25.10.2017
Marc P. Werner

Hotels sind "hot"! ...

Erfolg lässt sich gestalten - Heuer Fach-Dialog Hotelverträge

... aber auch nur, wenn die Verträge so gestaltet sind, dass sie von Finanzierern und Investoren akzeptiert werden und auch die Betreiber sie zu leben wissen.

Der Ho­tel­markt boomt. Der deut­sche Ho­tel­trans­ak­ti­ons­markt konn­te 2016 mit ca. 5,1 Mrd. EUR Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men im sieb­ten Jahr in Fol­ge ein Re­kord­ergeb­nis er­zie­len. Auch 2017 ver­spricht ein Re­kord­jahr zu wer­den. Vor al­lem gro­ß­vo­lu­mi­ge Ein­zel­trans­ak­tio­nen und vie­le in­ter­na­tio­na­le In­ves­to­ren tru­gen bis En­de Ju­ni 2017 zu die­sem gro­ß­ar­ti­gen Er­geb­nis bei; der Ren­di­te­druck ist ex­trem. Ei­ne Trans­ak­ti­on, über die in der Pres­se viel be­rich­tet wur­de, ist der Ver­kauf des Mo­tel One Spit­tel­markt in Ber­lin an ei­nen M&G Fund: Ei­nen Aus­blick in die Zu­kunft wagt nie­mand, aber nichts währt ewig.

 

Um­so wich­ti­ger sind gut ge­mach­te Be­trei­ber­ver­trä­ge und ein eng ge­führ­tes As­set­ma­nage­ment. Ei­ni­ge Trends bei Ho­tel­be­trei­ber­ver­trä­gen sind aus der Sicht von In­ves­to­ren, Ent­wick­lern, Fi­nan­zie­rern und Be­trei­bern offensichtlich:

  • Noch im­mer wer­den Ho­tel­be­trei­ber­ver­trä­ge mit Lauf­zei­ten von 20 oder 25 Jah­ren zu­züg­lich Op­tio­nen ab­ge­schlos­sen. Üb­lich ge­wor­den sind bei die­sen Lauf­zei­ten Fest­mie­ten zu­züg­lich Um­satz- oder EBIT­DAR-Be­stand­tei­len. Die Mie­te soll­te wert­ge­si­chert sein, wo­bei üb­li­cher­wei­se An­pas­sun­gen in ei­ner Ran­ge von 65% – 90% des Ver­brau­cher­preis­in­dex ver­ein­bart wer­den, die ab ei­ner Stei­ge­rung des In­de­xes von 5% greifen.
  • Der gro­ße The­men­kom­plex "In­stand­hal­tung, In­stand­set­zung, Er­satz" soll­te aus­ge­wo­gen und fair ge­stal­tet wer­den. im Üb­ri­gen gilt hier: Je ge­nau­er des­to bes­ser. Ei­ne so ge­nann­te Ab­gren­zungs­lis­te ("Kreuz­chen­lis­te ") emp­fiehlt sich immer.
  • Bei den Ne­ben­kos­ten sind ei­gent­lich nur die Grund­steu­er und die Ge­bäu­de­ver­si­che­run­gen dis­ku­ta­bel. Hier kann man über­le­gen, die­se Kos­ten zu ver­tei­len oder even­tu­ell die Kos­ten­tra­gung durch den Be­trei­ber zu begrenzen.
  • Bei den Miet­si­cher­hei­ten sieht man in­zwi­schen ei­ne brei­te Span­ne mit ei­ner Ab­si­che­rung in Hö­he von 6 – 24 Mo­nats­mie­ten. All­ge­mein gilt, je nied­ri­ger der Bürg­schafts­be­trag aus­fällt, des­to bes­ser müs­sen die üb­ri­gen Si­cher­hei­ten sein. Hier­bei kom­men Kon­zern­bürg­schaf­ten oder Pa­tro­nats­er­klä­run­gen in Be­tracht. Auch die un­ver­zicht­ba­re FF&E-Re­ser­ve kann ver­pfän­det wer­den. Mög­lich ist zu­dem ei­ne Si­che­rungs­über­eig­nung des FF&E.
  • Im Üb­ri­gen soll­te je­der Ent­wick­ler und In­ves­tor die The­men "FF&E, Be­triebs­vor­rich­tung und Ge­wer­be­steu­er" steu­er­lich prü­fen lassen.

Ins­ge­samt kann man fest­stel­len, dass durch den Ein­fluss in­ter­na­tio­na­ler In­ves­to­ren auch die Ver­trags­land­schaft bun­ter ge­wor­den ist. Ne­ben den Hy­brid-, Miet- und Pacht­ver­trä­gen und den in­zwi­schen po­pu­lär ge­wor­de­nen Fran­chise­ver­trä­gen, sieht man mehr und mehr Ho­tel­ma­nage­ment­ver­trä­ge. Ge­ra­de bei der letz­ten Ver­trags­art, die von al­len in­ter­na­tio­na­len Brands ge­liebt wird, kommt es auf die Lo­ca­ti­on und da­mit auch auf die Markt­macht des Ei­gen­tü­mers an. Je bes­ser die­se ist, des­to um­fang­rei­cher sind na­tür­lich die Mög­lich­kei­ten des Ei­gen­tü­mers, die­sen Ver­trag zu sei­nen Guns­ten zu verhandeln.

Ha­ben Sie In­ter­es­se am The­ma Ho­tel und Ho­tel­ver­trags­ge­stal­tung? Wei­te­re Blog­bei­trä­ge des Ho­tel­teams von Ho­gan Lo­vells fin­den Siehier.

Das Event zum Thema
Der Autor
Quelle: Hogan Lovells International LLP
Marc P. Werner
LL.M. (Miami), Partner, Head of Global Hospitality Group
Hogan Lovells International LLP