Komplexe Marktbedingungen und deren Auswirkungen auf Transaktionen
Trotz der großen Herausforderungen, die die Hotelimmobilienbranche in den letzten Jahren erschüttert haben, zeigt sich der Markt bemerkenswert stabil, wenn es um die Verkaufspreise von Hotelimmobilien geht. Die Auswirkungen der Pandemie sowie geopolitische Spannungen, haben zwar zu einer Verunsicherung geführt, doch die Preise sind insgesamt nicht in dem Maße eingebrochen, wie es in anderen Sektoren zu beobachten war. Aktuell liegen die Bewertungen von Hotelimmobilien etwa 10 bis 15 Prozent unter den Spitzenwerten vor der Zinswende.

Insbesondere Core-Investoren, die in robuste Hotelimmobilien investieren, sehen sich mit einer neuen Herausforderung konfrontiert. Die Objekte, die einst als stabil und langfristig rentabel galten, sind momentan schwer verkäuflich. Die Multiples, die vor einigen Jahren noch bei etwa dem 20- bis 25-fachen der Jahrespacht lagen, sind nun auf 14 bis 17 gefallen. Dies hat dazu geführt, dass Transaktionen in diesem Segment stark zurückgegangen sind, was zu einer insgesamt vorsichtigeren Marktstimmung führte.

Banken agieren ebenfalls weiterhin zurückhaltend. Dennoch ergibt sich gerade derzeit für eigenkapitalstarke Investoren die Möglichkeit zuzuschlagen. Sinkende Zinsen ermöglichen es, jetzt attraktive Akquisitionen zu tätigen und das eingesetzte Kapital später durch Bankfinanzierungen zu ersetzen.

Profitabilität von Betreibern unter Druck
Ein zentraler Aspekt, der für die Betreibergesellschaften von großer Bedeutung ist, betrifft die Profitabilität. Die mrp hotels Asset Management-Datenbank zeigt, dass die EBITDAs von Betreibergesellschaften weiterhin ein bis zwei Prozentpunkte unter den Werten von 2019 liegen. Das Problem liegt auf der Hand: Die operativen Kosten, insbesondere die Mitarbeiterkosten, steigen schneller als die Umsätze. Diese Diskrepanz führt zu einem deutlichen Druck auf die Profitabilität.

Besonders betroffen sind die klassischen Hotelkonzepte, die auf Vollservice und große Personalstärken angewiesen sind. Weniger betroffen davon sind Economy-Konzepte und Serviced Apartments, die in den letzten Jahren rasant an Bedeutung gewonnen haben. Diese Konzepte erfordern deutlich weniger Personal, was zu einem kostenunintensiven Geschäftsmodell führt. Durch geringere operative Kosten erzielen sie einen höheren Profit und können höhere Pachten erwirtschaften.

Ein weiterer bemerkenswerter Trend betrifft das Wachstum internationaler Hotelgesellschaften, insbesondere im Franchisebereich. Der Trend hin zu Franchiseverträgen statt traditioneller Managementverträge hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen und dürfte auch in Zukunft weiter zunehmen. Dies führt zu einem weiteren Anstieg von Whitelabel-Gesellschaften, die durch flexible und kostengünstige Modelle sowohl für Betreiber als auch für Eigentümer Vorteile bieten.

Asset Management und die Steigerung des Immobilienwertes
Die Anforderungen an das Asset Management haben sich in den letzten Jahren ebenfalls deutlich verändert. Früher lag der Fokus stark auf der Optimierung des Rooms-Umsatzes und der Maximierung der Einnahmen aus Übernachtungen. Heute steht jedoch vor allem die Weiterentwicklung der Immobilien im Vordergrund. Ziel ist es, den Profit pro Quadratmeter zu maximieren und ungenutzte Flächen effizienter zu nutzen (z.B. bessere Nutzung der Erdgeschoßflächen im Hotel).

Besonders Soft Brands bieten in diesem Zusammenhang attraktive Konversionsmöglichkeiten. Soft Brands erlauben eine flexiblere Gestaltung der Immobilien und sind im Vergleich zu Hard Brands, die sehr hohe Standards erfüllen müssen, leichter umsetzbar.

ESG als unverzichtbares Element der Zukunft
Ein weiterer Megatrend, der die Hotelimmobilienbranche maßgeblich prägt, ist ESG (Environmental, Social, Governance). Institutionelle Investoren und Banken setzen zunehmend auf CO2-neutrale Investments und fordern nun auch von Betreibern eine verstärkte Integration von ESG-Maßnahmen. Diese Entwicklung hat nicht nur Auswirkungen auf die Finanzierungs- und Investitionsentscheidungen, sondern auch auf die langfristige Wertsteigerung von Hotelimmobilien.

In der Praxis zeigt sich jedoch, dass die Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und Betreibern im Bereich ESG noch ausbaufähig ist. Oftmals wird ein professionelles ESG-Reporting von Betreibern nur im Austausch gegen andere vertragliche Zugeständnisse akzeptiert. Dennoch wird ESG in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen, da Investoren und Banken verstärkt auf nachhaltige und verantwortungsbewusste Projekte setzen werden.

Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Zukunft der Hotelimmobilienbranche von einer Vielzahl an Faktoren beeinflusst wird. Investoren und Betreiber müssen flexibel bleiben und ihre Strategien an die sich ständig ändernden Marktbedingungen anpassen. Der Fokus auf Nachhaltigkeit, innovative Konzepte und effizientes Asset Management wird für den langfristigen Erfolg von entscheidender Bedeutung sein.