Projektentwickler, die an neuen Projekten interessiert sind, müssen mit deutlich höheren Finanzierungskosten rechnen. Teilweise haben sich diese mehr als vervierfacht, während die prognostizierten Renditen weiter fallen. Auch die Exit-Faktoren verschlechtern sich. Nicht umsonst ist das Investmentklima auf den „zweitschlechtesten Wert seit Aufzeichnung gefallen“, berichtete erst kürzlich Thomas Porten in der IZ. Das erfordert zunächst eine Anpassung der Strategien, bevor in diesem neuen Marktumfeld erfolgreich agiert werden kann.

Für Projektentwickler sind die aktuellen Herausforderungen besonders im Übergang von den Einstandspreisen vor der Zinswende zu denen im aktuellen Umfeld äußerst schmerzhaft. Viele haben in den letzten Jahren zu hohen Einstandswerten gekauft und leiden jetzt unter den hohen Zinsen. Zudem werden Banken restriktiver, fordern höhere Eigenkapital-Quoten und mehr Sicherheiten. Damit geraten beginnende wie laufende Projekte in Gefahr. Finanzierer erwarten im Gewerbeimmobilienbereich wie bei Serviced Apartments mittlerweile einen Kapitaldienst von 8,5 % und Eigenkapital-Quoten von bis zu 40 %, wie mir Uwe Niemann, Leiter Hotelfinanzierung bei der Deutschen Hypo/NORDLB erst kürzlich in einem Gespräch berichtete. Unter diesen Umständen rechnet sich kaum noch ein neues Projekt.

Sofern der Baubeginn noch nicht erfolgt ist, scheuen viele das Baurisiko. Der Exit in Form von Forward Deals ist ebenfalls fast zum Erliegen gekommen. Eigentümer sind (noch) nicht bereit, eine Preisanpassung im Verkauf vorzunehmen. Projektentwickler und Bestandshalter bauen ihre Projekte noch zu Ende, warten bei Neuankäufen aber auf neue Chancen und müssen sich zudem um ihre eingekauften Bestände kümmern, wo das Eigenkapital gebunden liegt und noch keine rentablen Exit-Möglichkeiten in Sicht sind. Investoren warten ab und benötigen aufgrund des veränderten Zinsumfelds eine höhere Rendite. Die Spitzenrenditen im Micro-Living liegen bereits bei 4,5 bis 5,5 %, doch das reicht noch nicht aus, um den Markt in Schwung zu bringen. Deshalb gehen wir davon aus, dass sich das Angebot auf gewerblicher wie wohnwirtschaftlicher Seite weiter verknappen wird. Doch diese Dynamik wird sich erst ab 2025 voll entfalten, da die aktuellen Projektpipelines noch gefüllt sind und die bereits begonnenen Projekte voraussichtlich zum großen Teil fertiggestellt werden.

Neue Lagen, neue Angebote

Auf der anderen Seite brummt der Mietmarkt. Micro-Living-Häuser liegen mit den Vermietungsquoten auf Vor-Corona Niveau bei ca. 90 %. Kunden von BelForm wie die Mona Lisa Urban Apartments in Frankfurt von VIVUM oder das Urban Living in Stuttgart von abrdn (Aberdeen) erzielen mit unseren Konzepten sogar knapp 100 % Vermietungsquoten. Gewerbliche Serviced Apartments verzeichnen ebenfalls eine starke Auslastung und optimieren sich zusätzlich durch hohe Shortstay-Anteile. RevPars von 100-120 Euro werden von manchen Anbietern nach eigenen Aussagen erzielt, was im Serviced-Apartment-Bereich früher nicht denkbar war. Aufgrund des Preisdrucks in den Städten und der Verknappung von neuen Angeboten werden inzwischen auch C-Lagen in A-Städten immer interessanter. Solche Objekte ziehen zunehmend interessierte Betreiber an. Doch sie erfordern mehr Mut (und Risiko), mehr Planung und auch mehr Aufwand, um diese Objekte erfolgreich zu betreiben. Bei BelForm denken wir solche Standorte eher in „Destinationen“ als in normalen Standorten. Solche Häuser können aus verschiedensten Betrachtungswinkeln für Bewohner- und Gästezielgruppen interessant sein, doch es bedarf einer sehr optimierten Planung hinsichtlich Grundrisse und Gemeinschaftsflächenkonzepte. Denn Häuser in solchen Lagen müssen mehr bieten als klassische Serviced Apartments oder Micro-Living-Objekte abseits des studentischen Markts. Vor allem sind diese Standorte oftmals hinsichtlich der urbanen Angebote wie Coworking, Fitness, Café und Essens- sowie Health-Angebote unterversorgt, was wiederum Anbietern die Chance gibt, sich mit herausragenden Erlebnissen bei ihren Zielgruppen beliebt zu machen und sich gleichzeitig stärker vom Wettbewerb zu differenzieren.

