INSIGHT Nr. 3, September 2012

Auch Alternativnutzungen gehören zum Geschäft - Fachmärkte in Deutschland

Ein Interview mit Miles Stephenson

Miles Stephenson
Miles Stephenson
Garigal Retail Immobilien

  Miles Stephenson, Gründer und Geschäftsführer von Garigal Retail Immobilien, erläutert im Gespräch mit INSIGHT die unterschiedlichen Wertsteigerungsstrategien seines Hauses für in die Jahre gekommene Fachmärkte ganz nach dem Motto: Von gestern? Von wegen! „Wenn Einzelhandel nicht mehr geht, kann man auch schon mal einen Aldi-Markt in eine Solar-Fabrik umwandeln“, so der Fachmarkt- und Shoppingcenter Experte Stephenson, der momentan Einzelhandels-Assets im Wert von 990 Mio. Euro im Management hat.


INSIGHT:  Garigal Retail Immobilien hat sich auf Fachmarktzentren spezialisiert,  warum?

Stephenson: Garigal Retail Immobilien ist auf die Akquise, die Revitalisierung und das erfolgreiche Management von Fachmärkten in Deutschland spezialisiert. Und das aus gutem Grund: Fachmärkte stellen aufgrund ihrer langfristigen Mietverträge und der hohen Renditen in Deutschland eine ausgezeichnete Kapitalanlage im Immobiliensegment dar. Jedoch unterliegen auch Fachmärkte einem Wandel, es reicht also nicht, Immobilien anzukaufen und diese lediglich zu verwalten. Vielmehr besteht ein erfolgreiches Portfolio- und Assetmanagement darin, stets die Fachmarktzentren fortzuentwickeln und durch die Optimierung des Handelsbesatzes die Fachmarktzentren attraktiv für die Mieter und die Kunden der Region zu gestalten.

Die Basis für den Erfolg ist die sorgfältige Analyse von dem ersten Moment der Akquisition an: Nicht der Cash-Flow und die Rendite sollten im Vordergrund stehen, wichtig ist es, das Augenmerk auf den erfolgreichen nachhaltigen Umsatz der Bestandsmieter zu legen. Dies ist und war immer der Basisbaustein für den langfristigen Erfolg von Garigal Retail Immobilien. Die im Unternehmen befindlichen Shopping-, Hybrid- und Fachmarktcenter wie Multi-Park Hameln, Dortmund Aplerbeck, Plaza Center Lübeck, PEP-Torgau, PEP-Grimma, Scharlachberg-Center Bingen sowie das Gründle-Center in Schwäbisch-Hall zählen zu den äußerst stabilen und nachhaltigen Fachmarktzentren Deutschlands.

INSIGHT: Wann kommt eine Akquise in Frage – neu entwickelte Fachmärkte oder Bestandsfachmärkte?

Stephenson: Bei der Akquise von Fachmarktimmobilien spielen  die Lage, der Branchenmix, der bestehende und entstehende Wettbewerb um den örtlichen Mieterbesatzes, das bestehende Baurecht, die Qualität der Mieter, die Laufzeit und die Rechtssicherheit der Mietverträge, aber natürlich auch der technische Zustand einer Immobilie und der Einstandspreis eine entscheidende Rolle.

Haupterfolgsfaktor ist die Überprüfung der Zukunftsfähigkeit der Handelsnutzung der Immobilien. Neuentwickelte Projekte sind oft mit zu hohen Mieten belegt, die dauerhaft aber nicht erzielbar sind. Vielmehr steht der Investor bei der Insolvenz eines Mieters oder nach dem Auslaufen der Mietverträge vor der Situation, dass die Miete nicht nachhaltig zu erzielen ist oder dass etwa nachhaltige Investitionen für die Umgestaltung der Mietflächen anfallen. Das kann bedeuten, dass die vielversprechende Anfangsrendite schnell gegen null schrumpft.

Große nachhaltige Chancen bietet immer noch der Ankauf älterer eingeführter Standorte, mit einem guten oder zu verbessernden Branchemix,  mit einem einzelhandelsverträglichen Mietniveau in einem guten technischen Zustand. Sie verfügen  über ein weitreichendes baurechtliches Nutzungsrecht. Interessant sind immer Standorte,  an denen bekannt ist, dass hohe Umsätze der Einzelhandelsmieter generiert werden.

