02.04.2024
Benjamin Oeckl

Innovative Wege in turbulenten Zeiten

Konversionen – lohnende Investitionen und Wachstumschancen in der Krise

Vom Hotel zum Serviced Apartmenthaus, vom Bürogebäude zum kleinteiligen Wohnen, vom Gewerbebau zum Student Living: Wann lohnt sich die Umnutzung von Bestandsgebäuden? Welche positiven Beispiele gibt es? Und was gilt es zu beachten?

Angesichts der aktuellen Marktlage haben viele Immobilienunternehmen und Investoren ihr Engagement in Neubauprojekte – wenn es überhaupt noch Grundstücke dafür gibt – radikal zurückgefahren. Doch ergeben sich immer noch vorteilhafte Opportunitäten für Eigentümer, Bestandshalter und Investoren – durch Konversionen. Denn der Bedarf an (temporärem) Wohnraum ist in Deutschland immens. Eine Analyse von JLL hat ergeben, dass leerstehende Büroflächen in den sieben A-Städten Deutschlands das Potenzial bieten, fast 20.000 neue Wohnungen bis zum Jahr 2025 zu schaffen. Dieses Potenzial entspricht etwa 40 Prozent des gesamten Wohnungsbedarfs, der über den Zeitraum von 2023 bis 2025 in diesen Städten kumuliert erwartet wird. Schon 2019 bezifferte die Deutschlandstudie das Potenzial durch Umnutzungen von Bürogebäuden bundesweit auf knapp 300.000 Einheiten. Unter den Suchenden sind auch Studierende, Seniorinnen und Senioren, Pendlerinnen und Pendler, Projektmitarbeitende, Young Professionals, internationale Fachkräfte – die Zielgruppen von Microliving- und Longstay-Konzepten.

Wann lohnt sich eine Konversion?

Wie erfolgreich ein Konversionsprojekt sein kann, hat sich bei der Umnutzung eines Gewerbegebäudes in Siegen in das gemeinsam mit BelForm entwickelte Studentenwohnheim Prime Student Living mit 110 Einheiten bewiesen. Auch andere Beispiele zeigen Chancen auf, wie das HOtello in München, das in Zusammenarbeit mit BelForm von einem Hotel zu 71 Boutique Serviced Apartments im neuen HApato umgeformt wurde. Oder ein ehemaliges Bürogebäude an der Eschenheimer Landstraße in Frankfurt, das von BelForm zu einem Microliving-Konzept mit knapp 80 wohnwirtschaftlichen Apartments umgebaut wurde.

Ob und mit welchem Aufwand sich ein Objekt für eine Konversion eignet, hängt besonders von der Struktur des Gebäudes ab, also mit wie viel Aufwand wohnnahes, gewerbliches oder wohnwirtschaftliches Wohnen realisiert werden kann. Oftmals ergeben sich durch gekonnte Flächenoptimierungen große Potenziale, die BelForm im Zuge solcher Projekte für die Eigentümer in der Vergangenheit erschließen konnte. Dies bringt dem Investor einen entscheidenden Vorteil, da dieser aufgrund einer höheren Flächeneffizienz einen höheren Kaufpreis erzielen kann.

Neben der Struktur sind auch die bautechnischen Kriterien abzuwägen. Dazu gehören Fragen der Haustechnik, der Statik und des Brandschutzes sowie mögliche Anforderungen an den Emissions- und Lärmschutz. Das größte Risiko für Eigentümer liegt in der Einschätzung der Kosten für eine Bestandssanierung. Auf der anderen Seite gibt es KfW- und BAFA-Förderungen, die durch energetische Ertüchtigung genutzt werden können. Daher kann sich eine Konversion durchaus besser rechnen als ein Neubau, vorausgesetzt man hat die Kosten gut im Griff.

Lage, Lage, Lage

In B- und C-Städten sollte die Lage möglichst gut bis sehr gut sein, in A-Städten ist auch eine B- oder sogar C-Lage möglich, wenn eine entsprechende Verkehrs- und ÖPNV-Anbindung vorhanden ist. Durch die Diversifikation der Wohnprodukte erschließen sich vielfältige Möglichkeiten, und die Lagekriterien werden differenzierter, was in Kombination mit einer Expertise in der Flächeneffizienz einem Investor oder Betreiber durchaus einen Vorteil gegenüber der Konkurrenz bieten kann. Generell kommt es immer auf das Konzept, die Zielgruppe und das Preis-Leistungs-Verhältnis an. Neue Trends in Mobilität und Lebensweise wirken sich auf die Attraktivität der Lage aus.

Insbesondere für Mikroapartments und studentisches Wohnen ist eine gute Anbindung an den ÖPNV Pflicht. Bei einer Konversion von innerstädtischen Büroflächen ist dies in der Regel ohnehin gegeben, in Gewerbegebieten seltener und hier ist aufgrund der geringen urbanen Struktur Vorsicht geboten. Denn eine gute Infrastruktur im Umfeld muss vorhanden sein. Vom Supermarkt über Drogerie bis zum Café, Bäcker und Entertainment: Eine gewisse Grundversorgung muss vorhanden sein, um ein urbanes und attraktives Umfeld bieten zu können.

Besondere Herausforderungen

Je fremder sich die alte und die neue Nutzung sind, desto aufwändiger ist die Umnutzung und umso wichtiger wird eine entsprechende Expertise. So gilt die Konversion eines Hotels in ein Serviced Apartmenthaus oder ein Co-Living-Konzept als gut umsetzbar, da die Allgemeinflächen meist weiter genutzt werden können und Sanitär- und Elektroinstallationen bereits in ausreichendem Maße vorhanden sind. Bestes Beispiel dafür ist ein ehemaliges Hotel in München, bei dem für den Umbau und die Umwandlung in das Serviced-Apartment-Konzept HApato viele Elemente übernommen werden konnten. Dennoch gibt es einiges zu beachten: Denn Hotelzimmer sind für einen kurzen Aufenthalt konzipiert, meist für wenige Tage. In Serviced Apartments dagegen wohnen Gäste für eine Dauer von einigen Tagen bis zu sechs Monaten. Zudem geht es um die Selbstversorgung durch eine eigene Küche, während im Hotel keine solche Möglichkeit besteht. Auch die vorwiegend deutlich kleineren Hotelzimmer sind eine Herausforderung, die das Kreativ-Team von BelForm in den 71 Zimmern durch eine clevere Zonierung, ein neues Raumkonzept sowie mit der idealen Einrichtung mit viel Stauflächen und Wohnkomfort löste.

Ein Bürogebäude kann deutlich mehr Aufwand erfordern. Die Statik muss überprüft, das Gebäude gegebenenfalls entkernt, die Leitungsführung komplett erneuert, die Erschließung geändert werden. Die Knackpunkte gilt es zu untersuchen und ggf. zu beseitigen. Ist das Gebäude nicht tief genug, muss der Standardgrundriss angepasst werden. Hier sind Flexibilität und Ideen gefragt, die das BelForm-Team bereits mehrfach in der Praxis unter Beweis stellen konnte. Auch wenn ein Neubau mehr Flexibilität bei den Grundrissen ermöglicht, bietet der Bestand durch intelligente Raumkonzepte und eine Neuaufteilung der Flächen viele Möglichkeiten, wie sich eine hohe Flächeneffizienz erreichen lässt. Hier lohnt es sich, auf erfahrene Expertenteams zu setzen, die die Projekte als Ganzes betrachten, bereits zu Beginn die Weichen stellen und alles einbringen, was zum späteren Erfolg nötig ist.

Nachhaltigkeit und ESG – Kaufkriterien für institutionelle Fonds

Im Hinblick auf Nachhaltigkeit können Konversionen sogar im Vorteil sein. Bis zu 50 Prozent der grauen Energie eines Gebäudes stecken allein in Stahlbetonfundamenten und unterirdischen Gebäudeteilen. Wer diese einspart, trägt massiv dazu bei, die Treibhausgasemissionen des Gebäudesektors in Deutschland zu reduzieren. Durch einen bedarfsgerechten Umbau kann der heutige Gebäudebestand in vielen Fällen mit geringen Eingriffen räumlich an neue Anforderungen angepasst und energetisch modernisiert werden. Dadurch lassen sich Material und Ressourcen einsparen. Ungenutzte Flächenpotenziale werden erschlossen, ohne dass Boden für Neubauten versiegelt wird. Doch eine Anforderung gilt es zu beachten: Der Bestand muss nach der Sanierung oder dem Sanierungsplan den aktuellen ESG-Kriterien entsprechen, sonst drohen zum Teil hohe Abschläge im Verkauf. Bei Prime Student Living in Siegen schuf der Bauherr durch die Umnutzung nicht nur Wohnraum. Gleichzeitig modernisierte er das Bestandsgebäude energetisch und stattete es mit Photovoltaikanlagen zur Eigenstromversorgung aus. Was gut für die Umwelt ist, ist auch gut für das Thema ESG. Maximilian Kuna, Geschäftsführer der Prime Student Living GmbH, hat gemeinsam mit BelForm trotz Krise ein großartiges Projekt umgesetzt und seine Chance in der Umnutzung einer Bestandsimmobilie erkannt und genutzt. Schon wenige Monate nach der Fertigstellung des Konversionsprojekts im Sommer 2022 war das Haus voll vermietet.

Der Autor
Benjamin Oeckl
Geschäftsführer
BelForm GmbH & Co. KG