28.02.2022
Walter Zorn

Service-Wohnen versus Pflegeheim: Was ist gleich, was anders?

Pflegeheim und Service-Wohnen: gemeinsam verschieden

Service-Wohnen hat in den letzten Jahren zunehmend Aufmerksamkeit erhalten. Auch bei dem diesjährigen Jahresauftaktkongress Quo Vadis von Heuer Dialog war es als „Operated Real Estate“ Thema einer angeregten Diskussion.

Dennoch wird diese Wohnform immer wieder ausschließlich in den Pflegeheim-Kontext gestellt. Zu Recht? Vergleicht man hier Äpfel mit Birnen – und wenn ja, was kommt dabei heraus?  

Auf den ersten Blick überwiegen beim Vergleich die Unterschiede. Ein wesentlicher: Die Entscheidung eines Menschen für Service-Wohnen erfolgt normalerweise im frühen Seniorenalter. Hier handeln Altersgruppen um das 70.  Lebensjahr. Der Bedarf bei der Pflege wird von den Altersgruppen 80+ angetrieben. Dementsprechend ist die Entscheidung für Service-Wohnen eine freiwillige mit dem Wunsch, das Alter aktiv zu gestalten. Den Weg in eine Pflegeeinrichtung treten Menschen nur und erst dann an, wenn es notwendig wird. Auf der einen Seite (Pflege) also „späte Notwendigkeit“, auf der anderen (Service-Wohnen) „frühe, autonome Lebensgestaltung“. Das führt zu einem weiteren wichtigen Aspekt: Service-Wohnen hat mit 10 Jahren plus X eine sehr viel längere Nutzungsdauer als Pflegeheime mit weniger als 2 Jahre. Die „Durchlaufzeiten“ in Pflegeeinrichtungen sind also deutlich kürzer.

Entsprechend ist der rechtliche Rahmen gesetzt: Hier, beim Service-Wohnen eine Großteils privatwirtschaftlich getragene Initiative, die sich an schätzungsweise dreißigProzent der Bevölkerung 70+ richtet. Dort, aus der Situation heraus, dass ein stationärer Pflegeaufenthalt jeden (be)treffen kann und eine besonders vulnerable Bewohnerschaft umfasst, ein hochregulierter Bereich, der als staatliche Aufgabe verstanden wird und als Pflegeversicherung ein Teil der gesetzlichen Sozialversicherung in Deutschland ist. Es ist eben kein Zufall, dass es einen Pflegebeauftragten der Bundesregierung gibt, nicht aber einen Beauftragten für Service-Wohnen.

 

Service-Wohnen: vielfältige positive Wirkungen

So weit, so klar unterscheidbar. Trotzdem lohnt es sich, die vielfältigen Wechselbeziehungen zu beachten. So gibt es deutliche Hinweise, dass Service-Wohnen einen positiven Effekt auf Pflegebedürftigkeit hat. Service-Wohnen vermeidet Pflegebedürftigkeit, beispielsweise durch barrierefreies Wohnen mit Aufzug, was typische Alters-Unfälle verhindert, vermindert krankmachende soziale Defizite und gibt Unterstützung, sofern diese notwendig wird.

Die Lebensweise in einer modernen Senioren-Wohnanlage mit sportlichen, kulturellen und gesellschaftlichen Aktivitäten beugt vielen Folgen des Alters vor. Tritt dennoch der Bedarf an Pflege ein, wird sie in einem professionell aufgestellten Umfeld deutlich erleichtert.

Eine Service-Wohnanlage strahlt meist auch im lokalen und regionalen Umfeld positiv aus. Angefangen damit, dass Senioren durch den Umzug häufig deutlich größere Wohnflächen freimachen, die dem Markt zugutekommen. Das Terragon-Research hat den Faktor 1,5 errechnet. Für 60 Quadratmeter in der Residenz werden 90 Quadratmeter anderswo frei. Eine Service-Wohnanlage als Teil eines gemischt genutzten und gemischt bewohnten Quartiers erzeugt Nachfrage für den lokalen Einzelhandel und schafft oder verstärkt dank des Zeitbudgets der Senioren im Ruhestand Initiativen und bürgerschaftliches Engagement vom Chorgesang bis zur Unterstützung für Geflüchtete. Beispiele aus den VILVIF-Residenzen zeigen, dass die Menschen, die dort leben, weiterhin und besonders lange aktiv und positiv am gesellschaftlichen Leben teilnehmen und dieses stützen.

