Möblierte Microapartments mit professioneller Vermarktung, transparenten All-in-Preisen und ergänzenden Serviceleistungen tragen im städtischen Raum unter anderem dazu bei, den Wohnraumbedarf zu reduzieren. Eine stabile Auslastungsquote von durchschnittlich 95 %[1] von Mikroapartmenthäusern bestätigt die anhaltend starke Nachfrage und die hohe Relevanz dieser Apartments.  Je nach Lage, Baujahr und Qualität der Objekte reichen die mittleren Auslastungsquoten von Microapartments von rund 72 % bis 100 %.

Die wesentlichen Gründe für den Leerstand liegen in der marktorientierten Positionierung der Apartments, im Umgang mit saisonalen Nachfrageschwankungen sowie in der operativen Steuerung. Die für dieses Segment typische hohe Mieterfluktuation führt zu einer überdurchschnittlichen Beanspruchung der Möbel und technischen Geräte, insbesondere von Küchenzeilen, Betten, Schränken, Tischen usw. Erst im Zuge eines Mieterwechsels hat die Verwaltung die Gelegenheit, den Zustand dieser Güter gezielt zu prüfen, zu bewerten und bei Bedarf Instandhaltungsmaßnahmen einzuleiten. Jeder Mieterwechsel, abhängig von Zustand und Häufigkeit, bringt in der Regel Reinigungsaufwände, Reparaturen, den Austausch von Möbeln oder technische Nachrüstungen mit sich. Diese sogenannten „Turnaround-Kosten“ liegen je nach Ausstattungsstandard und Instandsetzungsbedarf bei mehreren hundert Euro pro Wechsel. Hinzu kommt die Zeit, die für die vollständige Wiederherstellung der Vermietbarkeit notwendig ist. Auch diese operativ bedingten Zeiträume zählen faktisch zum Leerstand mit denselben wirtschaftlichen Auswirkungen.

Um Leerstandsphasen im laufenden Betrieb systematisch zu reduzieren, wurden die Mitglieder der Initiative Micro-Living im Rahmen einer Expertenbefragung dazu befragt, wie sie mit der Herausforderung des Apartmentleerstands in ihren Objekten umgehen. Am häufigsten wurde das Hinterlassen der Apartments in einem schlechten Zustand als Grund für den Leerstand genannt. Weitere oft genannte Gründe waren saisonal schwankende Auslastungen, hohe Mieten, organisatorische und verwalterische Herausforderungen sowie unplanbare Ausfälle, zum Beispiel fristlose Kündigungen.

Gut die Hälfte der Experten gab an, dass es sich bei dem Leerstand in ihren Apartmenthäusern um Apartments ohne Mängel handelt, die potenziell sofort wieder vermietet werden könnten. Um diese möglichst zeitnah wieder zu vermieten, setzen die Experten auf zielgruppenorientiertes Marketing über Internetplattformen wie IS24, Immowelt und WG-Gesucht sowie über eigene Social-Media-Kanäle. Auch Community-Events, Zufriedenheitsbefragungen und das Einholen von Feedback der BewohnerInnen sind beliebte Maßnahmen, um eine hohe Auslastung der Apartments zu erzielen.

Die anderen 50 % des möglichen Leerstands im Objekt bestehen aus Leerstand, der durch Mängel entstanden ist und nicht vermietet werden kann. Davon gaben knapp 20 % der Befragten an, dass es sich bei dem übrigen Leerstand um nicht vermietbare Apartments mit geringen Mängeln handelt, die kleinere Reparaturen, Reinigungen, Wartungen etc. benötigen. Die übrigen rund 30 % des nicht vermietbaren Leerstands weisen starke Mängel auf. Zu diesen Schäden zählen z. B. Wasserschäden, deren Beseitigung eine umfassende Sanierung erfordert.

Eine klare Segmentierung der Leerstände in vermietbare und nicht vermietbare Einheiten ist notwendig, um Leerstand, der nicht vermietet werden kann, gezielt reduzieren zu können. Gerade im Micro-Living-Segment, das auf eine hohe Auslastung und kurze Mietvertragszyklen angewiesen ist, wirkt sich jede operative Verzögerung auf die Rentabilität aus. Für die Leerstandsreduktion ist laut den Experten insbesondere der regelmäßige Austausch mit dem Objektverwalter zur Abstimmung leerstandsvermeidender Maßnahmen essenziell. Die Zusammenarbeit mit festen externen Dienstleistern für Reinigung, Instandsetzung und Reparaturen, die schnell reagieren, trägt ebenfalls dazu bei, nicht vermietbare Leerstände zu minimieren. Das Angebot von Reinigungsservices und/oder einer vertraglich geregelten Endreinigung sollte ein wichtiger Bestandteil des Vermietungsmanagements sein.

Zusammenfassend bedarf es:

• Transparenz über den Vermietungszustand von Leerständen,
• Segmentierung der Leerstände nach Ursache und Dringlichkeit,
• digitale Monitoring-Tools zur vorausschauenden Abbildung von Instandhaltungszyklen, zur Beauftragung und Verfolgung von Maßnahmen sowie zur Durchführung von Wohnungsübergaben und -abnahmen,
• standardisierte sowie objekt- und produktspezifische Prozesse der Instandhaltungsmaßnahmen und
• prozessbegleitende professionelle Dienstleister. 

Mit dem zunehmenden Angebot von Micro-Living-Konzepten steigt auch die betriebliche Komplexität. Ein belastbares und differenziertes Leerstandsmanagement ist daher unerlässlich, um einerseits wirtschaftliche Potenziale auszuschöpfen und andererseits Verantwortung auf dem angespannten Wohnungsmarkt zu übernehmen. Nur wer Leerstand differenziert analysiert und auf Grundlage harter Daten operativ steuert, kann langfristig Werte sichern, eine stabile Auslastung gewährleisten und ein hochwertiges Micro-Living-Produkt am Markt positionieren.

Eigentümer profitieren gleichzeitig von vorausschauenden Bedarfsanalysen, die Instandhaltungsmaßnahmen planbar machen und die Budgets nachhaltig entlasten. Eine systematische Erfassung und Bewertung der mobilen Ausstattung inklusive Inventarisierung, Zustandsdokumentation und Abschreibungslogik schafft zusätzliche Handlungssicherheit und ermöglicht fundierte Investitionsentscheidungen über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg.

[1] Quelle: Initiative Micro-Living – 10. Marktbericht; URL: https://initiative.bulwiengesa.de/micro-living/