Hoher Druck zur Veränderung
Viele Warenhausstandorte kämpfen mit sinkenden Frequenzen, verändertem Konsumverhalten und steigenden Betriebskosten oder sind bereits geschlossen. Ohne strategische Neuausrichtung droht ihnen ein dauerhafter Leerstand. Die zentrale Frage lautet daher: Wann und wo lohnt sich eine Umnutzung?

Erfolgsfaktoren für eine nachhaltige Umnutzung
Klare Erfolgsparameter für die Transformation von Warenhausimmobilien sind:

· Lage und Standortanalyse: Eine differenzierte Betrachtung ist entscheidend. Während innerstädtische Großstädten oft Chancen für Mixed-Use-Konzepte bieten, sind kleinere Städte und schwächere Standorte in Stadtteillagen in Großstädten häufig schwerer zu revitalisieren.

· Nutzungsmix statt Monostrukturen: Erfolgreiche Umnutzungen setzen auf multifunktionale Konzepte, die Einzelhandel mit Gastronomie, Wohnen, Büros oder Kulturangeboten kombinieren.

· Kooperation mit Kommunen: Die Transformation gelingt nur im Schulterschluss mit Städten und Gemeinden. Zielgerichtete Bebauungspläne und Förderprogramme sind mehr denn je wünschenswert

Praxisbeispiele: Was funktioniert?
Erfolgreiche Umnutzungen zeigen, dass sich innovative Konzepte auszahlen. In einigen deutschen Städten wurden ehemalige Warenhäuser bereits in erfolgreiche Stadtquartiere umgewandelt. Beispielsweise entstanden aus alten Kaufhausgebäuden moderne Co-Working-Spaces, Bildungszentren oder vertikale Farmen. Auch Gesundheitsimmobilien und seniorengerechtes Wohnen gewinnen an Bedeutung.

Baukosten als Herausforderung
Für die Realisierung der verschiedenen neuen Nutzungen wie Wohnen und Büro sind strukturelle Umbaumaßnahmen erforderlich, um unter anderem eine angemessene Belichtung und Belüftung der Räume zu gewährleisten. Ferner sind Anforderungen an den Brandschutz, Denkmalschutz, die Barrierefreiheit sowie die Energieeffizienz zu lösen. Die Baukosten belaufen sich gemäß unserer aktuellen Analyse auf 2.400 bis 3.700 €/m² BGF. Obwohl diese in den Metropolen tendenziell am oberen Ende der Preisspanne liegen, und damit teurer als in den Kleinstädten ausfallen, ist die Umnutzung aufgrund der höheren erzielbaren Marktmieten in den Metropolen (zumeist A- und B-Standorte) wirtschaftlich darstellbar. Das abgeleitete Residuum befindet sich auf vergleichbarem Niveau mit bisherigen Transaktionen / Verkäufen von Warenhäusern.

Investmentmarkt für Warenhausimmobilien weiter aktiv
In den letzten sechs Monaten wurden in Deutschland 13 Warenhaus-Transaktionen abgewickelt. Davon ganze sieben Galeria- bzw. Karstadt-Kaufhäuser, die durch die Signa abgestoßen wurden. Ferner liegen sechs der dreizehn verkauften Warenhäuser in A- oder B-Städten, Beispiele sind das Dresdner Kugelhaus oder die Hamburger Alsterarkaden.

Für institutionelle Investoren bietet die Umnutzung von Warenhausimmobilien attraktive Chancen. Erfolgreiche Revitalisierungen zeigen, dass Mietrenditen durch Diversifikation der Nutzungsarten stabilisiert werden können. Abseits der Metropolen - bei mehr als der Hälfte der jüngsten Warenhaustransaktionen - ist die örtliche Politik gefragt, finanzielle Anreize zu setzen, um notwendige Umnutzungen zu katalysieren. Für das Aufstellen der Konzepte ist eine detaillierte Betrachtung des Gebäudezustandes sowie der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen essenziell, um eine wirtschaftlich und sozial sinnvolle Nachnutzung realisieren zu können.

Link zur aktuellen Stude: https://www.pwc.de/de/pressemitteilungen/2024/warenhaeuser-wann-und-wo-sich-eine-umnutzung-lohnt.html