28.04.2022
Martin Schaffer
Lea-Sophie Zwoch

Wie ein Phoenix aus der Asche

Serviced Apartments

Ein Beherbergungssegment, das in den letzten fünf Jahren stark professionalisiert worden ist und insbesondere während der Corona-Pandemie an Relevanz gewonnen hat.

Doch wie ist ihr überdurchschnittliches Wachstum überhaupt möglich, wer steckt dahinter und werden die neuen Konzepte den Hotelmarkt revolutionieren?

Wir haben uns mit den neuen, in Deutschland aktiven führenden Anbietern in diesem Segment ausgetauscht und ein Fazit gezogen.

Die Gründer

Die Gründer der genannten Unternehmen sind zumeist keine „Vollblut-Hoteliers“, sondern Unternehmer. Sie haben die Wachstums- und Verkaufspotentiale des Marktes im Fokus.

Das Business-Konzept

Aufgrund ihres verstärkten Fokus auf Digitalisierung, angefangen beim Buchungsprozess bis hin zum Aufenthalt, wird eine personalarme Betreuung des Gastes möglich. Die zumeist moderne, auf Lifestyle fokussierte Ausstattung erfüllt die Ansprüche einer modernen Zielgruppe und kompensiert so den teils aufgrund der starken Digitalisierung fehlenden „persönlichen Touch“ für den Hotels bekannt sind. Gleichzeitig lösen Serviced Apartments die bekannten Painpoints der Hotellerie z.B. Wartezeit beim Check-In/Out und schließen die Lücke zwischen der klassischen Hotellerie und Airbnb. Aufgrund ihrer Professionalität aber auch zentralen Lage sprechen sie sowohl Firmenkunden als auch Leisure Gäste an; das im Short- als auch Longstay-Bereich. Die weitreichendere Ausstattung sorgt für mehr Aufenthalts- und Selbstversorgungsmöglichkeiten, sodass ebenfalls Gäste angesprochen werden, die auf dem Wohnungsmarkt kein Angebot finden.

Mithilfe der digitalen Möglichkeiten sowie der Reduktion von Personal- bzw. generell operativen Kosten wird die Profitabilität gesteigert, schneller ein Breakeven und der für die Start-up Welt bekannte „Scaling-Effekt“, der Wachstum verspricht und das Interesse der Investoren verstärkt, erreicht.

Die Investoren

Effizienzsteigerung der dargestellten Businessmodelle erhöht die Attraktivität für Investoren und die Chance auf einen erfolgreichen Exit.

Geprägt von Venture Capital und Private Equity Funding, sind Investoren auf der Suche nach neuartigen und innovativen Business Models, die einen vielversprechenden und wachsenden Markt bedienen. Diese Kriterien werden von den neuen Serviced Apartment Brands bedient. Die Unternehmen haben Prozesse verstanden und wissen, sich professionell aufzustellen und damit überproportionales Wachstum zu erreichen. Der Fokus der Venture Capital Partner liegt hier nicht auf dem Hotelprodukt explizit, sondern auf dem Business Model mit hohem Potential eines erfolgreichen Exits, um damit ein Multiple von ihrem initialen Investment zu erhalten.

Ein Investment in Serviced Apartmentprodukte zeigt sich häufig als „greifbar“. Wachstumspotentiale sind offensichtlich mit einem Konzept, das auf aktuelle und zukünftige Marktbedürfnisse reagiert und den Kunden in den Fokus setzt. Das Interesse dieses fast schon „disruptiven“ Geschäftsmodells spricht Investoren an, die Chancen durch Profitabilitätssteigerung und Automatisierung, aggressiver Expansionen und somit die Realisierung eines erfolgreichen „Scaling-Effektes“ sowie Kompetenzzusammenführung (Immobilien, Digitalisierung, Hospitality, Consumer Orientation, etc.), erwarten.

