12.05.2022
Sascha Bahlau

Über die Herausforderungen in der Praxis

Wie der Bestand digital werden kann – und warum.

Die Immobilienbranche wird zunehmend digitaler: Neubauten werden mithilfe von 3D-Modellen geplant, die eine Vielzahl von Daten enthalten können.

Das sind beispielsweise Informationen zu verbauten Materialien oder Wartungspläne für die Technische Gebäudeausrüstung.

Gleichzeitig nimmt das Bauen im Gebäudebestand eine immer größere Rolle ein. Hier ist das Arbeiten mit einem digitalen Modell ungleich komplizierter, da die tatsächlich vorhandene Gebäudesubstanz zunächst analysiert und dann in ein entsprechendes Modell überführt werden muss. Sascha Bahlau, Geschäftsführer des Planungsbüros intecplan Essen kennt die Herausforderungen, die im Bestand warten. Was in der Theorie simpel klingt – über 3D-Scans, fotogrammatische Methoden oder Laserscans Daten sammeln, im 3D-Modell kombinieren und daraus das digitale Datenmodell aufbauen – ist in der Praxis ein sehr komplexer Vorgang.

Bereits das Sammeln von Daten ist ein kompliziertes Feld, da es viele Faktoren zu berücksichtigen gibt. So können Punktwolken verzerrt sein, blinde Ecken entstehen oder Reflektionen in einem nicht abgeklebten Fenster zu ungenauen Ergebnissen führen. „Es ist äußerst wichtig, dass die Vorbereitungen extrem genau ausgeführt werden, damit möglichst keine Informationen auf der Strecke bleiben“, beschreibt Sascha Bahlau. Das fertige Model ist für ihn und seine Kolleg:innen bei intecplan Essen dann die Grundlage für die Umplanung des Bestandsgebäudes: Welche Gebäudeteile bleiben bestehen, wo wird saniert? Dieser Prozess ist zeitaufwendig und verursacht vermeintlich mehr Aufwand, als die Bestandsplanung ohne 3D-Modell. Doch er hat handfeste Vorteile: Ein detailliertes Gebäudemodell ermöglicht eine effizientere Planung und bietet außerdem eine hohe Transparenz darüber, welche Baustoffe in einem Bestandsgebäude enthalten sind. So kann auch sehr gut identifiziert werden, welche Rohstoffe bei einer Sanierung frei werden und welche Abfälle gegebenenfalls entstehen. Auch modellbasierte Ökobilanzen sind mit einem dafür vorbereiteten 3D-Datenmodell möglich.

Dennoch gibt es Grenzen beim modellbasierten Bauen im Bestand: „Wenn wir wollten, könnten wir gigantische Datenmengen in einem Gebäude sammeln. Damit ließe sich aber in der Praxis nicht arbeiten“, sagt Sascha Bahlau. Daher werden im Vorfeld die Anforderungen an ein Modell genau definiert und die Datenqualität und –menge daran angepasst. Diese Einschätzung erfordert ein hohes Maß an Expertise und Erfahrung, ist aber zwingend notwendig. Darüber hinaus blicken Scans und Bildaufnahmen immer nur von außen auf die Bausubstanz. „Es gibt zwar erste Optionen, per Oberflächenscan Rückschlüsse auf die Inhaltsstoffe einer Wand zu erhalten, in der Regel muss jedoch eine physische Probe genommen werden“, so Bahlau.

Bei aller Digitalisierung ist außerdem der Faktor Mensch nicht zu ersetzen. „Es sind erfahrene Ingenieure nötig, um die gesammelten Daten zunächst zu interpretieren und dann in einem Modell umzusetzen“, betont Bahlau. „Auch die Entscheidung, wie viel Toleranz zur Realität ein Modell aufweisen darf und wie hoch die Datenqualität sein muss, können nur Expert:innen treffen, die über die entsprechende digitale Kompetenz verfügen. Gleichzeitig braucht es Fachleute für Material- und Schadstoffbewertungen. Und natürlich auch für die Realisierung der baulichen Maßnahmen – hier sind dann zum Beispiel die Kolleg:innen von LIST Bauen im Bestand unsere Ansprechpartner. Derart komplexe Projekte lassen sich nur als Team abbilden.“

Der Autor
Sascha Bahlau
Geschäftsführer
intecplan Essen GmbH & Co. KG