Heuer Dialog: Birte Becker, als Head of Origination Real Estate Funds verantworten Sie bei der LBBW Immobilien die Entwicklung neuer institutioneller Fonds sowie deren Vertrieb. Zu den gewöhnlichen institutionellen Investitionsarten wie Wohnen, Büro, Einzelhandel oder Hotel gehören Bildungsimmobilien nicht. Warum beschäftigen Sie sich gerade mit dieser Nutzungsart für institutionelle Investoren?
B. Becker: Drei große Trends haben in den vergangenen Jahren einige der klassischen Immobilieninvestitionen von institutionellen Investoren geprägt. Das ist zum einen das Thema Onlinehandel, der die Umsätze der stationären Einzelhändler negativ beeinflusst hat und infolgedessen auch die Miethöhen. Zweitens: Die Corona-Pandemie hat Homeoffice für alle Bürotätigkeiten ermöglicht und die Flächenbedarfe sind zurückgegangen. Hinzu kommt drittens die Zinswende, die jeden wirtschaftlichen Bereich tangiert und somit auch die Immobilienbranche. Die Auswirkungen auf Baukosten, Anschlussfinanzierungen und nicht zuletzt die Renditeerwartungen haben sich also grundlegend verändert. Kurz gesagt: Altbekannte Chancen- und Risikoprofile haben weitestgehend ihre Gültigkeit verloren. Dafür gibt es neue Chancen, und Bildungsimmobilien halte ich aus verschiedenen Gründen für eine der attraktivsten Immobiliennutzungsarten der kommenden Jahre.

Heuer Dialog: Was genau verstehen Sie unter Bildungsimmobilien?
B.Becker: Per Definition sind das alle Immobilien, die einen Beitrag zur Bildung leisten. Also Schulen und Kindertagesstätten sowie Hochschulen und Berufsschulen. Aber für uns gehören durchaus auch Einrichtungen für Erwachsenenbildung oder Bibliotheken dazu.

Heuer Dialog: Sie sagen, dass Bildungsimmobilien eine der attraktivsten Immobiliennutzungsarten der nächsten Jahre sein werden. Welche Rolle spielen diese denn derzeit im Portfolio institutioneller Investoren?
B.Becker: Derzeit spielen Bildungsimmobilien keine nennenswerte Rolle in der Portfoliozusammensetzung von institutionellen Investoren. Kindertagesstätten finden sich gelegentlich als Mieter in Büroimmobilien. Vereinzelt haben Investoren in der Vergangenheit auch Kita-Fonds gezeichnet, und eine kleine Gruppe institutioneller Investoren hat in die wenigen Bildungsfonds investiert, die auch Schulen als Allokation aufgenommen haben. Aber ein nennenswerter Trend lässt sich derzeit in der Breite nicht erkennen. Das liegt auch daran, dass es für Fonds kaum Investitionschancen im Bereich Schulen oder Hochschulen gibt.

Heuer Dialog: Und was macht die Investition in Bildungsimmobilien denn so attraktiv?
B.Becker: Der Investitionsbedarf in Schulen und Kindertagesstätten beträgt rund 68 Mrd. EUR (ohne Hochschulen und weitere Bildungseinrichtungen) und liegt damit rund 40 Prozent über dem Investitionsbedarf in Straßen. Kommunen verfügen jedoch nicht über ausreichende Mittel oder Kapazitäten. Förderungen machen lediglich rund 22 Prozent der Investitionen aus, während Ausschreibungspflichten oft zu höheren Projektkosten von ca. 30 Prozent führen im Vergleich zu privatwirtschaftlichen Projekten. Dadurch kann das richtige privatwirtschaftliche Kapital in Verbindung mit professionellen Partnern eine schnelle, qualitativ hochwertige und oft kostengünstigere Alternative darstellen. Für institutionelle Investoren ergeben sich in Abhängigkeit der Mieter und Standorte Ausschüttungsrenditen zwischen 4,5 und 5 Prozent.

Heuer Dialog: Kurze Zwischenfrage: Was meinen Sie mit „richtiges privatwirtschaftliches Kapital“?
B.Becker: Bildungsimmobilien sind zentrale Bestandteile der öffentlichen Infrastruktur und Orte von besonderer Bedeutung. Kapital ohne regionalen Bezug birgt das Risiko, Immobilien nur als Spekulationsobjekte zu erwerben. Passender ist daher Kapital mit Regionalbezug, z. B. Eigenkapitalgeber wie Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, deutsche Pensionskassen oder Versicherungen.

Heuer Dialog: Dann zurück zu den Akteuren. Welche Rollen spielen Architekten und Projektentwickler hier?
B.Becker: Architekten und Projektentwickler sind essenzielle Akteure, die Bildungsimmobilien mittlerweile modular herstellen können. Dies führt zu kurzen Entwicklungszeiten von ca. 2 Jahren, günstigen Herstellungspreisen zwischen 2.700 und 3.500 EUR pro Quadartmeter und lässt trotzdem Qualitätsanspruch und individuelles Design nicht außer Acht. Spezialisierte Akteure profitieren von dem überregionalen Bedarf und einem langfristigen Geschäftsmodell, Kommunen von schnellen Lösungen, und institutionelle Investoren von zunehmenden Investmentopportunitäten.

