28.09.2017
Jörn Burghardt

1. Halbjahr 2017 - TOP-6-Händler: ausschließlich Vertreter der Branchen Lebensmittel und Drogerieartikel

Fachmarktzentrum – Lebensmittel plus X

Der Objekttyp Fachmarktzentrum profitiert von der Zugkraft des Lebensmitteleinzelhandels. Dieser stellt die Grundversorgung der Bevölkerung her - gerne im Zusammenspiel mit der Drogeriemarktbranche - und bindet die Kunden an den Standort.

Beim wei­te­ren Mie­ter­be­satz sind die Er­folgs­re­zep­te weit we­ni­ger klar. Hier be­darf es ei­ner re­gio­na­len Ver­mie­tungs­stra­te­gie, die sich an Fak­to­ren wie dem Ein­zugs­ge­biet und der Wett­be­werbs­si­tua­ti­on ori­en­tiert. Ge­ne­rel­le An­halts­punk­te für die Mie­ter­aus­wahl gibt der HAHN Re­tail Re­al Es­ta­te Re­ports 2017/2018, der Mit­te Sep­tem­ber ver­öf­fent­licht wur­de. Er zeigt auf, wel­che Bran­chen der­zeit be­son­ders ak­tiv sind. Und, dass auch ein Blick über den Tel­ler­rand sich loh­nen kann.

Food-Bran­che führt Neu­an­mie­tun­gen an

Die Le­bens­mit­tel­bran­che und Dro­ge­rie­märk­te zei­gen seit Jah­ren ei­ne bes­se­re Um­satz­ent¬wick­lung auf als der Non-Food-Ein­zel­han­del (in 2016 no­mi­nal plus 1,4 vs. 1,0 Pro­zent ge­mäß GfK Geo­mar­ke­ting). Hier wirkt sich güns­tig aus, dass die Kon­kur­renz durch den E-Com­mer­ce wei­ter­hin kaum ei­ne Rol­le spielt. Der On­line-An­teil von Le­bens­mit­teln ist mit 0,8 Pro­zent in 2016 ge­mäß GfK Geo­mar­ke­ting un­ver­än­dert sehr nied­rig. Bei schnell­le­bi­gen Kon­sum­gü­tern sind es ins­ge­samt nur 1,2 Pro­zent. Der Sek­tor be­zieht aus den gu­ten Rah­men­be­din­gun­gen sei­ne Wachs­tums­stär­ke: Im ers­ten Halb­jahr 2017 zähl­ten ge­mäß der Ver­mie­tungs­sta­tis­tik von CB­RE mit ROSS­MANN, RE­WE, dm, EDE­KA, Net­to und AL­DI aus­schlie­ß­lich Ver­tre­ter der Bran­chen Le­bens­mit­tel und Dro­ge­rie­ar­ti­kel zu den TOP-6-Händ­lern mit den meis­ten Neu­an­mie­tun­gen in al­len La­gen und ins­be­son­de­re in Fachmarkt¬zentren.

Non-Food: Hob­by/Frei­zeit so­wie Bau- und Gar­ten­märk­te expandieren

Wir woll­ten in ei­ner zu­sam­men mit dem EHI durch­ge­führ­ten Be­fra­gung der Ex­pan­si­ons­be­auf­trag­ten füh­ren­der deut­scher Ein­zel­händ­ler wis­sen, wie die zu­künf­ti­ge Nach­fra­ge nach Ein­zel­han­dels­flä­chen ein­ge­schätzt wird. Rund die Hälf­te (47 Pro­zent) der im Som­mer 2017 be­frag­ten Händ­ler rech­net mit ei­ner kon­stan­ten Ent­wick­lung der Flä­chen­nach­fra­ge (sie­he Ab­bil­dung 59). Dies deckt sich mit den Er­geb­nis­sen der Vor­jah­res­um­fra­gen (2016: 55 Pro­zent und 2015: 48 Pro­zent). Ei­ne po­si­ti­ve Ver­än­de­rung ist die bei 34 Pro­zent der Be­frag­ten vor­lie­gen­de Er­war­tung ei­ner zu­neh­men­den Flä­chen­nach­fra­ge für die kom­men­den 12 Mo­na­te. In den letz­ten bei­den Jah­ren pro­gnos­ti­zier­ten die­se Ent­wick­lung nur 25 bzw. 27 Pro­zent der Ein­zel­händ­ler. Ins­be­son­de­re die Bran­chen Hob­by/Frei­zeit, Dro­ge­rie so­wie Bau­märk­te (67/50/50 Pro­zent) ge­hen für die na­he Zu­kunft von ei­ner zu­neh­men­den Nach­fra­ge aus. Rund ein Fünf­tel (19 Pro­zent) rech­net, ähn­lich wie in den Be­fra­gun­gen von 2015 und 2016, mit rück­läu­fi­gen Ten­den­zen, wo­bei die­se Ein­schät­zung in 2017 vor­wie­gend von Ver­tre­tern der Bran­chen Be­klei­dung und Schu­he/Ac­ces­soires ge­äu­ßert wird (50/20 Prozent).

War­um nicht mi­schen? Woh­nen, Bü­ro und Arzt­pra­xen bei As­set Ma­na­gern gefragt

Fach­markt­zen­tren und Shop­ping-Cen­ter ha­ben ei­ne Ver­sor­gungs-, aber auch ei­ne Er­leb­nis- und Treff­punkt­funk­ti­on. Wie der in­ner­städ­ti­sche Raum kön­nen sie weit mehr ab­bil­den, als nur Ein­zel­han­del & Gas­tro­no­mie. In der ak­tu­el­len In­ves­to­ren­be­fra­gung der Hahn Grup­pe zei­gen sich je­weils ei­ne brei­te Mehr­heit der Teil­neh­mer auf­ge­schlos­sen ge­gen­über ei­ner par­ti­el­len Nut­zung der Flä­chen durch Arzt­pra­xen, Bü­ros, Woh­nen so­wie Frei­zeit und En­ter­tain­ment (sie­he Ab­bil­dung 74). Mit der Nut­zungs­er­wei­te­rung er­schlie­ßen sich As­set Ma­na­ger zu­sätz­li­che Hand­lungs­op­tio­nen im Fal­le ei­ner Nach­ver­mie­tung und stär­ken die Be­su­cher­fre­quen­zen ei­nes Cen­ters. An­de­rer­seits gibt es auch kri­ti­sche Mei­nun­gen zu ei­ner Ver­mie­tung an frem­de Bran­chen. So schät­zen 42 Pro­zent bzw. 37 Pro­zent der Be­frag­ten die Nut­zungs­ar­ten Ho­tel und Frei­zeit/En­ter­tain­ment als ten­den­zi­ell we­ni­ger ge­eig­net ein. Ur­säch­lich hier­für ist mög­li­cher­wei­se die Ein­schät­zung, dass bei die­sen Mie­tern die Si­cher­heit der Miet­cash­flows po­ten­zi­ell ge­rin­ger ist. Grund­sätz­lich lohnt es sich aber, als As­set Ma­na­ger mit of­fe­nen Kon­zep­ten zu ar­bei­ten und ins­be­son­de­re die in­tel­li­gen­te Ein­bin­dung von Arzt­pra­xen und Bü­ros in­ten­siv zu prü­fen, um die Fle­xi­bi­li­tät und Zu­kunfts­si­cher­heit des Cen­ters zu erhöhen.

Der Autor
HAHN Gruppe
Jörn Burghardt
Geschäftsführer
HAHN Fonds und Asset Management GmbH