Ein Blick auf die aktuellen Marktdaten: In den USA lag die Büro-Leerstandsquote laut Yardi Matrix im September 2025 bei 18,6 Prozent. In Manhattan hatte sie im zweiten Quartal 2024 mit 23,6 Prozent ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht. In China liegen nach Angaben von Oxford Economics alle großen Städte über 20 Prozent, nahezu die Hälfte sogar über 30 Prozent. In Zentrallondon bewegt sich die Quote laut London Property Alliance bei rund 6,9 Prozent, doch Paris und Berlin verzeichnen seit mehreren Quartalen steigende Werte. In Berlin stehen laut JLL-Marktbericht Ende 2025 über 1,87 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer – eine Leerstandsquote von 8,2 Prozent.

Parallel verschärft sich die Wohnraumkrise. Laut UN-Habitat sind weltweit mehr als 2,8 Milliarden Menschen von unzureichenden Wohnverhältnissen betroffen. Das McKinsey Global Institute prognostizierte, dass die globale Lücke bei bezahlbarem Wohnraum auf 440 Millionen städtische Haushalte anwachsen könnte – rund 1,6 Milliarden Menschen. Auch in Europa bleibt das Problem drängend: In den Niederlanden fehlen rund 400.000 Wohnungen, in Deutschland hat sich die Lage seit 2020 durch sinkende Bautätigkeit und steigende Baukosten spürbar verschärft.

Dass Büroleerstand und Wohnungsmangel als zwei Seiten desselben Problems betrachtet werden können, zeigt sich zunehmend in internationalen Strategien. In den USA befinden sich laut RentCafe 2025 rund 71.000 Wohneinheiten aus Office-to-Residential-Conversions in der Entwicklungspipeline – ein neuer Rekord. In New York City wurden laut Cushman & Wakefield bis August 2025 bereits 4,1 Millionen Quadratfuß Bürofläche für Wohnumnutzungen in Angriff genommen. Städte wie Washington D.C. und Chicago setzen auf finanzielle Anreize, um solche Projekte zu fördern.

Doch permanente Konversionen haben Grenzen: Sie sind kostenintensiv, zeitaufwändig und je nach Rechtsraum mit komplexen Genehmigungs- und Umwidmungsverfahren verbunden. Die Architekturfirma Gensler schätzt nach einer Analyse von über 1.300 Gebäuden, dass nur rund 25 Prozent aller US-Bürogebäude baulich überhaupt dafür geeignet sind.

Neben diesen permanenten Konversionen gibt es einen konzeptionellen Zwischenweg: die temporäre gewerbliche Beherbergung in leerstehenden Gewerbeflächen. Das Prinzip: Modulare, vorgefertigte Wohneinheiten werden in leerstehende Büros gestellt. Die Nutzung erfolgt als gewerbliche Beherbergung, vergleichbar mit Boardinghäusern. Ziel ist es, dass die Fläche ihren Gewerbecharakter behält und nach Ablauf der Nutzung rückführbar ist – wobei die genaue rechtliche Umsetzung von den jeweiligen lokalen Bau- und Genehmigungsvorschriften abhängt.

In Berlin wird dieser Ansatz unter dem Namen „CommUnits“ erprobt – ein Modellprojekt von Transiträume e.V., der Stiftung AußerGewöhnlich Berlin und der Tiny House Foundation. Die Zielgruppe: Studierende, Auszubildende und Berufseinsteiger, die für einen begrenzten Zeitraum von drei bis sechs Monaten bezahlbar in der Stadt wohnen wollen. Modulare Einheiten zwischen 8 und 22 Quadratmetern werden ohne wesentlichen Eingriff in die Bausubstanz aufgebaut und können ebenso schnell wieder entfernt werden. Erste Pilotstandorte in Kreuzberg, Charlottenburg und Treptow befinden sich in Vorbereitung.

CommUnits versteht sich als Ergänzung zum klassischen Wohnungsbau und zu permanenten Konversionen. Es zeigt einen möglichen dritten Weg: modular, schnell umsetzbar und potenziell übertragbar auf andere Städte, in denen Leerstand und Wohnungsmangel gleichzeitig existieren.

Quellen: Yardi Matrix, U.S. Office Market Outlook Okt. 2025; London Property Alliance, Global Cities Barometer Okt. 2025; Oxford Economics, Chinese Office Markets 2024; JLL, Berlin Büromarktbericht Q4 2025; UN-Habitat, Annual Report 2024; McKinsey Global Institute, Affordable Housing Challenge 2014; RentCafe, Adaptive Reuse Report Jan. 2025; Cushman & Wakefield, NYC Office-to-Residential Sept. 2025; Gensler, Conversions+ 2024; Entwicklungsstadt.de, März 2026

Weitere Informationen: communits.de