02.06.2022
Christopher Raabe

Investmentmarkt sogar mit bestem Jahresauftakt aller Zeiten

Rekordumsätze auf den deutschen Logistikmärkten

Die deutschen Logistik-Vermietungsmärkte schlossen in den ersten drei Monaten 2022 an das Rekordjahresergebnis von 2021 an, und der Investmentmarkt stellte eine beeindruckende neue Bestmarke auf.

Der Logistik-Investmentumsatz liegt mit 4,8 Mrd. € nicht nur rund 133 % über dem bereits starken Ergebnis aus dem Vorjahresquartal, sondern übertreffen auch den 10-jährigen Durchschnitt um fulminante 165 %. Einzeldeals stellen mit 1,7 Mrd. € zum dritten Mal in Folge eine neue Bestmarke zum Jahresauftakt auf, was sinnbildlich für das stetig gewachsene Investoreninteresse an der als krisenresistent geltenden Assetklasse steht. Einen besonderen Anteil an dem herausragenden Gesamtergebnis haben auch Portfoliotransaktionen, die rund zwei Drittel zum Umsatz beitragen. Auf sie entfallen damit knapp 3,1 Mrd. €, womit sie für sich genommen bereits das bisherige Rekordergebnis aus 2020 um mehr als 700 Mio. € übertreffen. Ermöglicht wurde dies nicht zuletzt dadurch, dass mit dem Abschluss der Übernahme der Deutschen Industrie Reit durch CTP und der Mehrheitsübernahme der DIC Asset an der VIB Vermögen gleich zwei Transaktionen jenseits der 500-Mio.-€-Marke in das Ergebnis einfließen. Mit fast 90 Transaktionen wurden aber auch insgesamt deutlich mehr Abschlüsse verzeichnet als üblich, was ein deutlicher Beleg dafür ist, dass der Markt aktuell so dynamisch wie nie zuvor ist.

Auf die bedeutenden Investmentstandorte entfiel im ersten Quartal 2022 fast 1 Mrd. €, was ebenfalls einem neuen Rekord entspricht. Mit 380 Mio. € trägt Berlin mit Abstand am meisten zum Umsatz bei, gefolgt von Frankfurt mit 184 Mio. €. Für beide Märkte entspricht dies jeweils dem zweitbesten je registrierten Ergebnis. Sehr dynamisch präsentieren sich auch München, wo mit 149 Mio. € der langjährige Durchschnitt um rund 65 % übertroffen wurde sowie Hamburg mit einem Volumen von 85 Mio. € (+14 % ggü. 10-jährigem Durchschnitt). Während auch Stuttgart mit 76 Mio. € ein überproportional starkes Ergebnis erzielt, verlief der Jahresauftakt in Köln (18 Mio. €) und Leipzig (13 Mio. €) noch vergleichsweise verhalten.

Deutsche Käufer sehr aktiv, Renditen auf Niveau des Jahresendes

Nachdem in den vergangenen Jahren deutsche Käufer den Markt verstärkt dominiert haben, ist in jüngster Vergangenheit wieder eine deutlich höhere Dynamik aus dem Ausland zu beobachten. So liegt der Anteil ausländischer Investoren mit 62 % so hoch wie zuletzt 2018. Die größten Umsatzanteile stammen dabei von europäischen Investoren, die erstmals bereits nach drei Monaten die 1-Mrd.-€-Marke knacken. Knapp dahinter folgen mit anteilig 29 % nordamerikanische Anleger. Asiatische Käufer (knapp 2 %) zeigen sich derweil weiter verhalten. Auch wenn deutsche Anleger mit anteilig 38 % im Vergleich zum Vorjahr relativ gesehen 10 bps verlieren, entfallen auf sie in absoluten Zahlen gut 1,8 Mrd.€, was einer neuen Bestmarke entspricht.

Die enorm gestiegene Nachfrage nach Logistikimmobilien hat in den vergangenen Jahren zu einem kontinuierlichen Absinken der Netto-Anfangsrenditen geführt. Allein 2021 konnte in den A-Städten ein Rückgang um 35 bps auf 3,00 % registriert werden. Seit dem Jahresende haben sich die Yields allerdings auf diesem Niveau vorerst stabilisiert.

Logistik-Vermietungsmarkt - außergewöhnlicher Jahresauftakt

Mit einem Flächenumsatz von 2,33 Mio. m² (inkl. Eigennutzer) wurde das bereits bärenstarke Vorjahresergebnis noch einmal um rund ein Drittel übertroffen, sodass eine neue beeindruckende Bestmarke zu Buche steht. Wie außergewöhnlich der Jahresauftakt war, verdeutlicht auch der Blick auf den langjährigen Durchschnitt, der um fast 60 % übertroffen wurde.
Ermöglicht wurde ein solches Abschneiden nicht zuletzt durch eine Reihe von Großabschlüssen. An erster Stelle zu nennen ist hier der Tesla-Neubau in Grünheide, der nun nach erfolgter endgültiger Baugenehmigung rund zwei Jahre nach Baustart mit 327.000 m² in den Umsatz einfließt. Aber selbst ohne solche Mega-Deals, blicken wir immer noch auf ein sehr starkes erstes Quartal zurück. Dies ist ein deutlicher Beleg dafür, dass die wachsenden geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten bisher noch von übergeordneten Trends, wie beispielsweise der weiterhin wachsenden Bedeutung des E-Commerce, der Neuorganisation von Lieferketten oder größeren Umstrukturierungsprozessen in der Industrie überlagert werden.

Die hohe Flächenabsorption der letzten Jahre in Verbindung mit den deutlich gestiegenen Baukosten hat die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten in fast allen bedeutenden Logistikregionen zum Teil spürbar steigen lassen. Im Schnitt haben sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten in den Agglomerationsräumen um 4 % zugelegt.

Perspektiven

In den ersten drei Monaten des Jahres haben die geopolitischen und wirtschaftlichen Entwicklungen noch keinen maßgeblichen Einfluss auf den Flächenumsatz gehabt. Die insgesamt eingetrübten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürften allerdings in den kommenden Monaten nicht völlig spurlos an den Nutzermärkten vorbeigehen. In welchem Umfang sich dies auf den Logistikmärkten widerspiegeln wird, bleibt zwar vorerst abzuwarten, aber es gibt dennoch auch Faktoren, die für den weiteren Jahresverlauf positiv stimmen. So dürfte beispielsweise die Umstrukturierung vieler Lieferketten durch die aktuelle Situation weiter beschleunigt werden, was wiederum neue Nachfrageimpulse auslöst. Durch das gute Fundament, das zu Jahresbeginn gelegt wurde, ist daher aus heutiger Perspektive mit großer Wahrscheinlichkeit ein Ergebnis spürbar über dem langjährigen Durchschnitt von rund 6,5 Mio. m² bis zum Jahresende zu erwarten. Das Mietniveau dürfte durch das enge Angebot und die weiter steigenden Baukosten ebenfalls noch einmal zulegen.

Da bereits nach nur drei Monaten schon knapp die Hälfte des Weges zu einem neuen Jahresrekord beim Transaktionsvolumen geschafft ist, ist es aus heutiger Perspektive nicht unwahrscheinlich, dass dem Markt für Logistik-Investments ein Ausnahmejahr bevorsteht. Bei den Spitzenrenditen ist nichtsdestotrotz vorerst eine Seitwärtsbewegung das wahrscheinlichste Szenario.

Der Autor
Christopher Raabe
Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial
BNP Paribas Real Estate GmbH