Die gestiegenen Baukosten, negative Nachfrageeffekte aus dem historischen Zinsanstieg sowie die aufgrund der Materialknappheit reduzierte Baugeschwindigkeit haben Spuren hinterlassen. So sind bundesweit im Jahr 2022 die Baupreise um über 17 Prozent gestiegen. Und wir müssen davon ausgehen, dass diese Kostenentwicklung in den Ballungsräumen noch deutlich stärker ausgefallen sein dürfte. Damit lagen die Baukostensteigerungen deutlich über den allgemeinen, ohnehin schon massiven Preissteigerungen. Zusätzlich sind die Hypothekenzinsen in kürzester Zeit von 0,8  auf bis zu 4 Prozent angestiegen. Beide Faktoren belasten die Projektentwickler auf unterschiedliche Art und Weise. Der Faktor Baukosten ist sehr einfach bewertbar auf der Kostenseite der Residualrechnung ansetzbar. Geht man davon aus, dass im besten Fall die Baukosten auf dem hohen Niveau stagnieren, so kann über Residualrechnungen nachgewiesen werden, dass sich die Grundstückspreise deutlich nach unten bewegen müssen. Die Grundstückspreiskorrektur muss größer ausfallen, je geringer der Grundstückspreisanteil an der der Gesamtkostenkalkulation ist. Im urbanen Umfeld bei angenommenen Verkaufspreisen von 7.000 € / m² ergibt sich eine Grundstücksabwertung um die 30 Prozent und bei Verkaufspreisen von 5.500 €/m² liegt die Abwertungserfordernis bei über 80 Prozent. Dies verdeutlicht, dass eine kostendeckende Immobilienentwicklung in Bereichen unter 5.000 € nicht mehr ohne Subventionen möglich ist.

Die veränderte Zinslandschaft verursacht deutlich schwerer zu prognostizierende Veränderungen im Markt. Fest steht, dass sich für Immobilienentwickler die Erlösstruktur und auch die Vertriebsgeschwindigkeit für den Immobilienentwickler verschlechtern. Zudem schrumpft die Zahl der potenziellen Kaufinteressenten, da sich weite Teile der Bevölkerung in der aktuellen Situation eine Immobilie schlichtweg nicht mehr leisten können. Alternativ dazu müssten die Immobilienpreise deutlich sinken, damit der Kundenkreis gleich groß bleibt. In Anbetracht der oben angesprochenen Baukostensteigerungen ist die Preiselastizität bei Projekten, bei denen die Grundstücke bereits angekauft wurden, nicht gewährleistet. Eigentlich müssten die Preise steigen. Hier entsteht ein Dilemma für den Entwickler: Die Käufer können die hohen Preise nur noch vereinzelt aufbringen und gleichzeitig fehlen die Spielräume für Preissenkungen. Die Konsequenz ist: Viele Verkäufe finden nicht statt - und damit verringert sich die Vertriebsgeschwindigkeit deutlich. Insbesondere institutionelle Anleger sind hiervon betroffen.

Abgesehen von den deutlich sinkenden Grundstückspreisen muss sich der Markt auf der Exit-Seite neu justieren. Den erhöhten Kapitalkosten stehen deutlich steigende Mieterwartungen gegenüber. Es ist davon auszugehen, dass die absoluten Preise absolut konstant bleiben, aber unter Berücksichtigung der Inflation durchaus eine Preisbereinigung der relativen Preise erfolgen kann.