24.03.2017
Timo Pinder

Ein Marktbericht auf Basis von 40.000 Sekundärdaten

Leipzigs neuer Mieten-Atlas

Leipzig erlebt ein Wachstum aus Zuzügen und Geburtenüberschuss, wie zuletzt vor 150 Jahren in der Gründerzeit. Alle Parameter spiegeln eine Entwicklung wider, die noch vor wenigen Jahren unvorstellbar war.

Mit­tel­fris­tig rech­net die Stadt mit über 700.000 Ein­woh­nern, ein Wachs­tum, das sich nach­hal­tig auf den Im­mo­bi­li­en­markt auswirkt.

Vor die­sem Hin­ter­grund sind Sta­tis­ti­ken not­wen­dig, die ei­nen re­el­len Blick auf den Miet­zins in den ver­schie­de­nen Stadt­tei­len, auf Kauf- und Neu­bau­prei­se frei­ge­ben. PI­SA IM­MO­BI­LI­EN­MA­NAGE­MENT er­ar­bei­te­te 2016 mit dem Markt­be­richt 2016 Leip­zigs de­tail­lier­tes­ten An­ge­bots­miet­spie­gel. Für je­den Stadt­teil lie­fert er auf Grund­la­ge von 40.000 Se­kun­där­da­ten die ak­tu­ell an­ge­bo­te­ne Mie­te. Er­gänzt wird der Be­richt um ak­tu­ell an­ge­bo­te­ne Kauf- und Neu­bau­prei­se. Die Zah­len ma­chen deut­lich, dass es in al­len Leip­zi­ger Stadt­be­zir­ken be­zahl­ba­ren Wohn­raum gibt.

Be­zahl­ba­rer Wohnraum

Drei­vier­tel der Leip­zi­ger Stadt­tei­le wei­sen bei Be­stands­woh­nun­gen ei­ne durch­schnitt­li­che An­ge­bots­mie­te von un­ter 6,00 Eu­ro/m² auf. Über 7,00 Eu­ro/m² lie­gen die Prei­se in nur drei Leip­zi­ger Stadt­tei­len. Die durch­schnitt­li­che An­ge­bots­mie­te be­wegt sich bei Be­stands­woh­nun­gen zwi­schen 4,64 Eu­ro/m² (Baals­dorf)* und 7,74 Eu­ro/m² (Zen­trum)* und er­reicht bei Erst­be­zugs- bzw. Neu­bau­woh­nun­gen durch­schnitt­lich 11,37 Eu­ro/m² (Zen­trum)*. Woh­nun­gen im Plat­ten­bau sind deut­lich güns­ti­ger und lie­gen je nach La­ge zwi­schen 4,20 Eu­ro/m² (Sel­ler­hau­sen-Stünz)* und 5,98 Eu­ro/m² (Zen­trum-Süd)*. Wie in an­de­ren eu­ro­päi­schen Gro­ß­städ­ten auch sind die Zen­trums­la­gen ver­gleichs­wei­se teu­er. In Leip­zig wei­sen aber al­le an­de­ren Stadt­be­zir­ke in wei­ten Tei­len mo­de­ra­te Mie­ten auf. In je­dem Stadt­be­zirk exis­tie­ren ex­klu­si­ve, mitt­le­re und ver­gleichs­wei­se preis­wer­te durch­schnitt­li­che Angebotsmieten.

Ak­tu­ell kann kei­ne Re­de da­von sein, dass es ei­ne mas­si­ve Ver­drän­gung in­ner­halb ein­zel­ner Stadt­be­zir­ke gibt. Ei­ne wirk­li­che Ent­mi­schung fin­det nicht statt. Wir le­ben in ei­nem ge­sun­den Woh­nungs­markt, in dem kein Alar­mis­mus nö­tig ist. Je­der kann zu an­ge­mes­se­nen Prei­sen woh­nen. Leip­zig ist nach wie vor ei­ne mie­ter­freund­li­che Stadt. Das Wachs­tum fin­det nicht wie in Mün­chen auf Kos­ten der nied­ri­gen Ein­kom­mens­schich­ten statt. Es gibt der­zeit kei­nen aku­ten Hand­lungs­be­darf, in den Markt einzugreifen.

