Der deutsche Baumarkt ist vorsichtig, aber längst nicht verschlossen

Eine der meistgestellten Fragen bei Gesprächen auf Branchenveranstaltungen, läuft fast immer auf dasselbe hinaus: Wie steht es wirklich um den deutschen Baumarkt?

Die ehrliche Antwort ist komplizierter, als es die Schlagzeilen vermuten lassen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch und wird voraussichtlich nicht nachlassen. Doch der Weg von dieser Nachfrage bis zum fertigen Gebäude wird immer langsamer, komplizierter und teurer.

Deutschland braucht rund 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, um seine Wohnungsbaulücke zu schließen. Im Jahr 2025 wurden jedoch nur etwa 215.000 Wohnungen fertiggestellt – der niedrigste Wert seit mehr als einem Jahrzehnt. Nach Angaben des Pestel Instituts fehlen damit bundesweit inzwischen 1,4 Millionen Wohnungen.

Die Finanzierung ist schwieriger geworden. Und selbst wenn sie steht, folgen weitere Hürden. Die Due-Diligence-Prüfung eines mittelgroßen Projekts kann sechs bis zwölf Monate dauern, bei einer Nachbaranhörung oder einem komplexen Grundstück mitunter noch länger. Das liegt vor allem daran, dass Genehmigungen mehrere Behörden durchlaufen und niemand die Verantwortung für den Gesamtprozess trägt. Auch die Beschaffung wird weiterhin für jedes Projekt einzeln organisiert, anstatt auf wiederholbaren Verfahren zu beruhen. Dadurch landet das Risiko bei demjenigen mit der schwächsten Verhandlungsposition und nicht bei demjenigen, der es am besten tragen kann.

Vieles davon beruht auf Annahmen, die sich in Deutschland und weiten Teilen Europas seit Jahrzehnten kaum verändert haben. Genau deshalb muss es jetzt schneller vorangehen.

Vertrauen ist der eigentliche Engpass

Obwohl sich zunehmend die Erkenntnis durchsetzt, dass sich etwas ändern muss, herrscht weiterhin eine gewisse Zurückhaltung, als Erste neue Lösungen einzuführen.

Im privaten Sektor dreht sich alles um Vertrauen. Projektentwickler stellen nur dann auf eine neue Methode um, wenn sie sicher sind, dass sie sich auszahlt. Investoren wollen Belege sehen, bevor sie Kapital bereitstellen. Banken lockern ihre Risikovorgaben nicht ohne ein Referenzprojekt oder einen bereits feststehenden Käufer. Und Innovatoren müssen weiterhin beweisen, dass ihr Modell tatsächlich im großen Maßstab funktioniert, bevor andere den Schritt wagen.

Gleichzeitig beobachte ich ein wachsendes Interesse an der Frage, ob Technologie diesen Kreislauf durchbrechen und den Wohnungsbau für Projektentwickler wieder rentabel machen kann.

Genau deshalb sind die ersten Projekte, die jetzt realisiert werden, so wichtig. Jedes erfolgreiche Projekt beweist, dass die Technologie funktioniert, schafft Vertrauen beim nächsten Investor und Partner und bringt die Branche einem neuen, dringend benötigten Standard ein Stück näher.

Bei All3 haben wir einen Eindruck davon gewonnen, wie groß dieses Interesse tatsächlich ist. Bislang wurden in Deutschland Wohn- und Spezialprojekte mit einer Fläche von mehr als 240.000 Quadratmetern über unsere Designplattform Real Time Architecture abgewickelt. Sie verkürzt Entwurfs- und Planungszeiträume, die normalerweise Monate dauern würden, auf wenige Wochen. Eine solche Projektpipeline, die sich in ganz Deutschland entwickelt, ist ein starkes Signal dafür, dass der Markt wirklich bereit für eine andere Art des Bauens ist.

Wenn ich mit Projektentwicklern, Investoren und Planern spreche, sagen fast alle, dass sie Dinge anders machen wollen. Was sie zurückhält, ist mangelndes Vertrauen: Sie müssen darauf vertrauen können, dass ein neuer Ansatz rechtzeitig genehmigt wird, dass er versicherbar ist und dass aus einem erfolgreichen Pilotprojekt der neue Standard werden kann, ohne dass jemand im Hintergrund stillschweigend zusätzliche Risiken übernimmt.

Einige der offensten Gespräche darüber finden noch immer im Privaten statt: in Vorstandszimmern, beim Abendessen oder in den Pausen zwischen Konferenzveranstaltungen.

Deshalb haben wir Der Konstruktivist ins Leben gerufen, einen Podcast, der diese Fragen mit den Menschen diskutiert, die den Markt prägen. All3 übernimmt dabei die Rolle des Moderators und steht nicht selbst im Mittelpunkt.

Ein Thema taucht in diesen Gesprächen immer wieder auf: Wohnungssuchende in Deutschland haben keine eigene Stimme. Dr. Simon Kempf, Partner bei Persikop Development, hat diesen Punkt als Erster angesprochen. In Deutschland gibt es Verbände und Interessengruppen für fast jedes Anliegen im Wohnungssektor. Doch niemand vertritt formell die Menschen, die tatsächlich ein Zuhause suchen.

Axel Gedaschko, Maren Kern und Ingeborg Esser haben unabhängig voneinander in getrennten Gesprächen denselben Punkt angesprochen. Wenn so viele erfahrene Menschen ungefragt zu derselben Beobachtung gelangen, sollte man genau hinhören.

Mich würde sehr interessieren, wie Sie die Zukunft des Bauens einschätzen. Könnte Technologie eine zentrale Rolle bei der Lösung unserer Produktivitätsprobleme spielen? Wenn Sie etwas dazu zu sagen haben, würden wir Sie sehr gern bei Der Konstruktivist begrüßen. Folgen Sie uns gerne auf YouTube, um keine Folge mehr zu verpassen.