Beim weiteren Mieterbesatz sind die Erfolgsrezepte weit weniger klar. Hier bedarf es einer regionalen Vermietungsstrategie, die sich an Faktoren wie dem Einzugsgebiet und der Wettbewerbssituation orientiert. Generelle Anhaltspunkte für die Mieterauswahl gibt der HAHN Retail Real Estate Reports 2017/2018, der Mitte September veröffentlicht wurde. Er zeigt auf, welche Branchen derzeit besonders aktiv sind. Und, dass auch ein Blick über den Tellerrand sich lohnen kann.
Food-Branche führt Neuanmietungen an
Die Lebensmittelbranche und Drogeriemärkte zeigen seit Jahren eine bessere Umsatzent¬wicklung auf als der Non-Food-Einzelhandel (in 2016 nominal plus 1,4 vs. 1,0 Prozent gemäß GfK Geomarketing). Hier wirkt sich günstig aus, dass die Konkurrenz durch den E-Commerce weiterhin kaum eine Rolle spielt. Der Online-Anteil von Lebensmitteln ist mit 0,8 Prozent in 2016 gemäß GfK Geomarketing unverändert sehr niedrig. Bei schnelllebigen Konsumgütern sind es insgesamt nur 1,2 Prozent. Der Sektor bezieht aus den guten Rahmenbedingungen seine Wachstumsstärke: Im ersten Halbjahr 2017 zählten gemäß der Vermietungsstatistik von CBRE mit ROSSMANN, REWE, dm, EDEKA, Netto und ALDI ausschließlich Vertreter der Branchen Lebensmittel und Drogerieartikel zu den TOP-6-Händlern mit den meisten Neuanmietungen in allen Lagen und insbesondere in Fachmarkt¬zentren.
Non-Food: Hobby/Freizeit sowie Bau- und Gartenmärkte expandieren
Wir wollten in einer zusammen mit dem EHI durchgeführten Befragung der Expansionsbeauftragten führender deutscher Einzelhändler wissen, wie die zukünftige Nachfrage nach Einzelhandelsflächen eingeschätzt wird. Rund die Hälfte (47 Prozent) der im Sommer 2017 befragten Händler rechnet mit einer konstanten Entwicklung der Flächennachfrage (siehe Abbildung 59). Dies deckt sich mit den Ergebnissen der Vorjahresumfragen (2016: 55 Prozent und 2015: 48 Prozent). Eine positive Veränderung ist die bei 34 Prozent der Befragten vorliegende Erwartung einer zunehmenden Flächennachfrage für die kommenden 12 Monate. In den letzten beiden Jahren prognostizierten diese Entwicklung nur 25 bzw. 27 Prozent der Einzelhändler. Insbesondere die Branchen Hobby/Freizeit, Drogerie sowie Baumärkte (67/50/50 Prozent) gehen für die nahe Zukunft von einer zunehmenden Nachfrage aus. Rund ein Fünftel (19 Prozent) rechnet, ähnlich wie in den Befragungen von 2015 und 2016, mit rückläufigen Tendenzen, wobei diese Einschätzung in 2017 vorwiegend von Vertretern der Branchen Bekleidung und Schuhe/Accessoires geäußert wird (50/20 Prozent).
Warum nicht mischen? Wohnen, Büro und Arztpraxen bei Asset Managern gefragt
Fachmarktzentren und Shopping-Center haben eine Versorgungs-, aber auch eine Erlebnis- und Treffpunktfunktion. Wie der innerstädtische Raum können sie weit mehr abbilden, als nur Einzelhandel & Gastronomie. In der aktuellen Investorenbefragung der Hahn Gruppe zeigen sich jeweils eine breite Mehrheit der Teilnehmer aufgeschlossen gegenüber einer partiellen Nutzung der Flächen durch Arztpraxen, Büros, Wohnen sowie Freizeit und Entertainment (siehe Abbildung 74). Mit der Nutzungserweiterung erschließen sich Asset Manager zusätzliche Handlungsoptionen im Falle einer Nachvermietung und stärken die Besucherfrequenzen eines Centers. Andererseits gibt es auch kritische Meinungen zu einer Vermietung an fremde Branchen. So schätzen 42 Prozent bzw. 37 Prozent der Befragten die Nutzungsarten Hotel und Freizeit/Entertainment als tendenziell weniger geeignet ein. Ursächlich hierfür ist möglicherweise die Einschätzung, dass bei diesen Mietern die Sicherheit der Mietcashflows potenziell geringer ist. Grundsätzlich lohnt es sich aber, als Asset Manager mit offenen Konzepten zu arbeiten und insbesondere die intelligente Einbindung von Arztpraxen und Büros intensiv zu prüfen, um die Flexibilität und Zukunftssicherheit des Centers zu erhöhen.
