03.06.2016
Thomas Sutor

Die Neupositionierung des ehemaligen Microsoft-Areals in Unterschleißheim

Vom Hub zur Mikrostadt – „Welcome to the Family“

Wie sich der Standort nun entwickelt und die Umnutzung einer Single- zur Multi-Tenant-Immobilie gelingt, beschreibt Thomas Sutor, Geschäftsführer der Oliv GmbH Thomas Sutor Architekt in seinem Beitrag.

In den letz­ten Jah­ren lässt sich be­son­ders auf dem Bü­ro­im­mo­bi­li­en­markt ein Trend be­ob­ach­ten: ei­ne zu­neh­men­de Dis­kre­panz zwi­schen dem wirt­schaft­li­chen Nut­zungs­zeit­raum ei­ner Im­mo­bi­lie und der tech­ni­schen bzw. bau­li­chen Le­bens­dau­er. Die Grün­de, war­um in­ner­halb we­ni­ger Jah­re Im­mo­bi­li­en an At­trak­ti­vi­tät ver­lie­ren, sind viel­fäl­tig. Feh­len­de Fle­xi­bi­li­tät, Miss­stän­de in der bau­li­chen Struk­tur sind nur ei­ni­ge bau­li­che Hin­der­nis­se. Viel in­ter­es­san­ter ist je­doch der Blick auf die struk­tu­rel­len Män­gel. Wor­an fehlt es den po­ten­ti­el­len Mie­tern und wel­che Qua­li­tä­ten hat das Um­feld? Und wo lie­gen die ver­bor­ge­nen Po­ten­zia­le um ei­ne neue Iden­ti­tät zu schaf­fen? Das Pro­jekt MI­CRO­CI­TY zeigt an­schau­lich, wie ein Nut­zungs­kon­zept für ei­ne zu­kunfts­fä­hi­ge Wert­er­hal­tung aus­se­hen kann.

Die An­kün­di­gung von Mi­cro­soft, im Som­mer 2016 den  Stand­ort in Un­ter­schleiß­heim zu ver­las­sen, er­for­der­te Hand­lungs­be­darf für den Ei­gen­tü­mer der Im­mo­bi­lie. Erst im Jahr 2000 er­baut, er­füllt das Ge­bäu­de die spe­zi­el­len funk­tio­na­len An­for­de­run­gen von Mi­cro­soft per­fekt. Knapp 40.000 m2 Bü­ro­flä­che ver­tei­len sich auf 12 Bü­ro­trak­te, Kan­ti­ne und ein zen­tra­les Ein­gangs­ge­bäu­de. Trotz der gu­ten Aus­gangs­la­ge – An­stieg der Bü­ro­be­schäf­ti­gung am Top-Stand­or­ten Mün­chen so­wie der gu­ten An­bin­dung an den öf­fent­li­chen Nah­ver­kehr, Au­to­bahn und Flug­ha­fen – war je­doch al­len Be­tei­lig­ten schnell klar, dass sich für die­se Grö­ße wahr­schein­lich kein Ein­zel­mie­ter fin­den wird, son­dern der Trend in Zu­kunft vom Sin­gle-Ten­ant-Ob­jekt zum Mul­ti-Ten­ant-Ob­jekt geht.

 Or­te schaf­fen, Po­ten­zia­le he­ben – un­ter die­ser Ma­xi­me ge­hen wir be­wusst aty­pisch an die Auf­ga­ben­stel­lung ran. Un­ser Ziel ist es, ein at­trak­ti­ves Pro­dukt wie­der auf den Markt zu­rück­zu­brin­gen. Da­her den­ken wir nicht in Ge­stal­tungs­ras­tern, son­dern in struk­tu­rel­len The­men. Wo sind die Hin­der­nis­se und wie sind die­se zu lö­sen? Wel­che Fea­tures braucht es, um ei­ne Im­mo­bi­lie für  meh­re­re Mie­ter in­ter­es­sant zu ma­chen? Was fehlt auf dem Markt? Und mit wel­chen Nut­zun­gen kann ein ur­ba­ner Mix in­ner­halb des Quar­tiers ge­schaf­fen werden?