Heuer Dialog: Warum sind Bildungsimmobilien trotz offensichtlicher Vorteile bisher keine etablierte Investitionsart?
B.Becker: Es gibt mehrere Hemmnisse: Politische Rahmenbedingungen, komplexe Förderprogramme mit unzuverlässigen Bereitstellungszeiten, mangelnde Datentransparenz und ein im Vergleich zu Anleihen unattraktives Marktumfeld. Hinzu kommt oft ein fehlendes gemeinsames Verständnis der Akteure für Prozesse und Anforderungen. Das Problem ist anerkannt, doch bislang besteht noch eine Barriere. Die LBBW Immobilien übernimmt hier gesellschaftliche Verantwortung: Wir arbeiten daran, die Transparenz zu erhöhen und den Dialog zwischen allen Akteuren zu fördern, um Investitionshürden spürbar zu senken.

Heuer Dialog: Inwiefern beeinflussen Nachhaltigkeitsaspekte Ihre Überlegungen für Investitionen in Bildungsimmobilien?
B.Becker: Nachhaltigkeit ist ein zentraler Treiber unserer Investitionsentscheidungen in Bildungsimmobilien. Sie motiviert uns, aktiv in diesem Bereich zu agieren. Die LBBW Immobilien integriert nachhaltige Werte in alle Geschäftsfelder und strebt wirtschaftlichen Erfolg an, der soziale und ökologische Aspekte miteinander verbindet. Als Tochter der LBBW, einem öffentlich-rechtlichen Institut, fühlen wir uns dem Gemeinwohl und der regionalen Entwicklung verpflichtet. Verantwortung zu übernehmen ist für uns selbstverständlich – für Gesellschaft, Region und die Menschen, mit denen wir leben. Öffentliche Bildungsimmobilien sind Orte, die Menschen unterschiedlicher Hintergründe zusammenbringen und täglich soziales Miteinander ermöglichen. Keine andere Nutzungsart hat einen vergleichbar großen sozialen Einfluss.

Heuer Dialog: Wie gehen Sie konkret vor, um diese Vielfalt an Herausforderungen in ein investmentfähiges Produkt umzusetzen?
B.Becker: Wir setzen auf eine solide Kapitalbasis und investitionsfähige Immobilien neben geeignetem Eigenkapital. Ein wichtiger Baustein sind Transaktionswege, die Kommunen mit finanziellen Engpässen oder begrenzten Ressourcen unterstützen. Als Sanierungs-, Entwicklungs- und Erschließungsträger ist unsere Kommunalentwicklung seit 50 Jahren zuverlässiger Partner für Städte und Kommunen in Süddeutschland. In Zusammenarbeit mit Development, Asset und Investment Management schaffen wir unter dem Dach der LBBW Immobilien eine integrierte Plattform. So entstehen Investitionsmöglichkeiten, die exklusiv unseren konservativ ausgerichteten Investoren zugutekommen.

Heuer Dialog: Welche Aspekte sind zudem wichtig für den Erfolg?
B.Becker: Die Fremdkapitalbeschaffung ist wegen geringer Datentransparenz und fehlender Etablierung als Investitionsart bisher herausfordernd. Um Fremdfinanzierungen zu stärken, arbeiten wir eng mit dem konzerneigenen Immobilienfinanzierer BerlinHyp zusammen, dem führenden Immobilienfinanzierer in Deutschland. Wir brauchen Vorbilder und belastbare Daten. Die Situation ähnelt der Logistikinvestitionen vor etwa 15 Jahren – heute sind Finanzierungen solcher Objekte Standard. Daher blicke ich zuversichtlich in die Zukunft der Bildungsimmobilienfinanzierung.

Heuer Dialog: Gibt es aktuelle Leuchtturmprojekte oder Erfolgsbeispiele?
B.Becker: Ja. Family Offices haben das Potenzial erkannt und bereits mehrere Bildungsprojekte umgesetzt. Kommunen erkennen zunehmend die Vorteile privater Investoren. In Nordrhein-Westfalen gibt es mehrere Leuchtturmprojekte und in Frankfurt werden bereits erste Vorhaben durch private Investoren realisiert.

Heuer Dialog: Welche Faktoren haben zum Erfolg beigetragen?
B.Becker: Vor allem Vertrauen zwischen den Akteuren und der vorhandene Handlungsdruck. Regionale Bezüge und langjährige Vertrauensverhältnisse der Family Offices haben sich als entscheidend erwiesen.

Heuer Dialog: Wie sehen Sie die Entwicklung in den nächsten 5 bis 10 Jahren?
B:Becker: Wir stehen am Anfang einer neuen Investitionsnutzungsart, die sich etablieren wird. Ohne privates Kapital und personelle Ressourcen lassen sich die Herausforderungen nicht lösen. Es gibt bereits mehrere Vorbilder in jedem Teil der Prozesskette. Die LBBW Immobilien strebt an, als Vorbild die Zusammenarbeit aller Teilbereiche zu bündeln, damit weitere Akteure mit anpacken können – denn einer allein wird die Anforderungen nicht stemmen können.

Heuer Dialog: Gibt es unerschlossene Potenziale in bestimmten Bildungssegmenten?
B.Becker: Einzelne Segmente weisen derzeit keine unerschlossenen Potenziale auf. Dennoch wird die Nachfrage mit zunehmendem Branchenwissen steigen, und auch mehr Fremdkapital wird verfügbar sein, was sich positiv auf Bewertungen auswirken kann.

Heuer Dialog: Welche Tipps geben Sie institutionellen Investoren, die in Bildungsimmobilien investieren wollen?
B.Becker: Investitionen sollten langfristig angelegt sein und eher auf Ausschüttung als auf bloße Wertentwicklung ausgerichtet sein. Langjährige Mietverträge (bis zu 30 Jahre) bieten Stabilität, doch Lagekriterien bleiben wichtig aufgrund urbaner Verstädterung. Die Personalverfügbarkeit im Asset und Property Management werden zunehmend herausfordernd. Daher sollten Investitionen nicht kleinteilig und zu dezentral erfolgen.