20.05.2022
Alexander Trobitz MRICS

Große Sprünge macht der Hotelmarkt im 1. Quartal noch nicht, doch es geht mit kleinen Schritten voran.

Wie geht es dem deutschen Hotel-Investmentmarkt?

Kaum eine Assetklasse hatte mit der Corona-Pandemie so zu kämpfen wie der Hotelmarkt. Und auch im vergangenen Winter zeigte sich die Investorenseite noch verhalten. Der Markt erholt sich dennoch, wenn auch langsam.

Der deutsche Hotel-Investmentmarkt steht auch in den ersten drei Monaten des Jahres 2022 unter dem Einfluss der Corona-Pandemie und den damit einhergehenden Beschränkungen, was sich immer noch im Investmentvolumen widerspiegelt. Mit rund 440 Mio. € bewegt sich das Investitionsvolumen rund 36 % unter dem 10-jährigen Schnitt bzw. knapp 16 % unter dem Vorjahresquartal.

Dies liegt allerdings daran, dass bislang noch keine Portfoliodeals registriert wurden, denn anders sieht die Situation bei den Einzeltransaktionen aus, wo der Vorjahreswert um 37 % übertroffen wurde. Auch die Anzahl der Deals ist von 19 im Vorjahr auf 26 in diesem Quartal angestiegen, was insgesamt auf eine langsam zunehmende Dynamik im Markt schließen lässt. Das Vorjahresquartal war ungewöhnlich stark durch Family Offices geprägt, nun dominieren wieder institutionelle Investoren das Feld: Mit rund 22 % Anteil führen Investment Manager das Ranking an, gefolgt von Projektentwicklern und Equity/Real Estate Funds mit jeweils um die 15 %. Die üblicherweise starken Spezialfonds kommen auf einen Marktanteil von gut 10 % und liegen weiterhin unter den Erwartungen, während offene Fonds knapp 13 % zum Gesamtumsatz beitragen. Gut dabei sind außerdem noch Corporates (8 %) und Family Offices (gut 7 %). Der sowohl absolut als auch relativ hohe Anteil von Projektentwicklern zeigt, dass es einige Opportunitäten im Markt gibt, die in Verbindung mit einer weiteren Normalisierung der Hotelmärkte das Interesse von Käufern wecken.

Ausländische Investoren weiterhin zögerlich

Der niedrige Anteil an von ausländischen Investoren erworbenen Hotel-Investments ist auch in diesem Quartal zu beobachten. Aktuell liegt ihr Marktanteil mit einem Wert von 23 % zwar weiterhin deutlich unter dem langjährigen Jahresschnitt, legte jedoch 6,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahresquartal zu. Diese Situation ist allerdings nur eine Momentaufnahme, die sich erfahrungsgemäß schnell ändern kann. In absoluten Zahlen ist dies ein Anstieg von 87 Mio. € auf 102 Mio. €. Mit einem zu erwartenden Aufholeffekt in Übernachtungs- und Gästezahlen dürfte im Jahresverlauf das Interesse ausländischer Investoren noch weiter zunehmen. Zudem werden Transaktionsprozesse wieder leichter zu handhaben sein und ermöglichen infolgedessen wieder einen einfacheren Zugang zum Markt.

Nachdem im Vorjahreszeitraum noch rund 242 Mio. € in A-Städte flossen, sind es dieses Quartal 189 Mio. €, also rund 22 % weniger. Dadurch sank auch der Anteil der wichtigsten deutschen Städte am gesamten Volumen von 46 % im Vorjahresquartal leicht auf 43 % in diesem Quartal. Frankfurt konnte mit 93 Mio. € erneut die Spitzenposition verteidigen, musste jedoch 26 % einbußen. Auf Platz zwei folgt München mit 44 Mio. € (-43 %) vor Hamburg und Stuttgart, die mit 27 Mio. € und 25 Mio. € jeweils auf einem ähnlichen Niveau liegen. Somit konnten im Vergleich zum Vorjahresquartal in Hamburg und Stuttgart wieder Transaktionen verzeichnet werden. In Düsseldorf und Köln wurden in diesem Quartal noch keine nennenswerten Abschlüsse registriert. Die größten Deals dieses Quartals wurden bislang fast ausschließlich außerhalb der A-Städte registriert, was besonders aufgrund der im Vergleich schnelleren Erholung der Gästezahlen in kleineren Städten nicht verwundert.

Tendenz zu kleineren Deals

Wie bereits im Vorjahresquartal wurde im aktuellen Jahr noch keine Transaktion in der Größenklasse über 100 Mio. € registriert. Zudem hat sich auch der Anteil an Investments zwischen 50-100 Mio. € deutlich von rund 57 % auf knapp 13 % reduziert. Dafür ist weiterhin in der mittleren Größenklasse zwischen 25 und 50 Mio. € eine hohe Marktaktivität festzustellen, denn rund rund 40 % des Investmentvolumens fielen auf den „Mittelbau“. Den größten Anteil hatten allerdings Investments unter 25 Mio. €, wo knapp 206 Mio. € investiert wurden, was 47 % entspricht. Diese Situation spiegelt sich ebenfalls im durchschnittlichen Volumen pro Deal wider, welches mit 17 Mio. € rund 30 % unter dem 5-jahrigen Schnitt liegt. Damit gab es zumindest temporär eine Verschiebung in tendenziell kleinere Deals.

Perspektiven

Auch Anfang 2022 ist der Hotelmarkt noch deutlich von der Corona-Krise geprägt. Insbesondere in Städten mit üblicherweise hohem Anteil an Geschäftsreisenden oder internationalem Tourismus erfolgt nur eine mühsame Erholung. Die bislang beschlossenen Rücknahmen diverser pandemiebedingter Beschränkungen sowohl in Deutschland, Europa als auch den USA geben Hoffnung auf eine baldige Besserung. Bereits im vergangenen Spätsommer und Frühherbst haben sich Gästeankünfte und Übernachtungszahlen dem Vorkrisenniveau angenähert oder wurden sogar bereits vereinzelt übertroffen. Infolge dieser verbesserten Perspektiven für Betreiber sollte sich auch die Attraktivität von Hotel-Investments generell erhöhen und zu mehr Investitionen im Jahresverlauf führen.

 

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Frankfurt am Main
27.06.2022
Der Autor
Alexander Trobitz MRICS
Geschäftsführer und Head of Hotel Services
BNP Paribas Real Estate GmbH