12.03.2017
Francesco Fedele

2. Jahreskongress Finanzierung für die Real Estate Industry

Immobilienunternehmen setzen 2017 auf alternative Finanzierungsinstrumente

Die Immobilienbranche setzt 2017 stärker auf alternative Finanzierungsinstrumente – dies gilt für Projektentwickler und Bestandshalter gleichermaßen, wie eine aktuelle Umfrage der BF.direkt AG zeigt.

Das wich­tigs­te In­stru­ment sind bei bei­den Grup­pen die Nach­rang­dar­le­hen. Da­ne­ben spie­len Dar­le­hen von Ver­si­che­run­gen und Ver­sor­gungs­wer­ken ei­ne grö­ße­re Rolle.

Frü­her war Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung ei­ne ein­fa­che Sa­che. Das Ei­gen­ka­pi­tal hat­te man selbst, das Fremd­ka­pi­tal hol­te man sich bei der Bank. Ei­gen­ka­pi­tal plus Fremd­ka­pi­tal gleich Im­mo­bi­li­en­kauf. Spä­tes­tens seit der Fi­nanz­kri­se geht die­se Glei­chung nicht mehr auf und al­ter­na­ti­ve Fi­nan­zie­run­gen spie­len in der Bran­che ei­ne im­mer grö­ße­re Rol­le. Dies be­trifft nicht nur Pro­jekt­ent­wick­ler son­dern auch Be­stand­shal­ter. Die BF.​direkt AG hat ei­ne Um­fra­ge un­ter Pro­jekt­ent­wick­lern und Be­stand­shal­tern durch­ge­führt und bei­de Grup­pen nach ih­ren al­ter­na­ti­ven Fi­nan­zie­run­gen be­fragt. Das Haupt­er­geb­nis: Die Mehr­heit – so­wohl bei den Pro­jekt­ent­wick­lern als auch bei den Be­stand­shal­tern – plant, ih­re al­ter­na­ti­ven Fi­nan­zie­rungs­in­stru­men­te aus­zu­bau­en. Un­ter den Be­stand­shal­tern pla­nen 53 Pro­zent ei­ne Aus­wei­tung, un­ter den Pro­jekt­ent­wick­lern sind es so­gar fast 60 Prozent.

Als al­ter­na­ti­ve Fi­nan­zie­rungs­in­stru­men­te wird in der Re­gel ei­ne eher he­te­ro­ge­ne Grup­pe von Fi­nan­zie­rungs­struk­tu­ren be­zeich­net, bei de­nen es sich nicht um ein klas­si­sches Bank­dar­le­hen han­delt. Da­zu zäh­len Nach­rang­dar­le­hen, Dar­le­hen von Ver­si­che­run­gen oder Ver­sor­gungs­kas­sen, Equi­ty-Joint-Ven­ture-Fi­nan­zie­run­gen, Fi­nan­zie­run­gen durch Mez­za­ni­ne-Fonds, Schuld­schein­dar­le­hen, ei­ne Ka­pi­tal­er­hö­hung (bei Bör­sen­no­tie­rung), Wan­del­an­lei­hen, Un­ter­neh­mens­an­lei­hen oder Kreditfonds.