Dy­na­mik des Wohn­im­mo­bi­li­en­mark­tes: Lü­cken­be­bau­ung & Verdichtung

Der Markt­be­richt hilft, stark ge­frag­te La­gen der Stadt zu iden­ti­fi­zie­ren. Zu den A-La­gen ge­hö­ren ne­ben den Zen­trums­la­gen die Süd­vor­stadt, Schleu­ßig und Goh­lis-Süd. Sie be­le­gen die be­kann­ten Spit­zen­plät­ze bei den Prei­sen für Woh­nun­gen im Neu­bau bzw. Erst­be­zug (über 8,00 Eu­ro/m²)*. Die re­ge Bau­tä­tig­keit zielt hier auf Lü­cken­be­bau­ung und Ver­dich­tung. Zu­gleich wird das An­ge­bot im­mer knapper.

Dar­über hin­aus gibt es zahl­rei­che Stadt­tei­le, die Pro­jekt­ent­wick­ler in der jüngs­ten Ver­gan­gen­heit neu für sich ent­deck­ten. Da­zu zäh­len u.a. die Stadt­tei­le Lin­den­au, Mö­ckern (z.B. Ge­org-Schu­mann-Stra­ße) und Volk­mars­dorf, wo in­ten­si­ve Sa­nie­rungs­tä­tig­kei­ten laufen.

Neu­tra­le Be­ur­tei­lung des Marktes

Der Markt­be­richt leis­tet ei­nen Bei­trag zu neu­tra­ler Be­ur­tei­lung des Mark­tes in ei­ner dy­na­mi­schen Wachs­tums­si­tua­ti­on. Da­mit soll die Stadt un­ter­stützt wer­den, punkt­ge­naue woh­nungs­po­li­ti­sche Aus­sa­gen zu tref­fen. Als un­ab­hän­gi­ges Mak­ler­un­ter­neh­men be­stehen kei­ner­lei städ­ti­sche Ver­pflich­tun­gen oder Ver­bands­in­ter­es­sen. Da­zu be­trach­tet der Markt­be­richt aus­führ­lich die drei Be­rei­che Miet­zins, Wohn­ei­gen­tum und In­vest­ment. Für je­den Stadt­teil wer­den Durch­schnitts-, Mi­ni­mum- und Ma­xi­mum­wer­te des Miet­zin­ses ver­öf­fent­licht, dif­fe­ren­ziert nach Bau­zu­stand, Woh­nungs­grö­ße und Zim­mer­an­zahl. Für das Wohn­ei­gen­tum er­mit­telt der Be­richt Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in Denk­mal­sa­nie­rung, Neu­bau und Be­stand so­wie für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser. Aus­ge­wer­tet wur­den au­ßer­dem Kauf­prei­se für sa­nier­te bzw. neu ge­bau­te so­wie un­sa­nier­te Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser in den ein­zel­nen Stadt­be­zir­ken Leip­zigs. Al­le Da­ten wur­den durch das Mak­ler­team ge­wich­tet und in­ter­pre­tiert. So er­hal­ten Prak­ti­ker ein de­tail­lier­tes Zah­len­werk für Leip­zigs Woh­nungs­markt, der bis auf Stadt­teile­be­ne ei­ne Markt­ori­en­tie­rung lie­fert. Ein neu­er Markt­be­richt für den An­schluss­zeit­raum 1. Ju­li 2015 bis 31. De­zem­ber 2016 ist der­zeit in Ar­beit. Für die­se Auf­la­ge be­steht ei­ne Ko­ope­ra­ti­on mit der Be­rufs­aka­de­mie Sach­sen, Lehr­stuhl für Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft, der die ma­the­ma­tisch-wis­sen­schaft­li­che Ar­beit über­nahm. Da­mit wird der PI­SA-Markt­be­richt ab nun jähr­lich fort­ge­schrie­ben. Die nächs­te Aus­ga­be er­scheint im Au­gust 2017.

*Zah­len sind Durch­schnitts­wer­te pro Stadtteil

Der Autor
Bild: PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG
Timo Pinder
Geschäftsführer
PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG