Während Innenstadtlagen mit Leerständen um drei Prozent und steigenden Spitzenmieten gut dastehen, kämpfen Randlagen mit Leerstandsquoten von 15 Prozent und höher. Was vor fünf Jahren noch als Core galt, steht heute unter Druck.

 Die alte Gleichung gilt nicht mehr

Jahrelang war die Logik simpel: Mehr Bürobeschäftigte bedeuten mehr Flächennachfrage, weniger Leerstand und stabile Werte. Diese Gleichung ist gebrochen. Die Bürobeschäftigung stagniert, während der Flächenbestand weiter wächst. Hinzu kommt New Work: Viele Unternehmen reduzieren ihre Fläche pro Kopf um zehn bis zwanzig Prozent. Der Leerstand steigt strukturell. Die Prognosen sind ernüchternd: Bis 2030 könnten die Leerstandsquoten in den Top-7-Städten abhängig des Szenarios auf 15 bis 20 Prozent steigen, in Düsseldorf und Frankfurt sogar darüber hinaus.

 Was die Statistiken verschleiern

Wer Maklerberichte liest, könnte meinen, die Lage sei nicht dramatisch. Selbst in dezentralen Teilmärkten weisen Statistiken stabilen, wenn auch geringen, Mietwachstum aus. Doch dieser Eindruck trügt, denn Neubauten die aktuell auf den Markt kommen, ziehen mit hochwertiger Ausstattung den Durchschnitt nach oben. Erst eine hedonische Analyse – eine Methode, die Mietpreise um Qualitätsunterschiede bereinigt – zeigt das wahre Bild. Vergleicht man Flächen bei konstanten Qualitätsmerkmalen, sinken die Mieten in vielen Teilmärkten deutlich.

Die Kartierung der qualitätsbereinigten Mietentwicklung für Berlin und München macht den Wandel sichtbar: Zwischen 2015 und 2023 zeigten beide Städte noch ein flächendeckend positives Mietwachstum. Seit 2024 hat sich die Entwicklung gedreht: In Berlin dominieren nun Rückgänge, besonders in den Außenbezirken. München zeigt ähnliche Muster. Die Peripherie schrumpft, während nur noch einzelne zentrale Lagen stabil bleiben. Dann gilt das ökonomische Grundmodell wieder: Weniger Nachfrage bei gleichem Angebot führt zu Leerstand und der drückt auf die Mieten.

Die Stadtlandschaft verändert sich

Die gesamte Nutzungslandschaft ist in Bewegung. Wo vor zehn Jahren Büro funktionierte, rechnet sich heute vielleicht eher Wohnen. Die entscheidende Frage lautet: Was würde ich bauen, wenn das Grundstück unbebaut wäre? Diese Denkübung entlarvt viele Bestandsgebäude als Relikte vergangener Marktlogik bzw. Marktphase.

Daraus folgt die unbequeme Bewertungsfrage: Was ist eine dauerhaft leerstehende Immobilie noch wert? Die neue Wertbasis ist der Bodenwert plus Transformationspotenzial abzüglich der Umbaukosten.

 Primary oder Secondary?

Für Bestandshalter stellt sich die Kernfrage: Wo steht mein Objekt? Die Antwort ergibt sich aus drei Dimensionen. Erstens die Lage: ÖPNV-Anbindung, Umfeld, Adressbildung. Zweitens die Objektqualität: Gebäudetiefe, Belichtung, Haustechnik, ESG-Tauglichkeit. Drittens die Regulatorik: Energievorgaben und Planungsrecht. Die gefährdetsten Objekte stehen dort, wo sich vorgenannte Themen mit jeweils negativem Status Quo überlagern. Die Polarisierung wird sich fortsetzen.

 Ehrlich zu sich selbst sein

Wer diese drei Dimensionen schonungslos bewertet, erkennt seine Objekt in der Strategiematrix: Liegt das Objekt im Produktivitätskern (gute Lage, gute Qualität) gilt es, Position und Vermietung zu verteidigen. In der Revitalisierungszone (gute Lage, veraltetes Gebäude) lohnt sich ggf. ein Büro-Retrofit. Die Neupositionierungszone (schwache Lage, schwache Substanz) erfordert kurzfristige Umnutzung Richtung Wohnen oder Mixed-Use. Und in der Transformationszone (schwache Lage, aber solide Bausubstanz) braucht es eine mittel- bis langfristige Repositionierungsstrategie. Auch um im Exit-Case eine Wertschöpfung zu erzielen.

 Von der Analyse zur Entscheidung

Ist die strategische Einordnung klar, folgt die objektbezogene Prüfung: Ein Red-Flag-Check klärt die bauliche Machbarkeit alternativer Nutzungen. Eine Nutzungsmatrix und Businessplanung zur Repositionierung zeigt, welche Szenarien welche Renditeziele erreichen. Daraus leiten sich maßnahmenbezogene Investitionskosten ab. Am Ende steht eine belastbare Entscheidungsgrundlage: Go, No-Go oder Beobachten mit definierten Bedingungen.

 Fazit

Durchhalten ist keine Strategie mehr. Wer seinen Bestand als stille Reserve betrachtet, riskiert, dass der Markt die Entscheidung trifft. Die Stadtkarten von 2030 werden heute gezeichnet. Bestand halten ist keine passive Verwaltung mehr – es ist eine aktive Investition in die zukünftige Rolle des Standorts.