In den letzten Jahren lässt sich besonders auf dem Büroimmobilienmarkt ein Trend beobachten: eine zunehmende Diskrepanz zwischen dem wirtschaftlichen Nutzungszeitraum einer Immobilie und der technischen bzw. baulichen Lebensdauer. Die Gründe, warum innerhalb weniger Jahre Immobilien an Attraktivität verlieren, sind vielfältig. Fehlende Flexibilität, Missstände in der baulichen Struktur sind nur einige bauliche Hindernisse. Viel interessanter ist jedoch der Blick auf die strukturellen Mängel. Woran fehlt es den potentiellen Mietern und welche Qualitäten hat das Umfeld? Und wo liegen die verborgenen Potenziale um eine neue Identität zu schaffen? Das Projekt MICROCITY zeigt anschaulich, wie ein Nutzungskonzept für eine zukunftsfähige Werterhaltung aussehen kann.
Die Ankündigung von Microsoft, im Sommer 2016 den Standort in Unterschleißheim zu verlassen, erforderte Handlungsbedarf für den Eigentümer der Immobilie. Erst im Jahr 2000 erbaut, erfüllt das Gebäude die speziellen funktionalen Anforderungen von Microsoft perfekt. Knapp 40.000 m2 Bürofläche verteilen sich auf 12 Bürotrakte, Kantine und ein zentrales Eingangsgebäude. Trotz der guten Ausgangslage – Anstieg der Bürobeschäftigung am Top-Standorten München sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Autobahn und Flughafen – war jedoch allen Beteiligten schnell klar, dass sich für diese Größe wahrscheinlich kein Einzelmieter finden wird, sondern der Trend in Zukunft vom Single-Tenant-Objekt zum Multi-Tenant-Objekt geht.
Orte schaffen, Potenziale heben – unter dieser Maxime gehen wir bewusst atypisch an die Aufgabenstellung ran. Unser Ziel ist es, ein attraktives Produkt wieder auf den Markt zurückzubringen. Daher denken wir nicht in Gestaltungsrastern, sondern in strukturellen Themen. Wo sind die Hindernisse und wie sind diese zu lösen? Welche Features braucht es, um eine Immobilie für mehrere Mieter interessant zu machen? Was fehlt auf dem Markt? Und mit welchen Nutzungen kann ein urbaner Mix innerhalb des Quartiers geschaffen werden?
Im Fall der ehemaligen Microsoft-Immobilie besteht die Herausforderung darin das für eine abgeschottete Nutzung konzipierte geschlossene Areal für eine neue Nutzerwelt zu öffnen. Es Bedarf der Signalwirkung des neugestalteten, offenen Auftaktgebäudes, welches allen Mietern einen zentralen gleichberechtigen Auftritt erlaubt und kurze Wege zu den einzelnen Gebäudeüber ermöglicht. Für die fehlende soziale Infrastruktur werden entsprechende Nutzungen des täglichen Bedarfs angesiedelt, räumlich als Marktplatz ausgebildet über die Öffnung der Erdgeschosszone im Mittelbereich. Die Neugestaltung des Platzes „meet&greet“ mit eingeschobenen Kuben bildet den neuen kommunikativen Mittelpunkt des Areals, ermöglicht hohe Aufenthaltsqualität und öffnet den zuvor geschlossenen Komplex auch für die umliegenden Wohngebiete. Die effiziente Gebäudestruktur bietet Flexibilität für verschiedene Nutzungen: von Büroflächen über Bildungsangebote, Hotel und Wohnen auf Zeit ist alles möglich. So entsteht die notwenige Flexibilität für kleinteilige Vermietungen oder größere zusammenhängende Flächen.
Die Menschen sind der Schlüssel zum Erfolg, die zeitgemäße Gestaltung und Umsetzung der Themen der heutigen Zeit können nur das Mittel zum Zweck sein. Für die Neupositionierung der Immobilie wurde bewusst ein ganzheitlicher Ansatz gewählt. Neben dem Eigentümer und Architekten sind weitere Fachdisziplinen wie Immobilienmarketing, Landschaftsarchitektur etc. involviert. Der Vorteil dieser Herangehensweise liegt auf der Hand: der Austausch zwischen den Beteiligten bündelt wertvolles Wissen und garantiert die gemeinschaftliche konstante Umsetzung des entwickelten „Produkts“. Dazu gehört eine Portion Mut zu ungewöhnlichen Wegen, Kommunikation und Transparenz innerhalb des Teams. Dass der Aufwand sich gelohnt hat, zeigen etliche aktuelle Anfragen anspruchsvoller Mieter für Flächen zwischen 5.000 und 15.000 Quadratmetern. Im Idealfall ist die Vision schon Realität, wenn Anfang 2017 die Bauarbeiten für den Campus in der Mittelzone beginnen.
Mehr Informationen zum Projekt erhalten Sie unter www.microcity.immobilien
Herr Thomas Sutor hält auf dem Immobilien-Dialog NordAllianz am 12. Juli 2016 in Unterschleißheim ein Vortrag zum Thema "Büros der Zukunft: Das ehemalige Microsoft-Areal in Unterschleißheim".
