28.01.2022
Jörg Hermes

Hybrides Konzept ist das Modell der Zukunft

„Büromarkt 2.0“ unterstreicht den Bedarf an modernen Flächen

Durch den Ausbruch der Corona-Pandemie verlagerten sich zahlreiche Bürotätigkeiten ins Homeoffice. Daraufhin wurde ein dauerhafter Nachfragerückgang in diesem Segment befürchtet. Doch weit gefehlt – diese Assetklasse bleibt auch künftig gefragt.

Nachdem sich zu Beginn der Corona-Pandemie im März 2020 viele Büros in Deutschland leerten und zahlreiche Menschen im Homeoffice arbeiteten, waren Anleger mit Investitionen in dieses Segment vorerst zurückhaltend. Im Laufe der Zeit stellte sich jedoch heraus, dass die Räumlichkeiten im Unternehmen für die Mitarbeiterbindung und den persönlichen Austausch von großer Bedeutung sind. Folglich nahm auch das Interesse an dieser Assetklasse wieder zu. 2021 wurde ein Transaktionsvolumen von 27,5 Milliarden Euro erzielt. Das entspricht einem Anteil von 25 Prozent am gesamten gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland und einem Plus von zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig ist dies das drittbeste Ergebnis der vergangenen Dekade, das vor allem durch vermehrte großvolumige Transaktionen erzielt werden konnte.

Spitzenmieten legen zu

Der über viele Jahre nur gering ausgeprägte Neubau hat in den vergangenen beiden Jahren angesichts des anhaltenden Flächenbedarfs wieder zugenommen. Diese Objekte bieten den Vorteil, dass sie mit Blick auf nachhaltige Kriterien bereits eine hohe ESG-Konformität (Evironment, Social, Governance) bieten, die zunehmend ein Anlagekriterium werden. Allerdings hemmen derzeit auch einige Faktoren den Bürobau. Denn zu der bereits bestehenden Knappheit an geeigneten Grundstücken kommt aktuell ein Mangel an Baumaterial hinzu. Vor diesem Hintergrund stiegen die Baukosten im vergangenen Jahr um 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dies spiegelt sich auch in steigenden Spitzenmieten wider. Zum Jahresende lagen diese an den Top-Standorten bei durchschnittlich knapp 35 Euro je Quadratmeter nach knapp 34 Euro im Jahr zuvor. Für 2022 ist ein weiterer Aufwärtstrend absehbar.

Büro als Kommunikationszentrale

Dafür gibt es trotz verbreitetem Homeoffice gute Gründe. Der Umgang mit der Pandemie wird sich sehr wahrscheinlich so gestalten lassen, dass viele Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in die Büros zurückkehren. Gleichzeitig ist mittel- bis langfristig davon auszugehen, dass der Trend zur Heimarbeit als Ergänzung zum Büroarbeitsplatz fortbestehen wird. Damit startet der „Büromarkt 2.0“. Die in vielen Unternehmen und Institutionen in den vergangenen zwei Jahren ausgearbeiteten Konzepte zum hybriden Arbeiten werten das Büro zur identifikationsstiftenden Kommunikationszentrale auf. Dafür werden moderne, flexibel gestaltbare Flächen benötigt, die das Einhalten von Abstandsregeln erlauben und Meetingräume sowie Rückzugsmöglichkeiten für konzentriertes Arbeiten vorhalten. Solche Flächen sind am Markt derzeit kaum verfügbar.

Großstädte mit Wachstumspotenzial

Insofern dürfte sich der Trend steigender Spitzenmieten fortsetzen. Das hybride Konzept wird voraussichtlich zwar zu einem moderat rückläufigen Büroflächenbedarf führen. Dieser geht aber auch aufgrund der alterungsbedingt sinkenden Anzahl an Erwerbspersonen zurück. An attraktiven Bürostandorten dürften sich diese Effekte schwächer zeigen. Ein Aspekt ist das nach wie vor vorhandene Wachstumspotenzial vieler Großstädte. Zudem ist es gut möglich, dass Unternehmen nicht mehr benötigte Büroflächen aufgeben und Bürostandorte auf attraktive Städte konzentrieren. Denn dort, wo es Menschen hinzieht, ist auch das Fachkräfteangebot besser.

ESG-Kriterien werden relevanter

Letztendlich ist davon auszugehen, dass die Büromärkte trotz der neuen Herausforderungen kurzfristig nicht unter Druck geraten und sich stabil zeigen werden. Investoren sollten jedoch Entwicklungen hinsichtlich der ESG-Kriterien und die EU-Taxonomie im Auge behalten. Auch bei einem Fortbestehen der Pandemie werden insbesondere größere Standorte die Auswirkungen weitgehend unbeschadet verkraften, sofern die konjunkturelle Entwicklung stabil bleibt.

 

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Der Autor
Jörg Hermes
Mitglied des Vorstands der DZ HYP