Ein Groß­teil der Be­stand­shal­ter nutzt al­ter­na­ti­ve Fi­nan­zie­run­gen nur als Beimischung
Un­ter den be­frag­ten Be­stand­shal­tern ver­wal­te­te die Mehr­heit ein Port­fo­lio, das klei­ner als 100 Mio. Eu­ro ist. Al­ler­dings ma­nagt rund ein Vier­tel ein Port­fo­lio mit ei­nem Vo­lu­men von mehr als zwei Mrd. Eu­ro. Der größ­te Teil (45 Pro­zent) be­wegt sich in ei­nem LTV-Kor­ri­dor zwi­schen 50 und 70 Pro­zent. Die al­ter­na­ti­ven Fi­nan­zie­rungs­in­stru­men­te spie­len bei ei­nem grö­ße­ren Teil nur ei­ne un­ter­ge­ord­ne­te Rol­le (0 bis 5,0 Pro­zent in Be­zug auf das ge­sam­te Port­fo­lio), al­ler­dings ga­ben auch 34 Pro­zent der Be­stand­shal­ter an, dass die Al­ter­na­ti­ven ei­nen An­teil zwi­schen 11 und 30 Pro­zent an der ge­sam­ten Fi­nan­zie­rungs­struk­tur ha­ben. Die wich­tigs­ten ver­wen­de­ten Struk­tu­ren sind Nach­rang­dar­le­hen (bei 40 Pro­zent der Be­stand­shal­ter), Schuld­schein­dar­le­hen (28 Pro­zent), Un­ter­neh­mens­an­lei­hen (28 Pro­zent), Dar­le­hen von Ver­si­che­run­gen (28 Pro­zent) und bei bör­sen­no­tier­ten Ge­sell­schaf­ten Ka­pi­tal­er­hö­hun­gen (28 Pro­zent). Et­was mehr als die Hälf­te der Be­stand­shal­ter hat ei­nen Ka­pi­tal­be­darf für das Jahr 2017 bis zu 100 Mio. Eu­ro. Um die­sen zu de­cken, plant mehr als die Hälf­te (53 Pro­zent) den Aus­bau der al­ter­na­ti­ven Finanzierungsinstrumente.

Pro­jekt­ent­wick­ler: Nach­rang­dar­le­hen sind das wich­tigs­te al­ter­na­ti­ve Finanzinstrument
Bei den be­frag­ten Pro­jekt­ent­wick­lern ha­ben rund zwei Drit­tel ein ak­tu­el­les Ent­wick­lungs­vo­lu­men bis zu 100 Mio. Eu­ro. Das Gros der Be­frag­ten (71 Pro­zent) bringt zwi­schen 11 und 20 Pro­zent Ei­gen­ka­pi­tal in sei­ne De­ve­lop­ments mit ein. Ein klei­ne­rer Teil (24 Pro­zent) bringt mit null bis zehn Pro­zent nur sehr we­nig Ei­gen­ka­pi­tal mit. Bei den De­ve­l­opern gibt es kla­re Prä­fe­ren­zen bei der Nut­zung der Al­ter­na­ti­ven: Rund zwei Drit­tel (59 Pro­zent) ha­ben Nach­rang­dar­le­hen in ih­rer Fi­nanz­struk­tur. Mit deut­li­chem Ab­stand fol­gen Dar­le­hen von Ver­si­che­rern und Ver­sor­gungs­wer­ken und Equi­ty-Joint-Ven­ture-Fi­nan­zie­run­gen (je­weils 26 Prozent).

Die De­ve­l­oper ha­ben um­fas­sen­den Ka­pi­tal­be­darf (Ei­gen­ka­pi­tal plus Fremd­ka­pi­tal) für das Jahr 2017: Rund 44 Pro­zent be­nö­ti­gen bis zu 50 Mio. Eu­ro, 15 Pro­zent zwi­schen 50 und 100 Mio. Eu­ro und wei­te­re 15 Pro­zent zwi­schen 100 und 200 Mio. Eu­ro. Um den Ka­pi­tal­be­darf 2017 zu de­cken, pla­nen fast zwei Drit­tel (59 Pro­zent) den Aus­bau der al­ter­na­ti­ven In­stru­men­te. Dies ist auch ei­ne der Stra­te­gi­en von Pro­jekt­ent­wick­lern, sich ge­gen ei­ne mög­li­che Zins­wen­de ab­zu­si­chern. Un­ter den De­ve­l­opern pla­nen 46 Pro­zent der Be­frag­ten ei­ne Zins­wen­de ein – deut­lich we­ni­ger als un­ter den Bestandshaltern.

Die BF.​direkt AG hat die Be­fra­gung im Ja­nu­ar und Fe­bru­ar 2017 durch­ge­führt. Ins­ge­samt wur­den 191 Fra­ge­bö­gen ver­sen­det, 38 Un­ter­neh­men ant­wor­te­ten, was ei­ner Rück­lauf­quo­te von 19,9 Pro­zent entspricht.

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Bild: Francesco Fedele
Francesco Fedele
CEO
BF.direkt