24.11.2023
Isabel Schreyger
Alexandra Schluck-Amend

Stürmische Zeiten im Immobiliensektor bieten auch Chancen für Veränderungen

Krise als Chance

Die Immobilienbranche wird gerade schwer erschüttert. Umso wichtiger ist es, mit kühlem Kopf zu agieren und eine krisensichere Aufstellung für die Zukunft zu suchen.

Die Welt und damit auch die Immobilienbranche leidet unter dem anhaltenden Ukraine-Krieg, dem neuen Kriegsherd im Nahen Osten, dauerhaft gestiegenen Baukosten, Material- und Fachkräftemangel und insgesamt einer weltweiten Verunsicherung durch Migration, einer globalen Verschiebung der Machtverhältnisse und einem Auseinanderdriften der politischen Kräfte weg von der stabilen Mitte hin zu linken oder rechten Kräften. Hinzukommen Inflation und Zinswende, ein Verfall der Preise und damit eine nach wie vor bestehende Zurückhaltung der Investoren. All dies hat zu einem Einbruch der Bauaufträge, der Flächennachfrage und der Immobilienpreise geführt. Die Politik wiederum steuert nach wohl einhelliger Meinung der Branche nicht schnell genug hinterher, die nach der letzten Bundestagswahl von der jetzigen Bundesregierung weggezogenen Subventionen im Bauwesen wurden nicht ersetzt. Wann und ob die von der Bundesregierung angekündigten neuen Hilfspakete für die Bauwirtschaft kommen, ist derzeit völlig offen. Viele Entwickler und Investoren haben sich deshalb erst einmal zurückgezogen und warten ab.

Bereits 2022 hatte das Statistische Bundesamt einen Umsatzrückgang von 5,5% in der Baukonjunktur verkündet und damit den stärksten Auftragsrückgang in der Immobilienbranche seit 2005 verzeichnet. Für 2023 und 2024 erwarten Experten und Expertinnen nach einer aktuellen Studie von Roland Berger für den deutschen Markt einen weiteren Rückgang des Wachstums um 6,2 Prozent. Eine Markterholung (+3%) sei erst ab 2025 zu erwarten.

Betroffen von der Krise sind längst nicht nur die "klassischen" Bauunternehmen, deren Geschäftsgegenstand die Herstellung, Instandsetzung und -haltung ist. In jüngster Zeit häufen sich insbesondere die Insolvenzanträge von Projektentwicklern, deren Geschäftsmodell vom Grundstückerwerb über die Planung, Finanzierung und den Bau von schlüsselfertigen Bauten mit anschließendem Verkauf oder Betrieb reicht.

Kein Wunder also, dass die derzeitige Situation der Immobilienbranche für viele Unternehmen besorgniserregend ist, kann sie doch im schlimmsten Fall den Existenzverlust des eigenen Unternehmens mit sich bringen. Mit der richtigen Strategie besteht dennoch die Möglichkeit gestärkt und resilienter aus der Krise hervorzugehen.

Die wirkungsvollste Maßnahme zur Vorbeugung einer eigenen Unternehmenskrise stellt die Implementierung eines Krisenfrüherkennungssystems dar. Dabei werden die bestandsgefährdenden Risiken für das Unternehmen herausgearbeitet, stetig überprüft und aktualisiert und entsprechend in das Risikomanagement eingebunden. Zeichnet sich eine Krise ab, müssen die Geschäftsleiter geeignete Gegenmaßnahmen ergreifen. Je nach Rechtsform des Unternehmens ist die Pflicht zur Krisenfrüherkennung seit dem 1.1.2021 gesetzliche Pflicht und kann bei Missachtung zur Haftung der Geschäftsleitung führen.

Welche (Sanierungs-)Maßnahmen zu ergreifen sind, richtet sich insbesondere nach den Ursachen und der Dauer der Krise. Denn je fortgeschrittener die Krise ist, desto schwieriger wird eine Sanierung. In Deutschland stehen derzeit drei Verfahren für die Sanierung eines Unternehmens zur Verfügung: die außergerichtliche Sanierung, das StaRUG-Verfahren und das Insolvenzverfahren (ggf. in Eigenverwaltung und ggf. in Kombination mit dem sog. Schutzschirmverfahren).

Zur Krisenprävention gehört aber auch, sich gegenüber Krise und Insolvenz von Geschäftspartnern abzusichern, um Zahlungsausfälle, Leistungsstörungen und Anfechtungsansprüche im Rahmen von Insolvenzverfahren zu vermeiden.

Diesen Risiken lässt sich durch das Ergreifen verschiedener Maßnahmen, insbesondere der Vereinbarung kurzer Zahlungsziele,  der Vereinbarung von Sicherungsrechten (verlängerte Eigentumsvorbehalte, Mietsicherheiten in ausreichender Höhe, zu leisten bei Vertragsbeginn etc.) begegnen. Außerdem sind Möglichkeiten der vorzeitigen Vertragsbeendigung zu prüfen, insbesondere insolvenzabhängige Lösungsklauseln oder Sonderkündigungsrechte bei Veräußerung der Immobilie im Insolvenz-Verkaufsfalle (§§ 111 InsO und 57a ZVG).

Daneben sind die transaktionsspezifischen Besonderheiten bzw. die Besonderheiten und Vereinbarungen aus den Kreditverträgen zu prüfen und Absprachen mit allen Beteiligten zu treffen.

Letztlich bieten Krisenzeiten immer die Möglichkeit zur Weiterentwicklung. Auch in der Immobilienbranche wird das Thema Nachhaltigkeit unter dem Schlagwort ESG immer wichtiger. Im Rahmen der Refinanzierung bei einer Restrukturierung kann sich beispielsweise eine Ausrichtung des Unternehmens an den ESG-Vorgaben auszahlen, indem sich unter dem Oberbegriff sustainable finance gänzlich neue Finanzprodukte (green loans und sustainability linked loans) eröffnen. Generell verbessert ein am Markt nachhaltig präsentiertes Unternehmen sein Image und hat eine höhere Konkurrenzfähigkeit sowie eine stärkere Marktposition.

Es lässt sich also festhalten: Die Immobilienkrise ist Herausforderung und Chance zugleich. Mit der richtigen Sanierungsoption und einer guten Umsetzung besteht die Möglichkeit, die Krise zu gestalten und nicht ungesteuert in ein nicht mehr steuerbares Insolvenzverfahren hineinzugeraten, in dem dann den ehemaligen Firmenlenkern jedwede Gestaltungsmöglichkeiten entzogen werden.

Die Autoren
Isabel Schreyger
Partnerin
CMS Hasche Sigle
Dr. Alexandra Schluck-Amend
Partnerin
CMS Hasche Sigle