Neben PEs und VCs zeigt auch die Projektentwicklerbranche hohes Interesse. Moderne und zukunftsausgerichtete Konzepte mit sicherer Finanzierung und Beständigkeit bei ökonomischen Schwankungen bieten Vorteile und vor allem Sicherheit bei avisierten Immobilienprojekten, sodass Betreiber, Entwickler und Eigentümer gegenseitig voneinander profitieren können.

Aufgrund ihrer Finanzierungs- und kostenschlankeren Betriebsstruktur können sie höhere Pachtabdeckungen bieten, sind weniger anfällig auf Marktschwankungen und geben damit mehr Sicherheit.

Die Expansion

Anders als die etablierte Hotellerie oder auch bestehende Apartmentkonzepte der Kettenhotellerie, konnten die Start-ups von vorne anfangen und einen neuen Ansatz wählen. Sie konnten es von Anfang an „richtig“ machen. Anders als ihre Konkurrenz, die viel länger braucht, um einzelne Veränderungen zum Teil weltweit durchzusetzen.

Durch die Start-up Kultur können Entscheidungen schneller und flexibler getroffen werden als in bestehenden Konzernen mit festgeschriebenen Prozessen. Familiengeführte Hotels haben zudem nicht den Anspruch einer aggressiven Expansion und auch Betreibergesellschaften konnten mit bankfinanziertem Kapital nicht so schnell wachsen.

Aufgrund ihrer Flexibilität gelingt es den neuen Apartmentbetreibern, agil auf größere und kleinere Einheiten zu reagieren, wo die etablierte Kettenhotellerie aufgrund ihrer Standards nicht die Möglichkeit hat. Fraglich bleibt allerdings, wie lange die Flexibilität in Größe und Gestaltung zu halten sein wird. numa und limehome zeigen bereits, dass man das Versuchsstadium hinter sich gelassen hat und größer werden will – auch, um Profitabilität weiter zu optimieren. Auch die Hotellerie hat gelernt – mit wenig Einheiten lässt sich schwer Geld verdienen und weniger Standards erhöhen den Arbeitsaufwand.

Der Blick nach vorn

Ob die Serviced Apartment Brands bisherige Hotelprodukte vom Markt verdrängen werden, wird sich zeigen. Sie stellen allenfalls eine hohe Konkurrenz dar.

Die Corona-Pandemie hat entsprechende Trends noch verstärkt. Angefangen beim Immobilienmarkt – ein perfekter Übernahmezeitpunkt von Pensionen und kleinen Hotels, der den neuen Konzepten zugutekommt. Auch der Arbeitsmarkt hat sich verändert und ist auf der Suche nach entsprechend personal reduzierten Geschäftsmodellen. Ergänzt werden diese Trends durch Digitalisierung, Mangel auf dem Wohnungsmarkt und sich verändernde Consumer Behavior, auf welche die neuen Konzepte Antworten finden.  

Auch die Hotellerie hätte grundsätzlich hier die Chance gehabt mitzuspielen, diese größtenteils aber nicht genutzt. Indem sich die neuen Apartmentkonzepte auf das Zimmerprodukt und die aktuellen Gästebedürfnisse konzentrieren, haben sie ihr Produkt und Konzept perfekt und am Gast orientiert gestaltet, statt in weitreichenden Themen wie F&B oder Spa mittelmäßig zu performen, wie viele Hoteliers es tun.

So differenziert sich die Branche stark von der service-starken Hotellerie, die trotz alledem sicher weiter ihre Relevanz haben wird und den Gast ansprechen wird, der bewusst diesen persönlichen Fokus und eine Angebots- und Servicevielfalt wünscht. Dennoch wächst hier der Konkurrenzdruck.

Es bleibt spannend zu beobachten, wie sich dieser Markt weiterentwickeln wird, welche neuen high-potential Business Models entwickelt werden und ob uns in ein paar Jahren spannende Konsolidierungen, M&A Prozesse oder weitere IPOs im Markt der Serviced Apartments begeistern werden.

Die Autoren
Martin Schaffer
Managing Partner
MRP Consult GmbH
Lea-Sophie Zwoch
Consultant
MRP Hotels