent­wurf für das Zwei­te Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­pa­ket. Ins­be­son­de­re der Vor­schlag zur Er­wei­te­rung des Be­trach­tungs­zeit­raums für die Be­rech­nung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te von ak­tu­ell vier auf nun­mehr acht Jah­re ist ein ge­fähr­li­cher Ein­griff in die deut­sche Woh­nungs­wirt­schaft. Die­se künst­li­che Her­ab­sen­kung des Miet­spie­gels wür­de da­zu füh­ren, dass be­ste­hen­de Wohn­im­mo­bi­li­en, die un­ter die Miet­preis­brem­se fal­len, neu be­wer­tet und ent­spre­chend an Wert ver­lie­ren könn­ten. Die­se „Nach­jus­tie­rung“ könn­te be­ste­hen­de Fi­nan­zie­run­gen ge­fähr­den, neue In­ves­ti­tio­nen un­ter­bin­den und wei­te­re po­li­ti­sche Ziel­set­zun­gen wie die En­er­gie­wen­de voll­stän­dig kon­ter­ka­rie­ren. Die At­trak­ti­vi­tät deut­scher Wohn­im­mo­bi­li­en wür­de er­heb­lich sin­ken, drin­gend be­nö­tig­te In­ver­s­to­ren wer­den ver­schreckt. Doch ge­ra­de in der jet­zi­gen Zeit und dem ak­tu­el­len Um­feld wird pri­vat­wirt­schaft­li­ches En­ga­ge­ment so drin­gend be­nö­tigt wie sel­ten zuvor.

Für die be­zahl­ba­re Stadt­ent­wick­lung ar­bei­tet das Bun­des­bau­mi­nis­te­ri­um ak­tu­ell dar­an, den neu­en Bau­ge­biet­s­ty­pen „Ur­ba­nes Ge­biet“ in die Bau­nut­zungs­ver­ord­nung auf­zu­neh­men –  ein In­stru­ment, das der ZIA be­reits seit lan­ger Zeit for­dert, da die­ses ei­ne dich­te­re Be­bau­ung in in­ner­städ­ti­schen La­gen und ei­ne fle­xi­ble­re Nut­zungs­mi­schung er­mög­licht. Of­fen ist bis­lang aber, wie das „Ur­ba­ne Ge­biet“ mit den ver­al­te­ten Auf­la­gen des Bun­des-Im­mis­si­ons­schutz­ge­set­zes und der TA Lärm ver­ein­bart wer­den kann. Die Im­mis­si­ons-Auf­la­gen ba­sie­ren auch heu­te noch auf der Char­ta von Athen. Da­mals gab es sie noch, die lau­te In­dus­trie in den In­nen­städ­ten. Doch heu­te, rund 80 Jah­re spä­ter, ist es Zeit, mit die­ser Alt­last zu bre­chen und mehr Fle­xi­bi­li­tät für ei­ne mo­der­ne Stadt­ent­wick­lung zu ermöglichen.

In­des dis­ku­tiert das Bun­des­wirt­schafts­mi­nis­te­ri­um über ei­ne wei­te­re Ver­schär­fung der En­er­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV) be­reits für 2017. Erst zum 1. Ja­nu­ar 2016 gab es ei­ne No­vel­lie­rung der En­er­gie­eins­par­auf­la­gen für neu zu er­rich­ten­de Im­mo­bi­li­en, wo­durch sich die Her­stel­lungs­kos­ten im Wohn­seg­ment um et­wa sie­ben Pro­zent er­höht ha­ben. Die da­durch er­ziel­te Sen­kung des CO2-Aus­sto­ßes von schät­zungs­wei­se 0,02 Pro­zent steht da­zu in kei­nem Ver­hält­nis. Der neue Ent­wurf wur­de in der ak­tu­el­len Fas­sung be­reits von der Son­der­bau­mi­nis­ter­kon­fe­renz ab­ge­lehnt. Kri­tik­punk­te wa­ren u.a. die feh­len­de Wirt­schaft­lich­keit der Maß­nah­men und die man­geln­de Tech­no­lo­gie­of­fen­heit. Für die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft bleibt nun zu hof­fen, dass der über­eil­te Vor­schlag des Bun­des­wirt­schafts­mi­nis­te­ri­ums noch ein­mal um­fas­send über­ar­bei­tet wird.

Den­noch bleibt Kli­ma­schutz ei­nes der wich­tigs­ten Zie­le der Bran­che. Pas­send da­zu er­ar­bei­tet das Bun­des­bau­mi­nis­te­ri­um ak­tu­ell den Kli­ma­schutz­plan 2050, an des­sen Er­stel­lungs­pro­zess sich auch der ZIA be­tei­ligt. Doch der ak­tu­el­le Maß­nah­men­plan ent­hält eben­falls Vor­schlä­ge, die der Ver­ein­bar­keit von Kli­ma­schutz und Wirt­schaft­lich­keit im We­ge stün­den. So wür­den et­wa die for­mu­lier­ten Zwangs­sa­nie­rungs­maß­nah­men „durch die Hin­ter­tür“ die Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten für Im­mo­bi­li­en er­heb­lich er­hö­hen. Das scha­det so­wohl pro­fes­sio­nel­len als auch pri­va­ten In­ves­to­ren. Die Aus­wir­kung auf un­se­re Wirt­schaft wä­re enorm, denn et­wa je­de zwei­te Woh­nung in Deutsch­land ist ver­mie­tet. Doch die En­er­gie­wen­de lässt sich aus Sicht des ZIA auch mit wirt­schaft­lich sinn­vol­len Maß­nah­men vor­an­trei­ben, wes­halb der ZIA den För­der­kreis En­er­gie ge­grün­det hat. Ziel der Ar­beit wird es sein, im Dia­log mit der Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft ei­nen ei­ge­nen Maß­nah­men­ka­ta­log zu ent­wi­ckeln. Es ist an der Zeit, der Bun­des­re­gie­rung ei­ge­ne fun­dier­te Vor­schlä­ge zur Er­rei­chung der kli­ma­schutz­po­li­ti­schen Zie­le zu unterbreiten.

Der Autor
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Dr. Stephan Rabe
Rechtsanwalt und Geschäftsführer
ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.