Der deutsche Bürovermietungsmarkt ist trotz geopolitischer und wirtschaftlicher Herausforderungen positiv ins Jahr 2025 gestartet. Im ersten Quartal 2025 wurde ein Flächenumsatz von 728.000 m² in den sieben Immobilienhochburgen verzeichnet, was einem Anstieg von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die öffentliche Verwaltung bleibt ein wichtiger Akteur am Markt, aber es zeigt sich wieder eine stärkere Heterogenität der Nachfrage. Diese Entwicklung wird maßgeblich durch einen Trend zu hochwertigen Büroflächen getrieben und mit einer schrittweisen Rückkehr der Mitarbeiter in die Büros flankiert.

Bemerkenswert sind Großabschlüsse wie der Umzug von Siemens ins Münchner Werksviertel mit 33.000 m². Solche Entscheidungen unterstreichen den Wunsch nach modernen, attraktiven Arbeitsumgebungen, selbst wenn ein Standortwechsel nicht zwingend erforderlich gewesen wäre.

Der Fokus auf Qualität spiegelt sich auch in den Mietpreisen wider, die in fast allen Metropolen seit dem Vorjahresquartal weiter zugelegt haben. München führt mit einem Anstieg von knapp acht Prozent, das geringste Wachstum verzeichnet Stuttgart mit fast drei Prozent. Lediglich Köln stagniert auf Vorjahresniveau. Im Durchschnitt stiegen die Spitzenmieten in den sieben Städten um 4,5 Prozent.

Auch der Büromarkt Aachen entwickelt sich positiv. Die hervorragende Lage an den zentralen europäischen Ballungsräumen in Verbindung mit qualifizierten Arbeitskräften lassen die Region zum Newcomer auf der Zielliste großer Unternehmen werden. So hat auch KPMG jüngst den 30. deutschen Bürostandort in Aachen eröffnet und ist damit vor Ort die erste der „Big-Four-Gesellschaften“.

Return to Office verstärkt Nachfrage nach hochwertigen Flächen

Bundesweit verstärkt die schrittweise Rückkehr der Mitarbeiter in die Büros den Trend zu hochwertigen Flächen. Unternehmen investieren in attraktive Arbeitsumgebungen, um die Präsenz vor Ort zu fördern und den Teamgeist zu stärken. Dabei werden flexible Arbeitsmodelle berücksichtigt, die auf eine Mischung aus Büroarbeit und Remote Working ausgelegt sind.

Dieser Trend führt zu einer Polarisierung des Marktes: Während Top-Objekte stark nachgefragt sind, haben ältere Gebäude in B- oder C-Lagen zunehmend Schwierigkeiten, Mieter zu finden. Ausdruck dessen ist der Leerstand, der im Schnitt auf 7,4 Prozent gestiegen ist – der höchste Stand seit 2014. Dies übertrifft die als „gesund“ geltende Quote von etwa fünf Prozent recht deutlich. Der Druck auf Eigentümer nimmt zu, die Investitionen in ihre Bestände zu erhöhen. Für manche Bürogebäude muss aufgrund der Lage und des Investitionserfordernisses das Thema Nutzungsänderung stärker verfolgt werden. Denn hier lassen die Kosten für eine Modernisierung oder Sanierung angesichts der erzielbaren Büromieten kein rentables Investment zu.

Refurbishments als Schlüssel zur Marktbelebung

Dennoch können mit nachhaltigen Investitionen in den Bestand auch abseits der zentralen Innenstadtlagen attraktive Büros entstehen. Noch herrscht Zurückhaltung bei solchen Refurbishments. Eigentümer und Investoren können daher von einem First-Mover-Vorteil profitieren, wenn sie die Gunst der Stunde nutzen und in ihre Gebäude investieren. Schließlich wird aller Voraussicht nach die Nachfrage nach hoher Qualität ungebrochen bleiben.

Insgesamt hat sich der Bedarf an Büroflächen zwar wieder erhöht. Eine zentrale Frage bleibt jedoch, wie viele Unternehmen in diesem Jahr tatsächlich Mietverträge abschließen werden. Auch im Vorjahr war die Anzahl der Abschlüsse vergleichsweise gering, und es besteht die Möglichkeit, dass sich dieses Muster wiederholt. Optimistisch betrachtet, könnte der Markt jedoch eine stärkere Erholung erleben.

Ein entscheidender Faktor für die Marktdynamik ist derzeit die Anzahl der Großabschlüsse. Im Vergleich zum Vorjahr sind aktuell deutlich mehr große Gesuche am Markt, was den Flächenumsatz positiv beeinflussen könnte.

Ausblick für 2025 fällt optimistisch aus

Für das Gesamtjahr 2025 wird ein Anstieg des Vermietungsergebnisses von knapp zehn Prozent erwartet. Die Spitzenmieten dürften weiter steigen, mit einer prognostizierten nominalen Wachstumsrate von 2,3 Prozent.

Der deutsche Büromarkt steht vor einer spannenden Phase. Die Kombination aus steigender Nachfrage nach hochwertigen Flächen mit der Notwendigkeit von Refurbishments und der Bereitschaft der Nutzer, für Qualität zu zahlen, schafft ein dynamisches Umfeld. Entscheidend wird sein, wie Eigentümer und Investoren diese Chancen nutzen und ob sie bereit sind, die notwendigen Investitionen zu tätigen, um wettbewerbsfähig zu bleiben und den sich verändernden Anforderungen des Marktes gerecht zu werden.