17.03.2022
Gerhard Molt
Carolin Zücker

Wie Pflegeimmobilien fit für die Zukunft werden.

Modernisieren und Sanieren

Brandschutz, ESG, Instandhaltungsrückstau, Heimbaurecht, Wohnungseigentumsgemeinschaften: Pflegeimmobilien im Bestand sind in vielerlei Hinsicht herausfordernd.

Der überwiegende Anteil - 65% - der deutschen Pflegeheime wurde vor mehr als 20 Jahren errichtet, weitere 40% sogar vor mehr als 30 Jahren [1]. Viele Pflegeheime weisen daher einen zunehmenden Instandhaltungsrückstau auf, welcher durch bauliche Mängel, Brandschutzthemen, strengere Vorgaben aus dem Heimbaurecht und in zunehmendem Maße dem Anspruch, aktuellen ESG-Kriterien gerecht zu werden, ausgelöst wird.

Bei der Umsetzung von Maßnahmen zur Behebung dieses Rückstaus sind die Interessen der Eigentümer mit denjenigen des Betreibers und der Bewohnerinnen und Bewohner in Einklang zu bringen. Zudem sind die am Bau beteiligten Planer und Bauunternehmen entsprechend vertraglich zu binden und mit den Abläufen des Heims zu koordinieren. Diese Schwierigkeiten, die bei der Sanierung im Bestand und unter laufendem Betrieb zu bewältigen sind, werden bei der Projektierung häufig nicht hinreichend rechtlich berücksichtigt und auch bei der Bewertung im Ankauf regelmäßig unterschätzt.

Ist die Pflegeimmobilie im Wohnungseigentümer-Modell gehalten steigert dies die Komplexität von Sanierungsvorhaben zusätzlich. Die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erfordern in einem solchen Fall die Herbeiführung einer Einigung unter den Eigentümern, ehe eine konkrete Maßnahme in Auftrag gegeben werden kann. Insbesondere wenn bauliche Maßnahmen in das Gemeinschaftseigentum eingreifen, ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer notwendig. Gerade in großen Wohnungseigentümergemeinschaften kann es sich oftmals als schwierig gestalten, die erforderlichen Mehrheiten zu erlangen.

Das neue zum 01.12.2020 in Kraft getretene WEG-Recht sieht nach seiner Reform für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nunmehr einige Erleichterungen vor. Die Gestattung von baulichen Veränderungen kann künftig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, wobei grundsätzlich dann aber nur diejenigen Eigentümer die Kosten tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Stimmen mehr als zwei Drittel der Wohnungseigentümer der Maßnahme zu, kann eine Kostentragung aller Eigentümer in Betracht kommen, soweit die Kostenlast nicht unverhältnismäßig ist. Darüber hinaus eröffnet das neue WEG-Recht die Möglichkeit von Online-Eigentümerversammlungen und erleichtert die formellen Vorgaben für Umlaufbeschlüsse, um den Wohnungseigentümern mehr Flexibilität und schnellere Handlungsfähigkeit einzuräumen.

Bei der Planung und Ausführung vom Baumaßnahmen in Pflegeimmobilien sollten generell die Verantwortlichkeiten für die Einhaltung der baurechtlichen Vorgaben einerseits und die Kostentragung andererseits im Blick behalten werden. Widersprüche und Unstimmigkeiten können sich dabei sowohl direkt (i) aus dem Betreibervertrag und/oder (ii) aus den WEG-rechtlichen Vereinbarungen, als auch (iii) im Rahmen der Schnittstelle zwischen dem Betreibervertrag und den WEG-Vereinbarungen ergeben.

Ein guter Überblick über die einzelnen (Vertrags-)Beziehungen der Beteiligten untereinander und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten ist für die Schaffung und Erhaltung einer modernen Pflegeimmobilie daher unerlässlich. Idealerweise sollten die Interessen der einzelnen Beteiligten bereits bei Errichtung einer Pflegeimmobilie und der Begründung von Wohnungseigentum bzw. im Rahmen der Vertragsgestaltung des Betreibervertrages berücksichtigt werden.

Sofern diesen Erfordernissen nicht Rechnung getragen wurde, ist es bei Bestandsimmobilien wichtig, etwaige Unstimmigkeiten in den WEG-rechtlichen Vereinbarungen und/oder Bestandsverträgen bei der Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen Rechnung zu tragen.

 

[1] pm pflegemarkt.com GmbH, Stand Februar 2022.

Die Autoren
Dr. Gerhard Molt
Head of Real Estate
Eversheds Sutherland
Carolin Zücker
Senior Associate
Eversheds Sutherland