30.08.2021
Christoph Strelczyk

Strengere Anforderungen an Nachhaltigkeit von Immobilien

Taxonomie-Verordnung

Die EU-Kommission will den Wirtschafts- und Finanzmarkt nachhaltiger gestalten. Die Taxonomie-VO vom 12.07.20 soll hierzu ein EU-weites System zur Klassifizierung der Nachhaltigkeit von Wirtschaftstätigkeiten schaffen und hat sechs Umweltziele definiert.

Der Immobiliensektor steht hierbei besonders im Fokus, da der größte Anteil der Treibhausgasemissionen in der EU mit 36 % von Gebäuden ausgeht.

Die Taxonomie-VO gilt zum einen für Finanzmarktteilnehmer gemäß der Offenlegungsverordnung. Sie sind verpflichtet offenzulegen, zu welchem Anteil ihre Investitionen nachhaltig sind. Dies betrifft u.a. wichtige Akteure am Immobilienmarkt wie z.B. die Verwalter von Immobilienfonds sowie Pensionskassen.

Zum anderen gilt die VO für sog. große Unternehmen von öffentlichem Interesse, die der nicht-finanziellen Berichterstattung gemäß der Bilanz- und der CSR-Richtlinie unterliegen. Sie müssen im Rahmen ihrer regelmäßigen Berichterstattung den Anteil an und den Umsatz aus Investitionen (CapEX) und etwaigen Betriebsausgaben (OpEX) im Zusammenhang mit ökologisch nachhaltigen Aktivitäten offenlegen.

Nach der Taxonomie-VO ist eine wirtschaftliche Tätigkeit nachhaltig, wenn sie

  • wesentlich zu mindestens einem der sechs Umweltziele beiträgt,
  • keine erhebliche Beeinträchtigung eines der anderen Umweltziele darstellt,
  • unter Einhaltung von Mindeststandards bzgl. sozialen und Governance-Aspekten durchgeführt wird und
  • im Einklang mit den seitens der EU-Kommission festgelegten technischen Bewertungskriterien steht.

Ob eine wirtschaftliche Tätigkeit wesentlich zu einem der Umweltziele beiträgt und wann hierbei keine erhebliche Beeinträchtigung der anderen Umweltziele vorliegt, bestimmt sich maßgeblich nach den technischen Bewertungskriterien, deren Entwurf die EU-Kommission am 21.04.2021 verabschiedet hat. Im Hinblick auf den Klimaschutz als Umweltziel mit besonderer Relevanz für den Immobiliensektor werden dabei vier verschiedene Fallgruppen unterschieden, für die jeweils gesonderte Anforderungen gelten:

Bei Neubauten (ab dem 01.01.2021 errichtete Gebäude) muss der Primärenergieverbrauch mindestens 10 % unterhalb der Anforderungen für Niedrigstenergiegebäude nach dem jeweiligen nationalen Recht liegen. In Deutschland beträgt dieser Schwellwert derzeit 75 % des Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz; dieser muss um mindestens 10 % unterschritten werden.

Auch eine Investition für den Ankauf einer neuen Immobilie ist nur dann taxonomiekonform, wenn diese Anforderungen an Neubauten eingehalten sind. Beim Ankauf von Bestandsgebäuden (bis zum 31.12.2020 errichtet) ist hingegen Voraussetzung, dass diese die Energieeffizienzklasse A erreichen oder hinsichtlich des Primärenergiebedarfs nachweislich zu den besten 15 % des nationalen bzw. regionalen Bestands gehören. Gemessen an der derzeitigen Gebäudestruktur in Deutschland und der EU genügen vergleichsweise wenige Bestandsgebäude diesen Anforderungen.

Weitere Fallgruppen sind die grundlegende Sanierung von Gebäuden sowie spezifische energetische Einzelmaßnahmen wie z.B. die Errichtung von Photovoltaikanlagen. Auch hierfür definieren die neuen Regelungen konkrete technische Anforderungen. Ebenso für die Frage, wann eine wirtschaftliche Tätigkeit zwar eines der Umweltziele im Sinne der Taxonomie fördert, aber zugleich ein anderes Umweltziele erheblich beeinträchtigt und damit im Ergebnis nicht taxonomiekonform ist.

Die Offenlegungspflicht bezüglich der Umweltziele „Klimaschutz“ und „Anpassung an den Klimawandel“ soll schon ab dem 01.01.2022 gelten. Für die weiteren Umweltziele sollen die technischen Bewertungskriterien noch im Laufe des Jahres 2021 veröffentlicht werden und ab 2023 gelten.

Die knappe verbleibende Zeit bis zum Inkrafttreten stellt den Immobiliensektor vor große Herausforderungen. Insbesondere liegen derzeit noch keine Daten über die Energieeffizienz der besten 15 % des Gebäudebestands vor, so dass die praktische Anwendbarkeit des mit am wichtigsten technischen Kriterium fraglich erscheint.

Der Autor
Dr. Christoph Strelczyk
Rechtsanwalt und Partner
GSK STOCKMANN