Im Fall der ehe­ma­li­gen Mi­cro­soft-Im­mo­bi­lie be­steht die Her­aus­for­de­rung dar­in das für ei­ne ab­ge­schot­te­te Nut­zung kon­zi­pier­te ge­schlos­se­ne Are­al für ei­ne neue Nut­zer­welt zu öff­nen. Es Be­darf der Si­gnal­wir­kung des neu­ge­stal­te­ten, of­fe­nen Auf­takt­ge­bäu­des, wel­ches al­len Mie­tern ei­nen zen­tra­len gleich­be­rech­ti­gen Auf­tritt er­laubt und kur­ze We­ge zu den ein­zel­nen Ge­bäu­de­über er­mög­licht. Für die feh­len­de so­zia­le In­fra­struk­tur wer­den ent­spre­chen­de Nut­zun­gen des täg­li­chen Be­darfs an­ge­sie­delt, räum­lich als Markt­platz aus­ge­bil­det über die Öff­nung der Erd­ge­schoss­zo­ne im Mit­tel­be­reich. Die Neu­ge­stal­tung des Plat­zes „meet&greet“ mit ein­ge­scho­be­nen Ku­ben bil­det den neu­en kom­mu­ni­ka­ti­ven Mit­tel­punkt des Are­als, er­mög­licht ho­he Auf­ent­halts­qua­li­tät und öff­net den zu­vor ge­schlos­se­nen Kom­plex auch für die um­lie­gen­den Wohn­ge­bie­te. Die ef­fi­zi­en­te Ge­bäu­de­struk­tur bie­tet Fle­xi­bi­li­tät für ver­schie­de­ne Nut­zun­gen: von Bü­ro­flä­chen über Bil­dungs­an­ge­bo­te, Ho­tel und Woh­nen auf Zeit ist al­les mög­lich. So ent­steht die not­we­ni­ge Fle­xi­bi­li­tät für klein­tei­li­ge Ver­mie­tun­gen oder grö­ße­re zu­sam­men­hän­gen­de Flächen.

 Die Men­schen sind der Schlüs­sel zum Er­folg, die zeit­ge­mä­ße Ge­stal­tung und Um­set­zung der The­men der heu­ti­gen Zeit kön­nen nur das Mit­tel zum Zweck sein. Für die Neu­po­si­tio­nie­rung der Im­mo­bi­lie wur­de be­wusst ein ganz­heit­li­cher An­satz ge­wählt. Ne­ben dem Ei­gen­tü­mer und Ar­chi­tek­ten sind wei­te­re Fach­dis­zi­pli­nen wie Im­mo­bi­li­en­mar­ke­ting, Land­schafts­ar­chi­tek­tur etc. in­vol­viert. Der Vor­teil die­ser Her­an­ge­hens­wei­se liegt auf der Hand: der Aus­tausch zwi­schen den Be­tei­lig­ten bün­delt wert­vol­les Wis­sen und ga­ran­tiert die ge­mein­schaft­li­che kon­stan­te Um­set­zung des ent­wi­ckel­ten „Pro­dukts“. Da­zu ge­hört ei­ne Por­ti­on Mut zu un­ge­wöhn­li­chen We­gen, Kom­mu­ni­ka­ti­on und Trans­pa­renz in­ner­halb des Teams. Dass der Auf­wand sich ge­lohnt hat, zei­gen  et­li­che ak­tu­el­le An­fra­gen an­spruchs­vol­ler Mie­ter für Flä­chen zwi­schen 5.000 und 15.000 Qua­drat­me­tern. Im Ide­al­fall ist die Vi­si­on schon Rea­li­tät, wenn An­fang 2017 die Bau­ar­bei­ten für den Cam­pus in der Mit­tel­zo­ne beginnen.

Mehr In­for­ma­tio­nen zum Pro­jekt er­hal­ten Sie unterwww.​mic​roci​ty.​immobi­li­en

Herr Tho­mas Su­tor hält auf dem Im­mo­bi­li­en-Dia­log Nord­Al­li­anz am 12. Ju­li 2016 in Un­ter­schleiß­heim ein Vor­trag zum The­ma "Bü­ros der Zu­kunft: Das ehe­ma­li­ge Mi­cro­soft-Are­al in Unterschleißheim".

Der Autor
Bild: Thomas Sutor
Thomas Sutor
Geschäftsführer
Oliv GmbH Thomas Sutor Architekt