Schaut man sich die Zahlen an, scheint die Sache eindeutig. Nach aktuellen Schätzungen sind derzeit rund 380.000 Quadratmeter Bürofläche in Nürnberg kurzfristig verfügbar (JLL Büromarktbericht). Je nach Datenquelle liegt die Leerstandsquote zwischen neun und zehn Prozent und ist damit so hoch wie noch nie. Sie hat sich seit 2019 vervierfacht.

Liegt der Nürnberger Büromarkt also am Boden? Die Flächenumsätze in den zentralen Lagen der Innenstadt zeigen ein gänzlich anderes Bild. Die Nachfrage nach gut erschlossenen und integrierten Büroflächen, die modernen Standards entsprechen, ist hier unverändert groß. So groß, dass sie an einigen Stellen das Angebot übersteigt.

Bestes Beispiel für die Entwicklung ist der Kohlenhof, ein moderner Business Campus, den die Aurelis auf dem Gelände des ehemaligen Hauptgüterbahnhofs realisiert. Auf dem zehn Hektar großen Areal, nur wenige hundert Meter vom Nürnberger Hauptbahnhof entfernt, sollen gemäß Rahmenplan rund 100.000 Quadratmeter Mietfläche für Büros und angeschlossene Gastronomie entstehen. Eine Größenordnung, die angesichts der oben genannten Zahlen zunächst einmal ambitioniert erscheinen mag.

Doch die Erfahrung der vergangenen Jahre zeigt: Wenn wie in diesem Fall Lage, Anbindung und Ausstattung stimmen, dann nimmt der Markt diese zusätzlichen Flächen auf. Und das zu weiterhin akzeptablen und teilweise sogar steigenden Spitzenmieten.

Innerhalb weniger Jahre wurden im Kohlenhof so rund 90.000 Quadratmeter Büroflächen vermarktet. NielsenIQ (ehemals GfK) unterhält hier seit 2018 einen seiner zentralen Standorte in Europa. Novartis verlegte 2024 seinen Nürnberger Sitz in das neu errichtete Bürogebäude Güterwerk. Dabei trug der Kohlenhof mit seiner hervorragenden Anbindung an den Nürnberger Hauptbahnhof mit dazu bei, dass das Pharmaunternehmen überhaupt in der Stadt gehalten werden konnte.

Mit der Vermietung des Neubaus Kargo 3 (14.000 Quadratmeter Bürofläche) an die Deutsche Bahn gelang zuletzt der mit Abstand größte Einzelabschluss der vergangenen Jahre in Nürnberg. Der Kohlenhof entwickelte sich endgültig zur „Erfolgsgeschichte für Nürnberg“, wie OB Marcus König im Rahmen des Spatenstichs erklärte.

In diesem Jahr folgt dann ein weiterer Meilenstein: Die Aurelis verkauft das Baugrundstück für den Büroneubau IKON an die uniVersa Krankenversicherung. Der Eigennutzer sichert sich damit ein Gebäude, das mit bis zu 17 Geschossen, einer möglichen Bruttogeschossfläche von 24.000 Quadratmetern und der asymmetrischen Gestalt zu einer neuen Landmark in Nürnberg werden kann.
Der Verkauf richtet den Blick auf eine weitere wichtige Frage: Wie sieht der Investmentmarkt aktuell den Büromarkt in Nürnberg? Auch hier macht der Kohlenhof Hoffnung. Denn ein Großteil der Flächen ist nicht nur vermietet, sondern auch verkauft. Und das an national und international tätige Investmentgesellschaften wie KGAL (Güterwerk) oder HanseMerkur (NIQ-Gebäude). Das Vertrauen in den Büromarkt Nürnberg ist also vorhanden.

Der Kohlenhof mit seiner Dynamik steht stellvertretend für eine neue Realität in Nürnberg: Der Büromarkt differenziert sich immer stärker aus, und die Qualität der Nachfrage verändert sich. Periphere Lagen mit schlechter Anbindung sowie ältere und energetisch schwache Gebäude lassen sich immer schwerer vermarkten. In der Innenstadt, insbesondere im Bereich zwischen Kohlenhof und Dürrenhof, bildet sich dagegen ein neuer Central Business District (CBD) heraus. Dorthin drängen all jene Unternehmen, die ihren Mitarbeitern hochattraktive Arbeitsumfelder in bester Lage bieten wollen, um im Kampf um weiterhin dringend benötigte Fachkräfte nicht abgehängt zu werden. Damit kommt es zu der paradoxen Situation, dass Leerstand und Spitzenmieten gleichzeitig steigen.

Die Stoßrichtung für die künftige Entwicklung des Nürnberger Büromarktes sollte damit klar sein: Überzählige Bestände in der Peripherie müssen abgebaut oder umgewandelt werden. Gleichzeitig gilt es, den CBD über seine derzeitigen Grenzen hinaus zu erweitern.