Service-Wohnen hilft, einen Standard zu etablieren, den (nicht nur) eine alternde Gesellschaft auf jeden Fall gebrauchen kann: Barrierefreies Wohnen ohne Heim-Anmutung. Hochwertiges, anspruchsvoll gestaltetes Wohnen als altersgerechtes Angebot.

 

Pflege und Service-Wohnen – durch die Angebotslücke verbunden

Insgesamt ist Service-Wohnen keine Alternative zur stationären Pflege, sondern ein dritter Weg zwischen dem normalen Wohnen für alle und Pflegeheim - nämlich Wohnen unter Berücksichtigung der veränderlichen Lebens-Situation von Senioren. Das ESG-Konzept sieht im AAAQ-Schema - Verfügbarkeit (availability), Zugänglichkeit (accessibility), Akzeptanz (acceptance) und Qualität (quality) - ganz wesentliche Voraussetzungen für Nachhaltigkeit des Handelns und damit auch für Angebote an Senioren an.

Womit wir bei der eigentlichen Herausforderung sind: Auf beiden Feldern gibt es seit Jahren eine Angebotslücke, die sich in den nächsten Jahrzehnten deutlich vergrößern wird. Dies ist einfach ableitbar aus der bisherigen Situation, der Bautätigkeit und dem demografischen Wandel. Letzterer steht fest, denn wir sprechen von Geburtenzahlen von vor siebzig Jahren, vom Baby Boom, der in Deutschland seinen Höhepunkt im Jahr 1964 erreichte. Diese Menschen sind heute 57+ und steuern auf den Ruhestand zu.

Bereits jetzt gibt es eine Angebotslücke für Pflegebedürftige der hohen Pflegegrade, die trotz hoher Neubauaktivität bis 2040 um die 100.000 Plätze schwanken und dann bis 2055 auf bis zu 270.000 Plätze ansteigen könnte. Hier baut sich ein gesellschaftliches Problem mit Sprengkraft auf. Bisher war es so, dass diese Lücke durch Angehörige in der Pflege zuhause geschlossen wurde. Wird diese Lösung weiter Bestand behalten? In einer Zeit verstärkter, beruflich und privat induzierter Mobilität wird sich die dafür notwendige Ausgangslage – Pflegebedürftige und Angehörige in enger räumlicher Nähe – oft nicht mehr ergeben.

Auch beim Service-Wohnen gibt es diese Angebotslücke. Sie ist derzeit sogar noch größer, liegt bei mindestens 350.000 Wohnungen, wächst bis 2040 weiter und wird erst danach sukzessive kleiner – falls ausreichend hoher Neubau von Service-Wohnungen erfolgt.

Die große Gemeinsamkeit beider Wohnformen im Alter ist also einfach zu benennen: Es besteht eine Angebotslücke – und die muss geschlossen werden. Dies erfordert Investitionen, bietet aber auch gesamtgesellschaftlich die Chance, die Herausforderung adäquat anzunehmen. Privatwirtschaftlich bestehen Renditechancen, die im Fall des Service-Wohnens die Etablierung einer eigenen Asset-(Teil-) Klasse rechtfertigen.

 

Dr. Walter Zorn wird beim Jahreskongress "Wohnen und Pflege im Alter" am 28. und 29. März 2022 in Berlin einen Vortrag zum Thema "Bautätigkeit bis 2060: Eine Prognose für den Lückenschluss bei Pflege und Servicewohnen"  halten.

Der Autor
Dr. Walter Zorn
Leiter Research
Terragon