06.05.2022
Sören Wolkenhauer
Esther Seibt-Pfitzner

Ein energie- und steuerrechtlicher (Kurz-)Überblick

Nachhaltige Energiekonzepte für temporäre Wohnformen

Nachhaltige Energiekonzepte unter Einsatz erneuerbarer Energien werden auch für Immobilien zum temporären Wohnen immer wichtiger.

Durch dezentrale und nachhaltige Konzepte können nicht nur verschärfte gesetzliche Anforderungen wie des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) oder der Solardachpflichten in einigen Bundesländern sowie Förderbedingungen (BEG) eingehalten werden. Oftmals sind solche Konzepte – jedenfalls auf lange Sicht – auch wirtschaftlicher als eine klassische Energieversorgung, insbesondere wenn Kosten für die Nutzung von Versorgungsnetzen sowie die zunehmende CO2-Bepreisung eingespart werden. Gerade Erneuerbare Energien stellen, vor allem im Hinblick auf Photovoltaikanlagen im und am Gebäude, eine maßgebliche Stellschraube zur Erreichung der Klimaziele im Gebäudesektor dar. Bei der Strukturierung und Umsetzung von nachhaltigen Energieversorgungskonzepten gibt es einige energie- und steuerrechtliche Punkte, zu denen wir nachfolgend einen kurzen Überblick geben:

Welche energierechtlichen Vorgaben zu beachten sind, hängt von der gewünschten Rollenverteilung im Energiekonzept ab. Wenn lediglich ein dritter Energiedienstleister (Contractor) mit der Installation und dem Betrieb von Energieversorgungsanlagen beauftragt werden soll, treffen die wesentlichen energierechtlichen Pflichten diesen Energiedienstleister und nicht den Eigentümer. Der Eigentümer stellt in diesem Contracting-Modell lediglich Flächen zur Verfügung und nimmt – wenn gewollt – Energie vom Contractor ab.

Wichtig für temporäre Wohnformen etwa für Studierende oder für Serviced Apartments ist die Frage, ob der Vermieter die Stromversorgung seiner Mieter als Teil eines Gesamtpaketes im Mietvertrag einbeziehen und pauschal abrechnen kann. Im normalen Wohnungsmarkt wäre dies unzulässig, da Mieter als Letztverbraucher ihren Stromlieferanten frei wählen dürfen und der Strom nach Verbrauch abzurechnen ist. Eindeutig zulässig ist sein solches Vorgehen dagegen in Hotels oder Ferienwohnungen, wo die Stromversorgung untergeordneter Teil eines Gesamtservicepaketes ist. Temporäre Wohnformen liegen häufig in einem Graubereich dazwischen: Es kommt auf die Aufenthaltsdauer, die Ausstattung und das Servicekonzept an.

Sofern die Spielregeln des normalen Wohnungsmarktes gelten und Vermieter ihre Mieter mit Strom versorgen, müssen die Vorgaben des Energierechts etwa für die Vertragsgestaltung und die Abrechnung beachtet werden. Keine Strombelieferung in diesem Sinne ist allerdings die Umlage von Kosten für den Allgemeinstrombedarf oder die Bereitstellung von Ladestationen für E-Mobilität (Ladestromversorgung). Wenn bei der Strombelieferung von Mietern die Förderung von lokal erzeugtem PV-Strom als „Mieterstrom“ in Anspruch genommen werden soll, müssen die entsprechenden Fördervoraussetzungen eingehalten werden. Dabei dürfen Mieterstromverträge nicht mit Mietverträgen gekoppelt und für mehr als ein Jahr abgeschlossen werden. Zudem darf der Preis des Mieterstroms 90% des örtlichen Grundversorgertarifs nicht übersteigen. Ein attraktiver Mieterstrompreis ist insbesondere dadurch möglich, dass ohne Nutzung des „öffentlichen Stromnetzes“ zahlreiche Entgelte, Abgaben und Umlagen entfallen. Bislang ist auf die Lieferung von Strom an Mieter – wie bei jeder klassischen Strombelieferung – EEG-Umlage zu zahlen. Die EEG-Umlage und die mit ihr verbundenen Meldepflichten sollen jedoch zum 1. Juli 2022 entfallen.

Neben energierechtlichen Themen sind auch steuerrechtliche Punkte zur berücksichtigen. Diese richten sich maßgeblich nach den individuellen steuerlichen Verhältnissen des Eigentümers der temporären Wohnform. Hier können Gestaltungen, bei denen der Eigentümer die Energieversorgung der Mieter mittels Photovoltaik- oder sonstiger Energieerzeugungsanlagen und auch den Betrieb von Elektro-Ladesäulen selbst übernimmt oder den von einem Contractor erzeugten Strom an die Mieter weiterleitet, steuerrechtlich herausfordernd sein. Dies betrifft je nach den steuerlichen Verhältnissen des Eigentümers insbesondere das Gewerbe- bzw. Investmentsteuerrecht.

Hier sind zur Vermeidung der Gewerbesteuer bestimmte Bagatellgrenzen zu berücksichtigen. So ist bei der Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerliche Kürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 ff GewStG) zur Vermeidung der Gewerbesteuer, die Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder nur dann unschädlich, soweit die daraus erzielten Einnahmen nicht größer als 10 % der jährlichen Mieteinnahmen des Eigentümers sind. Für die Lieferung von Strom aus dem Betrieb von BHKWs beträgt diese Bagatellgrenze sogar lediglich 5 %. Deutsche (offene) Investmentvermögen haben investmentsteuerlich eine aktive unternehmerische Bewirtschaftung (§ 15 Abs. 2 Nr. 2 InvStG) zu vermeiden, um von der Gewerbesteuer befreit zu sein. Eine aktive unternehmerische Bewirtschaftung soll in der Regel nicht vorliegen bei geringfügigen Einnahmen aus Nebentätigkeiten, wie zum Beispiel der Energieerzeugung mittels Photovoltaikanlagen, Blockheizkraftwerken, Geothermieanlagen und vergleichbaren Anlagen. Solche Einnahmen sind geringfügig, wenn der mit solchen und weiteren Nebentätigkeiten erzielte Umsatz weniger als 5 % der gesamten Einnahmen des Investmentfonds beträgt (§ 15 Abs. 3 InvStG). Daneben ist aber auch das Strom- und ggf. Energiesteuerrecht bei der Ausgestaltung des Konzepts zur Energieversorgung für temporäre Wohnformen zu berücksichtigen, um nachteilige steuerrechtliche Folgen zu vermeiden.

Die Zunahme dezentraler und nachhaltiger Energiekonzepte in der Immobilienbranche und die Bestrebungen des Gesetzgebers zur Förderung dieser Konzepte sind grundsätzlich eine erfreuliche Entwicklung. Allerdings ist es für die Immobilienbranche und insbesondere für temporäre Wohnformen aufgrund der Vielzahl der, vor allem steuerrechtlichen, Stolpersteine noch eine große rechtliche Herausforderung, einen maßgeblichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele zu leisten.

Die Autoren
Sören Wolkenhauer
Rechtsanwalt
GSK Stockmann Rechtsanwälte Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB
Esther Seibt-Pfitzner
Rechtsanwältin
GSK Stockmann Rechtsanwälte Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB