26.01.2024
Jan Linsin

Wieviel Optimismus ist begründet – und welche Risiken bestehen fort?

Immobilienfinanzierungsmarkt: Wann kommen die Zinssenkungen?

Die Sitzung der US-Notenbank am 14. Dezember war ein Wendepunkt für die globalen Aktien- und Anleihemärkte. Fallende Inflationszahlen führten schnell zu Spekulationen über mögliche Zinssenkungen im Jahr 2024.

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Sowohl die Europäische Zentralbank (EZB) als auch die Bank of England hielten ihre Leitzinsen stabil, was insbesondere in der Immobilienbranche sehr positiv aufgenommen wurde.

Nach dem Höhepunkt Mitte 2023 liegen die Finanzierungszinsen wieder auf dem Niveau von vor einem Jahr – der Zinserhöhungszyklus der EZB scheint damit beendet. Aber die entscheidende Frage bleibt: Wann werden die Zinsen wieder sinken?

Nach der ersten EZB-Sitzung im Januar 2024 ist der Zeitpunkt einer ersten Senkung des Leitzinses weiterhin offen. Das von CBRE vertretene Basisszenario erwartet, dass die EZB ihren geldpolitischen Richtungswechsel nicht vor Mitte des Jahres ändern wird, bevor es zu ersten Leitzinssenkungen kommen könnte. Voraussetzung dafür ist, dass es zu keiner weiteren Verschärfung der gegenwärtig geopolitischen Spannung kommt, die belastend auf den Welthandel und die globalen Lieferketten wirkt. Daneben gilt das besondere Augenmerk auf die Entwicklung der Löhne, der Gewinnspannen der Unternehmen und vor allem der Energiepreise. Entsprechend vorsichtig wird die EZB agieren, um zum einen ihrem geldpolitischen Auftrag gerecht zu werden, zum anderen das Vertrauen der Marktakteure in ihr Handeln zu bekräftigen. Keine leichte Aufgabe in der aktuellen Marktphase, wenngleich sich die Markterwartungen gegenüber den Prognosen von vor sechs Monaten deutlich verbessert haben.

Die Gründe für diese Erwartung sind vielfältig: Seit Ende September sind die Renditen der meisten Staatsanleihen in der Eurozone um mindestens 100 Basispunkte gefallen. In Deutschland gab der Referenzzins seit dem letzten Hoch gut 65 Punkte ab. Dies hat zu einer gewissen Entspannung an den Immobilienmärkten geführt, da sich der Renditespread zwischen Immobilien und Staatsanleihen ausgeweitet hat.

Ein weiterer Grund für den größeren Spread ist für Immobilienverkäufer jedoch wenig positiv: Während die Renditen von Staatsanleihen sinken, steigen die Immobilienrenditen bei sinkenden Kaufpreisen weiter an, da die Auswirkungen der vergangenen Zinserhöhungen noch nicht vollständig in den Immobilienbewertungen eingepreist sind. Nach Analysen von CBRE haben sich die Preisabschläge selbst für großvolumige Core-Immobilien mit hohen Nachhaltigkeitsstandards erhöht. Dies führt dazu, dass Verkäufer, die nicht unter Druck stehen, ihre Immobilien nicht auf den Markt bringen, was wiederum das Transaktionsvolumen zum Jahresende stark reduziert hat.

Hoffnungsvoller Ausblick auf 2024

Trotz bestehender Herausforderungen scheint eine positive Trendwende in Sicht: Für das Investitionsjahr 2024 wird eine deutliche Belebung erwartet, nachdem im Vorjahr insgesamt rund 28,5 Mrd. Euro an Investmenttransaktionen bei Gewerbeimmobilien und institutionellem Produkt im Wohnsegment registriert wurden. Neben einer Reihe von Großtransaktionen, die aufgrund der unsicheren Marktlage verschoben wurden, wird auch eine Zunahme von notleidenden Immobilieninvestments (Fire Sales) erwartet, die insbesondere für opportunistische Investoren interessant sein könnten.

Seit dem letzten zyklischen Renditetief im April 2022 sind die Immobilienrenditen aufgrund der veränderten Finanzierungssituation und einer höheren Risikowahrnehmung deutlich gestiegen. Für Büroimmobilien im Core-Bereich in Richtung fünf Prozent und teilweise darüber. Das Gros der Renditeausweitung dürfte hinter uns liegen, jedoch könnte es zu einer weiteren kleinen Spreizung der Immobilienrenditen vor allem im Bürosegment kommen. Dies liegt vor allem an den weitgehend stabilen Spitzenmieten und dem Trend zu steigenden Mieten im Premiumsegment aufgrund der Angebotsverknappung. Ein potenzieller Faktor für eine Abwärtsbewegung (bzw. eine Aufwärtsbewegung in der Renditekurve) könnte ein erneuter starker Inflationsschub sein, der Zinserhöhungen nach sich zieht.

Sollten die Zinsniveaus fallen, könnten sich auch andere negative Marktaspekte allmählich abschwächen. In einem solchen Szenario könnten die positiven Effekte – wie stabile Mietpreise, ein wachsender Nachfrageüberhang und eine hohe Nachfrage nach ESG-konformen Flächen – umso stärker zum Tragen kommen. So wie wir derzeit eine Kumulation negativer Effekte beobachten, kann es mittelfristig auch zu einer Konzentration positiver Entwicklungen kommen.

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Der Autor
Dr. Jan Linsin
Head of Research
CBRE GmbH