Rechenzentren haben sich als eine der dynamischsten Assetklassen im Immobilienbereich etabliert, getrieben durch die exponentielle Zunahme der Datengenerierung und -speicherung durch Technologien wie Internet of Things, Streaming-Dienste und künstliche Intelligenz. In der Ära der Digitalisierung hat sich der Bedarf an effizienten und leistungsfähigen Rechenzentren vervielfacht, was die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in diesem Sektor stark ansteigen lässt. Bis 2027 wird sich die weltweit produzierte Datenmenge auf etwa 284 Zettabyte – d.h. umgerechnet rund 284 Milliarden Terabyte – mehr als vervierfachen, was eine massive Expansion der Infrastruktur für deren Verarbeitung und Speicherung erforderlich macht. In Deutschland, mit einem der weltweit führenden Internetknoten in Frankfurt am Main, ist die Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten besonders hoch.

Das Cluster Frankfurt/Rhein-Main verzeichnet Europas höchste Rechenzentrumsdichte. Seit 2011 hat sich die Kapazität hier um 600 Prozent erhöht, und der Ausbau geht weiter – mit einer erwarteten Zunahme der Kapazität um weitere 21 Prozent bis Ende 2024. Diese hohe Konzentration von Datenzentren macht die Region nicht nur zu einem kritischen Standort für die globale Datenverarbeitung, sondern auch zu einem attraktiven Investmentziel für nationale und internationale Investoren. Denn die aktuellen Rahmenbedingungen ruft das Datacenter auf immer mehr Einkaufslisten von Investoren. In den vergangenen drei Jahren hat sich die Assetklasse fest etabliert und nach anfänglicher Skepsis wird die neue Regulierung wie das Energieeffizienzgesetz von vielen Marktteilnehmern als mittel- bis langfristiger Pull-Faktor eingestuft. Denn insbesondere die Digitalisierung und die rasante Entwicklung von künstlicher Intelligenz, fordern jetzt und in Zukunft viel mehr Datenkapazitäten. Dabei sind es häufig die Betreiber von Rechenzentren, die entweder allein oder im Joint Venture mit institutionellen Investoren geeignete Grundstücke oder bestehende Rechenzentrumsinfrastrukturen erwerben. Daneben beteiligen sich auch REITs und Infrastrukturfonds, die sich auf diese Art von Vermögenswerten spezialisieren, aktiv am Markt. Dennoch wird zunehmendes Interesse auch von den traditionellen Immobilieninvestoren beobachtet, die in dieser stark wachsenden Vermögensklasse investieren möchten. Rund ein Drittel der Anleger, die in alternative Sektoren investieren möchten, plant Investitionen in Rechenzentren.

Steigende Klimavorschriften fordern zum Handeln auf

Steigende Herausforderungen werden in den kommenden Jahren natürlich im Hinblick auf die zunehmenden Regulierungen zum Klimaschutz auf die beteiligten Akteure zukommen. Der Koalitionsvertrag der im Jahr 2021 angetretenen Regierung sieht vor, dass Rechenzentren bis zum Jahr 2027 klimaneutral betrieben werden sollen. Dies soll unter anderem durch die Verwendung von 100 % Ökostrom und durch die Nachnutzung der erzeugten Abwärme erreicht werden. Zudem sind eine effiziente Klimatisierung und Kühlung sowie der Einsatz energieeffizienter IT-Hardware geplant.

Die Wiederverwendung der Abwärme nimmt dabei eine zentrale Rolle ein und wird durch verschiedene Konzepte unterstützt. So kann beispielsweise die Abwärme mittels einer Wärmepumpe aufbereitet und in das städtische Fernwärmenetz eingespeist oder zur Versorgung benachbarter Gewerbe- und Wohngebiete genutzt werden. Besonders innovativ ist die Nutzung der Abwärme in Gewächshäusern oder Schwimmbädern sowie für Vertical Farming, bei dem in städtischen Hochhäusern Lebensmittel produziert werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, mit Ab- und Adsorptionskältemaschinen die Wärme des Rechenzentrums direkt zur Kühlung desselben zu verwenden, um so die notwendige Betriebstemperatur zu gewährleisten.