02.05.2024
Christopher Raabe

Blick hinter die Zahlen und Ausblick auf die weiteren Monate

Deutscher Logistikmarkt startete mit Steigerung des Transaktionsvolumens und verhaltenem Flächenumsatz in das Jahr 2024

Während der deutsche Logistik-Investmentmarkt gut in das Jahr 2024 gestartet ist, wurde der Vermietungsmarkt bisher von einem insgesamt eher verhaltenen Marktgeschehen bestimmt. Der Flächenumsatz überschreitet aber nichtsdestotrotz die 1-Mio.-m²-Marke.

Quelle: BNP Paribas Real Estate

Nachdem sich der Logistik-Investmentmarkt vor allem in der zweiten Jahreshälfte 2023 sehr lebhaft gezeigt hatte, ist die Logistik-Sparte mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,4 Mrd. € im ersten Quartal zwar nicht überdurchschnittlich (- 22 %), aber dennoch mit einem guten Ergebnis in das Jahr 2024 gestartet (+48 % ggü. Q1 2023).

Unter den Top-Objektarten ordnen sich Logistik-Investments mit einem -Anteil von gut einem Viertel zwar hinter dem Retail-Sektor (36 %), aber deutlich vor den Büro-Objekten (16 %) ein und dominiert mit 647 Mio. € und 57 % des bundesweiten Gesamtvolumens das Portfoliosegment.

Das belebte Marktgeschehen wird dadurch unterstützt, dass aktuell alle Vorzeichen darauf hindeuten, dass sich die Preisfindungsphase dem Ende zu nähern scheint. Dementsprechend waren im ersten Quartal keine weiteren Anpassungen bei den Netto-Spitzenrenditen zu verzeichnen. Die A-Standorte notieren weiter bei 4,25 %, während in Leipzig 4,45 % anzusetzen sind.

Der in den vergangenen Quartalen eingesetzte Aufwärtstrend dürfte sich auch abseits der größeren Umsatztreiber und Portfolios im dreistelligen Millionensegment weiter fortsetzen. Hinzu kommt, dass Logistik-Investments ihre gute Positionierung im Assetklassenvergleich und bei der Gunst der Investoren insbesondere im Vergleich zu Office-Investments in den vergangenen zwölf Monaten immer wieder bestätigen konnten. Die Aussicht auf sich nachhaltig stabilisierende Spitzenrenditen hat hierbei positive Auswirkungen auf die Planungssicherheit und Anlagebereitschaft von Investoren.

Auf dem bundesweiten Logistik-Vermietungsmarkt wurde im ersten Quartal ein Flächenumsatz von 1,02 Mio. m² (inkl. Eigennutzer) verzeichnet (-18 % ggü. Q1 2023). Damit konnte zwar erneut direkt zum Jahresstart die 1-Mio.-m²-Marke überschritten werden, es handelt sich jedoch um den schwächsten Jahresauftakt seit 2010. Die nun seit einigen Quartalen anhaltende konjunkturelle Flaute hat sich also mit etwas Verzögerung erstmals auch im Logistikflächenumsatz bemerkbar gemacht. Weiterhin prüfen viele Unternehmen frühzeitig die Anmietung neuer Flächen und begeben sich auch in Vertragsverhandlungen; die durchschnittliche Dauer der Anmietungsprozesse hat sich allerdings über die vergangenen Monate sukzessive verlängert. Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass viele Unternehmen im Hinblick auf die wirtschaftlichen Unsicherheiten ihre Kosten sehr viel genauer im Blick haben. Dass die Neuvertragsmieten seit der Corona Pandemie nahezu flächendeckend einen kräftigen Sprung nach oben vollzogen haben, trägt seinen Teil hierzu bei. Entsprechend tendieren Nutzer momentan verstärkt dazu, sofern möglich ihre Vertragsoptionen zu ziehen und auslaufende Mietverträge zu verlängern. Die Fluktuation im Markt ist dadurch momentan niedriger als noch vor ein bis zwei Jahren. Für die Top-Standorte kann im Zwölfmonatsvergleich ein Plus der durchschnittlichen Spitzenmieten um gut 9 % auf 8,05 €/m² verzeichnet werden. Im ersten Quartal hat sich das Wachstum allerdings spürbar verlangsamt.

Auch wenn es gute Argumente für eine zeitnahe Erholung auf dem Logistikmarkt gibt, bleibt vorerst abzuwarten, wie schnell sich dies in steigenden Flächenumsätzen bemerkbar macht. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass konjunkturelle Schwankungen, sowohl in die eine als auch in die andere Richtung, erst mit gewisser Verzögerung in den Zahlen sichtbar werden. Dass zum Ende des Jahres ein Ergebnis im langjährigen Schnitt (rund 7 Mio. m²) zu Buche steht, ist jedoch unwahrscheinlich. Die Zielmarke wird eher im Bereich von 5 Mio. m² liegen. Bei den Mietpreisen ist in der Spitze vorerst eine Seitwärtsbewegung zu erwarten. Die Durchschnittsmiete dürfte in vielen Standorten hingegen noch etwas nachziehen.

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Der Autor
Christopher Raabe
Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial
BNP Paribas Real Estate GmbH