Was ist die Mietpreisbremse überhaupt? Als zentrales Instrument der deutschen Wohnungspolitik zielt sie darauf ab, den Anstieg der Mietpreise in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Seit ihrer Einführung im Jahr 2015 wurde die Mietpreisbremse mehrfach angepasst und verlängert.

Nach derzeitigem Gesetzesstand ist die Mietpreisbremse bis zum Ablauf des 31. Dezember 2025 gültig und gilt für Wohnungen, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Die Landesregierungen können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren durch Rechtsverordnung bestimmen.

Gesetzesentwurf verschärft Regelungen

Der neueste Gesetzesentwurf der Bundesregierung sieht neben der Verlängerung der Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 auch eine Erweiterung des Anwendungsbereichs vor. Dabei wird die Mietpreisbremse auch auf Wohnungen ausgedehnt, die nach dem 1. Oktober 2014 und bis zum 1. Oktober 2019 vermietet wurden. Die zeitliche Begrenzung der Verordnungsermächtigung auf fünf Jahre wird aufgehoben, was den Landesregierungen mehr Flexibilität gibt, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen.

Als Argumente für die erneute Verlängerung dieses Instruments führt das Kabinett insbesondere folgende Gründen an:

• Die Verlängerung und Ausweitung der Mietpreisbremse sollen den Anstieg der Mietpreise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlangsamen.
• Die Mietpreisbremse soll zudem dazu beitragen, einkommensschwache Mieter und Durchschnittsverdiener vor übermäßigen Mietsteigerungen zu schützen und deren Verdrängung aus ihren angestammten Wohnquartieren zu verhindern.
• Die Verlängerung der Mietpreisbremse soll zudem das Ziel 11 der Agenda 2030 für nachhaltige Entwicklung unterstützen, das den Zugang zu angemessenem, sicherem und bezahlbarem Wohnraum für alle Menschen fordert.

Ob und inwieweit diese Ziele tatsächlich erreicht werden (können) bzw. ob die Mietpreisbremse die gewünschten Effekte hat, kann durchaus in Zweifel gezogen werden.

Geringes Wohnraumangebot hebelt Mietpreisbremse aus

Ein Argument gegen die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ist etwa, dass der Anstieg der Mietpreise maßgeblich auf einem zu geringen Angebot an Wohnraum beruht. Die Mietpreisbremse ist folglich eine kurzfristige Maßnahme und bekämpft nicht die Ursachen des Wohnraummangels. Langfristig müsste zusätzlicher Wohnraum durch Förderung des sozialen Wohnungsbaus und Unterstützung von privatem Wohnungsbau geschaffen werden.

Zudem stellt die Mietpreisbremse einen Eingriff in das Eigentumsrecht der Vermieter dar, indem sie die Höhe der Mieten beschränkt. Dies könnte die Investitionsbereitschaft in den Wohnungsbau beeinträchtigen, auch weil die Mietpreisbremse auf neuere Wohnungen ausgeweitet wird.

Des Weiteren könnten Marktverzerrungen die Folge sein, indem das Gesetz die Mietpreise künstlich niedrig hält und damit die natürliche Preisbildung auf dem Wohnungsmarkt stört. Dies könnte langfristig negative Auswirkungen auf die Qualität und Verfügbarkeit von Mietwohnungen haben.

Sonderregelungen machen hohe Mieten trotz Bremse möglich

Von den Befürwortern wird auch der Mieterschutz als Argument für die Verlängerung der Mietpreisbremse angeführt. Danach soll die Mietpreisbremse Mieter vor überhöhten Mietforderungen bei Neuvermietungen schützen, was besonders für Ballungsgebiete mit hoher Nachfrage nach Wohnraum und dadurch stark steigenden Mieten relevant ist. Auch weitere angeführte Argumente bleiben zweifelhaft: Die Mietpreisbremse könne dazu beitragen, dass Wohnraum in angespannten Märkten bezahlbar bleibe, was besonders für einkommensschwache Haushalte essenziell sei und so auch zum sozialen Frieden beitrage. Jedoch: Das Gesetz lässt verschiedene Möglichkeiten zu, die Mietpreisbremse zu umgehen, z. B. indem möblierte Mietverträge vereinbart werden oder der Vermieter sich auf umfassende Modernisierungen beruft. Dies trägt dann dazu bei, dass einkommensschwache Mieter andere Wohngegenden vorziehen.

Mietpreisbremse: nicht so transparent geregelt, wie nötig

Des Weiteren argumentieren Befürworter, dass die Mietpreisbremse Transparenz schaffe, da so die Mietpreisgestaltung bei Neuvermietungen klar gesetzlich geregelt sei. Das trifft nur teilweise zu, denn die Mietpreisbremse hat bereits jetzt zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten geführt – so eindeutig sind die Regelungen also offenbar nicht. Dies belastet nicht nur die Gerichte, sondern führt vor allem nicht zur gewünschten Rechtssicherheit, sondern vielmehr zu weitergehender Unsicherheit für das Mietverhältnis.

Negative Auswirkungen der Mietpreisbremse

Gegner der Mietpreisbremse führen beispielsweise an, dass das Gesetz dazu führe, dass die Mobilität von Mietern nachlässt. Denn: Mieter mit einem älteren Mietvertrag haben oft eine vergleichsweise günstige Miete, da die Mietpreisbremse die Erhöhungen bei Wiedervermietung begrenzt. Nach einem Umzug könnten sie mit einer höheren Miete konfrontiert werden, selbst wenn die neue Wohnung kleiner ist. Zudem ist ein Umzug immer mit Kosten und Aufwand verbunden. Wenn die Mietpreisbremse ihnen eine günstige Miete garantiert, könnte all das ein Anreiz sein, in der aktuellen Wohnung zu bleiben, selbst wenn sie nicht optimal zu den aktuellen Bedürfnissen passt. Dies wiederum sorgt für eine weitere Anspannung des Mietmarkts.

Auch negative wirtschaftlichen Auswirkungen der Mietpreisbremse werden befürchtet: So könnte die Mietpreisbremse Investoren davon abhalten, in den privaten Wohnungsbau zu investieren. Wenn die Mietpreise gedeckelt sind, sinkt die Renditeerwartung, was die Attraktivität von Wohnungsbauinvestitionen mindert. Dies konterkariert folglich das Ziel der Mietpreisbremse, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Des Weiteren ist fraglich, ob Eigentümer in die Instandhaltung und Modernisierung ihrer Wohnungen investieren, da sie die Kosten nicht durch höhere Mieten decken können.

Fazit: Investoren sollten mit der Mietpreisbremse rechnen

Eine Verlängerung und Ausweitung der Mietpreisbremse könnte zwar kurzfristig dazu beitragen, den Mietpreisanstieg zu dämpfen und einkommensschwache Mieter zu schützen. Allerdings ist sie keine dauerhafte Lösung für den Wohnraummangel und es besteht das Risiko langfristig negativer Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die Investitionsbereitschaft. Nicht zu unterschätzen sind die damit einhergehende Bürokratie sowie die Vielzahl an Rechtsstreitigkeiten, die die Gerichte belasten. Eine Kombination aus kurzfristigen Maßnahmen wie der Mietpreisbremse und langfristigen Maßnahmen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, wäre hingehen wohl am effektivsten, um die Herausforderungen auf dem Mietwohnungsmarkt zu bewältigen. Investoren sollten jetzt schon die zu erwarteten Renditen unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse berechnen, konservativ planen und mögliche Einschränkungen bei der Mietpreisgestaltung berücksichtigen.