Aktuell arbeitet ein Großteil der Apartment-Häuser mit Gemeinschaftsflächen – wenn es welche gibt, vor allem im gewerblichen Serviced-Apartment-Bereich – mit sog. „Living Lobbys“, also Aufenthaltsbereiche, in denen kein Service und kein Essen oder Getränke abseits eines Automaten angeboten werden. Auch die Personalpräsenz ist sehr reduziert und das Angebot stark durch-digitalisiert, was Effizienzen hebt. Das ist für manche Anbieter und deren Standorte auch genau die richtige Strategie. Doch vor allem an Standorten, die mehr Erlebnisse bieten „müssen“, um Bewohner langfristig an sich zu binden und nachhaltig erfolgreich zu sein, gehen wir mit manchen Kunden aktuell einen oder zwei Schritte weiter. Wir konzipieren dann Apartment-Häuser, bei denen mit mehreren Komponenten wie Coworking, Gym, Shop-in Shop-Konzepten, und sogar einfacher Klein-Gastronomie in Form von Grab & Go Konzepten und kleinen Barbereichen die Flächen neu aufgesetzt werden.

Durch starke Konzepte erzielen diese Häuser höhere Einnahmen mit überdurchschnittlichen Auslastungszahlen und erweitern ihre Standortkriterien auf Basis attraktiver Mietrenditen. Damit bleiben sie für Investoren weiterhin ein interessantes Anlageprodukt, da davon ausgegangen werden kann, dass sie Preissteigerungen auch an ihre Gäste weitergeben können. Kunden von BelForm gehen hier neue Wege und zeigen, wo sich neue Konzepte hin entwickeln können. Die Betreiber haben den Mut, ihre Angebote zu erweitern und richten inzwischen ihre Konzepte neu aus. Denn statt sich nur noch auf den externen Bäcker im Haus zu verlassen, auf den sie in der Service-Qualität und im Angebot kaum Einfluss nehmen können, nehmen sie das Zepter selbst in die Hand. Der Entertainment-Faktor gerät auf diesen Gemeinschaftsflächen in ein deutlich stärkeres Blickfeld und wird zum Erfolgsfaktor – und man öffnet sich damit zudem für externe Gäste. Die Gemeinschaftsflächenkonzepte werden sehr viel interessanter und vielfältiger, aber auch komplexer für den späteren Betrieb. Vor allem in Lagen, die hinsichtlich der Urbanität und der Vielfältigkeit von Essens- und Freizeitangeboten noch unterversorgt sind, bieten sich hier durch sein solches Angebot im Haus zusätzliche Chancen. Man kann in der Entwicklung also sowohl ein wirtschaftliches Interesse, als auch die Notwendigkeit aufgrund neuer Standorte sehen.

Der ideale Mix

Auch im Student Living entwickeln sich neue Destinationen. Deutlich reduzierter als im Bereich der gewerblichen Häuser, doch auch hier gibt es spannende Entwicklungen. Beispielsweise haben wir für die Berlinovo in einem Projekt mit 700 Betten und über 1.000 qm Gemeinschaftsfläche in Berlin ein völlig neues Flächenkonzept entwickelt, dass auch im preisgedämpften studentischen Markt den Bewohnern neue Erlebnisse bieten wird. Selbstverständlich sind Gastronomie oder personalintensive Angebote ein Tabu, aber trotzdem bieten diese Flächen für die Studenten große Mehrwerte. Die Chancen der Anbieter sind daher vielfältig und bedürfen einem sehr sorgfältig ausgewählten, individuellen Mix aus Standort, optimierter Planung und Design-Konzept, Zielgruppenverständnis, Preisvorstellung Miete/ADR und dem dazu passenden Ausstattungsangebot. Mit diesem idealen Mix können auch in dem neuen Marktumfeld neue Lösungen gefunden werden, besonders im Temporären Wohnen, wo langfristig gute Perspektiven für Projektentwickler und Investoren warten und das Angebot für den Bewohner langfristig attraktiv gestaltet wird.

Auch Transformationsimmobilien wie beispielsweise ehem. Büros und Nicht-Wohngebäude bieten hier Chancen, sofern sie für die Compliance von ESG- und EU-Taxonomie-Kriterien hergerichtet werden können. Verbunden mit neuen Flächen- und Betriebskonzepten können sich so neue Möglichkeiten ergeben. Und das auch an Standorten, die bisher noch nicht auf den üblichen Ankaufs- oder Pachtprofilen gelistet wurden.

Bilder: © BelForm | Design und Ausstattung von Micro-Living und Serviced Apartments