Birgit Böhn und Matthias Frank sind Partner bei KUCERA Rechtsanwälte in Frankfurt am Main und spezialisiert auf die rechtliche Beratung bei Fragen rund um Hotelimmobilien. Sie begleiten nationale und internationale Mandate entlang des gesamten Lebenszyklus von Hotelprojekten – von Entwicklung und Transaktion bis zu Betrieb, Rebranding und Restrukturierung. In ihrem Workshop zeigen sie auf, welche Stolpersteine Unternehmen in Zusammenhang mit Hotelübernahmen teuer zu stehen kommen können – und wie man sie frühzeitig erkennt und umgeht. Im Vorfeld haben wir die beiden Experten gefragt, worauf sich die Teilnehmenden freuen dürfen – und welche Fallstricke in der Praxis besonders relevant sind.

Heuer Dialog: Sie sprechen in Ihrem Workshop über rechtliche Stolpersteine bei der Hotelübernahme im laufenden Betrieb. Worin liegen aus Ihrer Sicht die größten rechtlichen Herausforderungen bei einer Hotelübernahme im laufenden Betrieb? Welche Stolpersteine begegnen Ihnen in der Praxis besonders häufig? 

Birgit Böhn & Matthias Frank: Eine Hotelübernahme im laufenden Betrieb ist rechtlich komplex. Häufig wird unterschätzt, wie viele bestehende Rechtsverhältnisse mit einem solchen Vorgang verknüpft sind – von Arbeitsverhältnissen über Liefer- und Dienstleistungsverträge bis hin zu IT-Systemen, Mitgliedschaftsprogrammen und den bestehenden Buchungen. Diese Strukturen greifen oft tief ineinander und lassen sich nicht ohne Weiteres trennen oder übertragen oder sollen häufig auch bewusst nicht übertragen werden. Wer hier nicht sorgfältig prüft und plant, läuft Gefahr, kostspielige Risiken zu übernehmen oder in operative Schwierigkeiten zu geraten. Besonders reibungslos gelingt der Übergang dann, wenn alle Beteiligten – alter Betreiber, neuer Betreiber und Eigentümer – konstruktiv zusammenarbeiten, Informationen offen austauschen und frühzeitig gemeinsame Lösungen für die kritischen Fragen entwickeln. Nur wenn diese drei Parteien an einem Strang ziehen, lassen sich rechtliche, wirtschaftliche und operative Risiken wirksam beherrschen.

Ein zentrales Risiko liegt im Umgang mit bestehenden Vertragsverhältnissen, seien es Reservierungsverträge für künftige Gäste oder Dienstleistungs- und Lieferverträgen mit dritten Partnern. Diese müssen mit Zustimmung des jeweiligen Gastes bzw. Vertragspartners übertragen werden oder beendet werden, ansonsten laufen sie beim bisherigen Betreiber ggf. weiter, obwohl dieser die Leistung gar nicht erbringen bzw. abnehmen kann. Solche Vertragsverhältnisse müssen im Rahmen der Due Diligence genau geprüft, bewusst übertragen, rechtzeitig neu verhandelt oder gekündigt werden. Auch Fragen der Haftungsverteilung – etwa für bestehende Mängel, offene Forderungen oder anhängige Rechtsstreitigkeiten – werden in der Praxis oft zu spät oder unzureichend geregelt.

Heuer Dialog: Was sollte aus rechtlicher Sicht idealerweise frühzeitig geklärt werden, um Risiken für den neuen Betreiber zu vermeiden? Also auch die Gestaltung eines rechtssicheren Übergangs zwischen altem und neuem Betreiber, ohne dass der Hotelbetrieb darunter leidet oder Gäste und Mitarbeiter verunsichert werden?

Birgit Böhn & Matthias Frank: Zentrale Voraussetzung ist eine frühzeitig begonnene, strukturierte Due Diligence. Sie bildet die Grundlage dafür, Risiken zu erkennen, Prioritäten zu setzen und notwendige Anpassungen vorzunehmen. Insbesondere sollten relevante Verträge auf Übertragbarkeit, Laufzeiten, Kündigungsrechte und etwaige Übertragungs-Klauseln geprüft werden.

Darüber hinaus ist ein rechtssicherer und zugleich praxistauglicher Übergang von zentraler Bedeutung. Dazu gehören klare vertragliche Regelungen zur Verantwortungsübernahme – insbesondere im Hinblick auf laufende Buchungen, offene Forderungen, Wartungsvereinbarungen oder Gewährleistungspflichten. Wichtig ist zudem, dass die technische Due Diligence nicht zu kurz kommt. Der Zustand der elementaren technischen Anlagen eines Hotels – wie Heizung, Klima-, Lüftungs- oder Aufzuganlage – hat erhebliche Relevanz für den laufenden Betrieb, ebenso wie der Stand der brandschutzrechtlichen Dokumentation und Genehmigungslage. Mängel in diesen Bereichen können schnell zu Betriebsunterbrechungen oder behördlichen Auflagen führen – mit entsprechenden finanziellen Folgen für den neuen Betreiber. Da hier teilweise auch der Eigentümer in der Pflicht ist, werden die Erkenntnisse aus einer technischen Due Diligence stets auch mit ihm zu diskutieren sein.

Heuer Dialog: Welche Rolle spielen bestehende Arbeitsverhältnisse bei der Übernahme? Gibt es hier typische rechtliche „Fallen“, die den neuen Betreiber ungewollt binden können?

Birgit Böhn & Matthias Frank: Arbeitsverhältnisse spielen eine Schlüsselrolle – rechtlich wie praktisch. Im Falle eines Betriebsübergangs gemäß § 613a BGB, zu welchem es bei einer Übernahme im laufenden Betrieb regelmäßig kommt, gehen diese automatisch auf den neuen Betreiber über, einschließlich aller Rechte und Pflichten. Dabei bleiben auch betriebliche Übungen und Sondervereinbarungen erhalten, was in der Praxis häufig zu Überraschungen führt. Auch eine unklare oder verspätete Unterrichtung der Mitarbeitenden kann für die Auslösung von Widerspruchsrechten gravierende rechtliche Folgen haben.

Heuer Dialog: Was dürfen Teilnehmer*innen Ihres Workshops konkret erwarten – werden auch Praxisbeispiele oder typische Vertragsklauseln behandelt?

Birgit Böhn & Matthias Frank: Unser Ziel ist es in der Tat, den Teilnehmenden praxisorientierte Einblicke zu vermitteln, die über die reine Theorie hinausgehen. Wir bringen reale Fallkonstellationen aus unserer langjährigen Beratungspraxis ein, zeigen typische Fehlerquellen auf und geben konkrete Handlungsempfehlungen.

Teilnehmende dürfen sich auf einen interaktiven Workshop freuen, der juristische Grundlagen verständlich vermittelt und gleichzeitig konkrete Werkzeuge für den Alltag liefert. Der Fokus liegt darauf, für Risiken zu sensibilisieren, um diese strategisch steuern zu können– damit der Übergang eben nicht zur Stolperfalle wird.