Das liegt vor allem an zinsvergünstigten Darlehen und öffentlichen Zuschüssen, die nach der Zinswende stärker ins Gewicht fallen. Entsprechend entdecken immer mehr Investoren gefördertes Wohnen via Immobilienfonds für sich.

Derzeit ist der Wohnungsmangel so groß wie seit mehr als 20 Jahren nicht mehr. Besonders eklatant fällt die Lücke im geförderten Wohnungsbau aus. In den großen Städten liegen 40 bis 60 Prozent der privaten Haushalte unterhalb der Einkommensgrenzen, die zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigen. Betroffen ist durchaus auch die Mitte der Gesellschaft, etwa Mitarbeiter in Pflege- und Sozialberufen, Polizeibedienstete oder Rentner. Dem steht ein sehr geringes Angebot gegenüber: Nur sechs Prozent des Mietwohnungsbestandes sind Sozialwohnungen – Tendenz weiter sinkend. Denn es fallen noch immer deutlich mehr Wohnungen aus der Förderung, als neue geschaffen werden. Gleichzeitig wächst die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, nicht zuletzt durch stark gestiegene Heiz- und Lebenshaltungskosten.

Privatwirtschaft als Partner der Politik

Wenn es darum geht, die Bedarfslücke an gefördertem Wohnraum zu schließen, erscheinen auf den ersten Blick kommunale Wohnungsbaugesellschaften als natürliche Partner von Städten und Gemeinden. Doch sie allein haben nicht die Kapazitäten, den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Ein wichtiger Baustein ist privatwirtschaftliches Engagement. Und die Bereitschaft, in sozialen Wohnbau zu investieren, ist gewachsen, wie eine Studie des Analysehauses bulwiengesa im Auftrag der INDUSTRIA zeigt. Institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke kauften in den zurückliegenden Jahren zunehmend geförderte Objekte an, meist mittels Immobilienfonds. Diese Investoren, die die Altersvorsorgegelder ihrer Kunden langfristig anlegen, orientieren sich immer mehr an Nachhaltigkeitskriterien. Im Wohnimmobilienbereich steht bei sozialer Nachhaltigkeit die Bezahlbarkeit der Miete als Kriterium ganz oben.

Finanzierungsstruktur entscheidend für Investmenterfolg

Ein zentrales Ergebnis der Studie ist, dass die Zinswende gefördertes Wohnen im Vergleich zum frei finanzierten Wohnen attraktiver gemacht hat. Entscheidend für den Renditeerfolg eines Ankaufs ist unter anderem seine Finanzierungsstruktur. Je höher die öffentlichen Zuschüsse und Förderdarlehen ausfallen, desto weniger klassischer Bankkredit muss aufgenommen werden, was in Zeiten steigender Zinsen den Ausschlag gibt. Mit Hilfe der Fördergelder lässt sich eine Ausschüttungsrendite von bis zu 4,0 Prozent erzielen.

Orientierungslauf durch den Förderdschungel

Insgesamt ist die Förderlandschaft sehr fragmentiert, wie die Studie ebenfalls zeigt. Zu den länderspezifischen und zum Teil auch regionalen Förderprogrammen kommen noch 16 unterschiedliche Baugesetzgebungen hinzu. Wie gut sich immobilienwirtschaftliche Akteure mit den sich teilweise überschneidenden oder auch widersprechenden Förderinstrumenten auskennen, ist für den Erfolg eines Investments in geförderten Wohnraum maßgeblich.

Wie sich am Beispiel gefördertes Wohnen zeigt, sind Nachhaltigkeit und Rendite kein Widerspruch, und Wirtschaftlichkeit kann durchaus mit sozialer Verantwortung einhergehen. Nur gemeinsam werden Politik, kommunale Wohnungsbaugesellschaften und privatwirtschaftliche Investoren ausreichend bezahlbaren Wohnraum schaffen können.