Viele Objekte werden derzeit am Markt mit auslaufenden Mietverträgen zu geringen Einstandsfaktoren angeboten. Dies ist ein Markt mit großem Potential, wenn man es versteht, den Standort richtig weiter zu entwickeln und die Mietverträge langfristig zu sichern. Steht der Erwerbsfaktor mit den Mieten, den Nachinvestitionen, dem Branchenmix, dem Baurecht und den Umsätzen der Mieter in einem Einklang, so kann man guten Gewissens investieren.   

INSIGHT: Aufmöbeln statt abwracken ... Wo liegt das Potential beim Refurbishment von in die Jahre gekommenen Fachmarktcentern?

Stephenson: Ein Beispiel für das nachhaltige Potential im Rahmen einer intelligenten Akquise von älteren und etablierten Fachmarktzentren ist das PEP Torgau, einem besonders erfolgreichen  Hybridcenter in der sächsische Stadt Torgau. Auch hier wurde der Grundsatz der Akquisition eingehalten, das ausgewogene Verhältnis der hohen Umsätze der Einzelhändler und dem Einstandspreis zu erzielen. Garigal hatte das Center im Jahr 2008 erworben, der Neubeginn für das PEP Torgau begann im Jahr 2010 mit der Implantation eines attraktiven Mietermixes  und einem strategisch ausgerichteten Marketing. Wichtig war, die Einzelhandelsqualität des Centers zu stärken, um Abwanderung der Kunden und die Schwächung der Umsatzentwicklung zu verhindern. Heute überzeugt das Fachmarktzentrum mit stark steigenden Umsätzen und ist ein Garant für zahlreiche regionale Arbeitsplätze, zudem unterstreicht es das positive Image der Stadt Torgau.

INSIGHT: Wie wichtig ist Ihnen der Dialog mit den Mietern?

Stephenson: Bei über 600 Bestandsmietern aus dem Einzelhandelssegement ist es selbstverständlich, dass man sich in einem permanenten Austausch mit den führenden Einzelhändlern, aber auch den örtlichen hoch innovativen Einzelhändlern befindet. Und  genau dieser Dialog sichert, dass man am Ball bleibt, die Entwicklung des Einzelhandels und deren Anforderungen verinnerlicht und umsetzt – und manchmal bekommt man auch einen äußerst wertvollen Tipp für die Akquise.

INSIGHT: Haben Fachmarktzentren im Gegensatz zu Shopping-Centern zu kurze Lebenszyklen?

Stephenson: Das muss nicht unbedingt sein. Eher sollte man fragen, handelt es sich bei dem Fachmarktzentrum um eine nachhaltige Einzelhandels-Lage. Beantwortet man diese Frage mit Ja, wird der Zeitraum bis zur nächsten Revitalisierung sicher länger sein, insbesondere im Vergleich zu einem Shoppingcenter. In unserem Markt geht es immer um das Identifizieren und die Unterstützung von neuen Marken und neuen Einzelhändlern, damit man stets Vorreiter im Einzelhandel bleibt.

INSIGHT: Und wenn die Einzelhandelsnutzung nicht mehr funktioniert ...?

Stephenson: Dann ist es vielleicht Zeit für eine Alternativnutzung, die insbesondere in kleineren Anlagen gut funktionieren kann. Mit etwas Know-how kann man dann schon einmal einen Aldi-Markt in eine Solar-Fabrik umwandeln oder eine Handelsfläche in ein Fitnessstudio umfunktionieren. So lange man offen für kreative Lösungen ist, wird man mit Fachmarkt-Immobilien Erfolg haben. Aber wenn man von Anfang an sorgfältig bei der Analyse von Fachmarktzentren im Rahmen der Akquise vorgeht und diese professionell managt, so wird diese Frage überhaupt nicht entstehen.

INSIGHT: Vielen Dank für das Gespräch.


Miles Stephenson ist Gründer und Geschäftsführer von Garigal Retail Immobilien. Garigal wurde 2006 in Frankfurt gegründet und legt Geld institutioneller Investoren in großflächige deutsche Einzelhandelsimmobilien an, deren Ankermieter aus dem Lebensmittelhandel kommen.
www.garigal.de


Veranstaltungshinweis:

Weitere Details über die Strategien zur Revitalisierung von Fachmarktportfolien erfahren Sie von Miles Stephenson, CEO von Garigal Retail Immobilien beim 4. Deutschen Fachmarkt-Immobilienkongress 2012: Fachmärkte als Anlageimmobilie - Neue Standorte, neue Konzepte, neue Zielgruppen am 23. und 24. Oktober 2012 in Wiesbaden. Mehr dazu im Programm (PDF).