Der Autor
Niklas KammGeschäftsführer, S & P Commercial Development
Nach wie vor sind kapitalstarke institutionelle Investoren oder Family Offices auf dem Immobilienmarkt aktiv, die gerne in Neubauprojekte oder Bestandsentwicklungen investieren möchten. Das kann sich lohnen, denn in den vergangenen Jahren konnten Investoren im Rahmen von Service Developments je nach Standort, Assetklasse und Projektumfeld, mit durchschnittlichen Bruttoanfangsrenditen zwischen etwa 4,5 und 6,5 Prozent rechnen.
Dabei profitieren sie von dem Umstand, dass manche Projektentwicklungen in der Immobilienkrise ins Stocken geraten sind und so halbfertige Liegenschaften Schaden nehmen, Verträge über Vorvermietungen gekündigt werden oder sich potenzielle Endinvestoren (Käufer) zurückhalten.
Allerdings fehlt Investoren in der Regel das erforderliche Fachwissen und der Zugang zu Arbeitskapazitäten für Projektentwicklungen. Sie brauchen einen Partner, der eine umfangreiche Expertise und einen belastbaren Track Record mitbringt – mit Blick auf den gesamten Lebenszyklus einer Projektentwicklung, vom Genehmigungsprozess bis zur Umsetzung auf der Baustelle.
Möglichkeiten für Wertsteigerungen im Fokus
Genau das bieten Service Developer, die als Projektentwickler auf das Know-how ihres Teams, ihre Projektsteuerungskompetenzen und ihr Netzwerk zurückgreifen und so stockende Projektentwicklungen erfolgreich zu Ende führen können. Das Service Management Modell, das alle Module von der Auswahl der Projektbeteiligten, Konzeptionierung über die Planungs- und Baurechtschaffung, Budgetierung und GU-Vergabe, Vermietung und Vermarktung bis hin zur Realisierung umfassen kann (aber nicht muss), bietet noch weitere Vorteile. So kann der Service Developer mit seinem umfassenden Überblick potenzielle Projektrisiken frühzeitig erkennen und beheben.
Ein erfahrener Immobilienentwickler besitzt im Gegensatz zu reinen Projektmanagern die Fähigkeit, zusätzliche Wege zur Wertsteigerung zu erkennen und umzusetzen. Dadurch kann der Auftraggeber von Anfang an das Projekt anhand verschiedener Kriterien wie Wirtschaftlichkeit, Vermietbarkeit, Effizienz, Marktüblichkeit, Nachhaltigkeit und Verkaufsfähigkeit bewerten und potenzielle Probleme im Schnittstellenmanagement mit den beteiligten Fachplanern, Dienstleistern, Bauunternehmen und Juristen frühzeitig lösen.
Vorteile und Chancen
Für Investoren gibt es in Zukunft weiterhin viel Potenzial bei Projektentwicklungen, insbesondere mit Blick auf komplexe Mixed-Used-Quartiere, bei denen das Know-how verschiedener Assetklassen gefragt ist. Hier können eigenkapitalstarke Anleger günstig in stockende Entwicklungen einsteigen und anschließend im Rahmen eines Service Developments wertsteigernd finalisieren. Dieses Modell bringt nicht nur im aktuellen Marktumfeld allen Beteiligten Vorteile, sondern funktioniert auch im Umfeld eines wiederbelebten Transaktionsmarkts.
Praxisbeispiel: Mixed-Use Quartiersentwicklung in Bamberg
Bislang haben unsere Projektentwicklungsteams acht Service Development Projekte mit insgesamt 146.600 m² Bruttogesamtfläche fertiggestellt bzw. in die Realisierung gebracht. Dazu gehört auch das „Quartier an den Stadtmauern“ in Bamberg, das wir zwischen 2015 und 2018 für die Sparkasse Bamberg entwickelt haben. Es verdeutlicht die Chancen, aber auch die Komplexität, die Service Developments mit sich bringen. Das Areal inmitten des Weltkulturerbes „Altstadt Bamberg“ lag lange Zeit brach und galt als „nicht entwickelbar“. Heute ist auf der Fläche ein lebhaftes, gemischt-genutztes Stadtquartier mit 132 Hotelzimmern, 50 Wohnungen, 2.500 m² Einzelhandels- sowie rund 1.200 m² Büro- und Dienstleistungsfläche beheimatet.