05.01.2024
Sebastian Jansen

Chancen für Corporates und Investoren

Transaktionen von Unternehmensimmobilien

Trotz gesunkener Grundstückspreise kann der Verkauf einer unternehmenseigenen Immobilie für Corporates nach wie vor lohnend sein. Für die entsprechenden Investoren und Projektentwickler ergeben sich unterschiedliche Investmentszenarien.

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Ein Unternehmen, das vor vier oder fünf Jahren betriebseigene Immobilien veräußert hat, konnte in der Regel von den hohen Grundstückspreisen profitieren. Inzwischen jedoch hat der Markt gedreht, die Zinswende hat für ein deutliches Absinken der Grundstücks- und Immobilienpreise gesorgt. Warum also sollte ausgerechnet heute ein Unternehmen noch als Verkäufer eines Sale-and-Lease-Backs oder einer ähnlichen Transaktion auftreten? Die möglichen Gründe dafür sind vielseitiger als gedacht.

Immobilien sind nicht das Kerngeschäft der Unternehmen


Für zahlreiche Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe oder der klassischen Industrie sind immobilienbezogene Entscheidungen eher nachrangig und eine Folge strategischer Anpassungen. Oft geht es darum, Standorte zu verlagern, die eigene Produktpalette anzupassen oder Kapital für Forschung und Entwicklung oder für Expansion freizusetzen. Angesichts stark steigender Energiepreise, neuartiger Produktionsbedingungen sowie auch durch den tiefgreifenden Strukturwandel müssen viele Unternehmen ihre Strategie anpassen, weshalb die Veräußerung von Immobilien eine logische Konsequenz ist. Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt ist als Kriterium hingegen weniger entscheidend.

Die Verbindung aus technologischem Fortschritt und neuen Arbeitsprozessen sorgt darüber hinaus dafür, dass auch neue Wirtschaftszweige für einen Sale-and-Leaseback oder ein ähnliches Modell stärker infrage kommen. Besonders anschaulich wird das anhand der Pharma- beziehungsweise Biotech-Branche: Bis vor wenigen Jahren standen hier vor allem Built-to-Suit-Lösungen im Mittelpunkt, die dann in aller Regel im Eigentum des Unternehmens verblieben sind. Inzwischen jedoch steigt die Nachfrage nach Mietlösungen deutlich – was unter anderem daran liegt, dass statt möglichst großer Produktionsbereiche inzwischen verzahnte Mixed-Use-Konzepte gefragt sind, die zudem den Leitgedanken von ESG und New Work entsprechen – ein Wandel, der interessanterweise an den Automotive-Sektor seit den 2010er-Jahren erinnert. Dieser gilt seither ebenfalls als „klassische“ Verkäufergruppe bei Sale-and-Leasebacks und ähnlichen Modellen.

Konstanter Cashflow oder aktiv Werte heben?


Für die entsprechenden Asset Manager und die dahinterstehenden Investoren wiederum ergeben sich mehrere Investmentszenarien. Voll entwickelte Immobilien, die ein Verkäufer als bonitätsstarker Mieter langfristig nutzen will, stellen eine gute Möglichkeit dar, um an einem A- oder B-Standort eine überdurchschnittliche Performance und einen stabilen Cashflow zu erzielen.

Ein weiterer, im Management intensiverer Ansatz stellt die Transformation nicht mehr benötigten Teile eines Firmengeländes dar. Diese werden vom Käufer weiterentwickelt und vermietet, wodurch der Entwickler den Cashflow und somit letztlich den Wert des jeweiligen Areals erhöht. Dementsprechend eignet sich diese Variante vor allem für Investoren mit tendenziell höheren Renditeerwartungen. Auch hier gibt es vermehrt Ansätze, bei denen der Verkäufer die Liegenschaft weiterhin als Mieter nutzt oder zum Beispiel als Joint-Venture-Partner die Entwicklung aktiv mit unterstützt und gestaltet. Häufig zeichnen sich solche Liegenschaften auch dadurch aus, dass sie infrastrukturell sehr gut erschlossen und zudem etabliert sind.

Mehr zum Thema Sale-and-Lease-Back und aktive Wertschöpfung für Investoren erfahren Sie an dem von mir moderierten Thementisch „Unternehmensimmobilien im Wandel: Chancen und Herausforderungen angesichts globaler Trends, Remote Work und ESG“ beim QUO VADIS 2024 vom 19. bis zum 21. Februar 2024 in Berlin. Mehr zur Veranstaltung und zur Anmeldung erfahren Sie hier.

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Der Autor
Sebastian Jansen
Head Corporate Solutions und Niederlassungsleiter Rhein-Ruhr
BEOS AG