30.08.2021
Jan Dietrich Hempel

„Immobilien-Fonds – vor allem Bestands-Fonds – die das Thema ESG jetzt konsequent angehen, haben noch Chancen auf Wertehebung. Wer beschaulich umsetzt, erfüllt noch Vorschriften. Wer zögert, wird Werte vernichten.“

Wertewandel messbar machen: ESG als wesentliche Wertkomponente von Immobilieninvestments

Ist dieses Garbe-Zitat eine gewagte These oder nüchterne Ableitung? Fest steht, dass ESG lange ein gern aufgeschobenes Thema war, denn das Fehlen von Gesetzen ließ viele durchaus kostenträchtige Bemühungen als wenig sinnvoll erscheinen.

Mit der nun gültigen Offenlegungsverordnung und der noch zu detaillierenden Taxonomieverordnung haben Fonds einen Orientierungsrahmen und gleichzeitig einen echten Handlungsbedarf.

Ein Anpassungsbedarf findet sich schon im Ankauf, wie im zunehmend aufgeheizten Markt für Logistikimmobilien gut zu beobachten ist, denn Logistik-Renditen für Core-Produkte nähern sich dem von Büroimmobilien. Core Plus-Produkte, welches einen attraktiven Renditesprung bot, schließt nachfragebedingt zügig auf. Klar ist jedoch, dass ein Core Plus-Produkt nur selten nach ESG-Kriterien einem Neubau entsprechen kann. Um ESG-Kriterien erweiterte Ankaufs-Checks machen bestehende Lücken deutlich.

Kaufpreisabschläge wären für diese Mängel die logische Konsequenz, sind aber im intensiven Bieterwettstreit um Core+ bislang kaum zu beobachten. Bliebe die Nachfrage noch über Haltedauern von bis +10 Jahren auf gegenwärtigem Niveau stabil, dann wären theoretisch „nur“ sich weiter verschärfende gesetzliche Auflagen ein Exit- oder auch Stranded-Asset-Risiko. Aber bei aller wissenschaftlich gestützten Zuversicht für den Logistikimmobilienmarkt dürfte eine solche Wette für viele Objekte als schwierig gelten.

Was also tun? Für Bestände wie für Ankäufe mit ESG-Mängeln gelten die gleichen Grundsätze:

Klarer Plan für den Weg zum Exit

Abhängig von geplanter Haltedauer sind für alle Objekte Pläne notwendig, die abwägen zwischen in der Restlaufzeit machbaren Verbesserungen – Gebäude, Mietverträge, Dienstleister – und deren Kosten, im Vergleich zu der für den Exit zu erwartenden Kaufpreiswirkung. Ein absoluter Basisbaustein ist der Einbau von „Smart Metering“-Geräten, die ein aktives, tagesgenaues Management der Verbräuche ermöglichen. ESG-Umsetzung ist nicht trivial: Ein dem Mieter Transparenz und Mitarbeit abverlangender „Green Lease“ ist bei Neuentwicklungen einfacher durchsetzbar als in einem noch langjährigen Bestandsvertrag. Aber gerade der Green Lease ist ein wichtiger Hebel zur Wertsicherung und -hebung. Auch nicht jeder Asset-, Property- oder Facility-Manager ist bereits ESG-fit und ein guter Partner und nicht jeder Vertrag berücksichtigt den zusätzlichen Aufwand. Hier ist der kritische Blick des Fonds-Managers gefragt. Die gute Nachricht: Viele ESG-konforme Nachrüstungen wie LED oder auch Photovoltaik werden von Mietern direkt oder indirekt mitfinanziert.

Comparables – das entscheidende Thema

Werthebung setzt Vergleichbarkeit voraus, und zwar vom Fonds- über den Asset- und Property-Manager und deren ESG-Verhalten bis natürlich zu den Objekten. Alle Komponenten sollten in einem Benchmark-System mit möglichst breiter Marktakzeptanz geführt sein, denn nur so können alle Wertelemente erfasst, entwickelt und nachgewiesen werden. Teilsysteme wie z.B. Objektzertifizierungen können auch werthebend nach Akzeptanz in einer möglichst großen Gruppe potenzieller Käufer ausgewählt werden – z.B. BREEAM IN USE für bislang unzertifizierten Bestand. Das sich mit am schnellsten am weltweiten Markt durchsetzende und gleichzeitig mit überschaubarem Aufwand implementierbare ESG-Benchmark System mit in 2020 bereits über 1.200 Investoren, über 96.000 Objekten (davon 3.747 in Deutschland) und über 4,8 Billionen USD Gross Asset Value ist wohl GRESB. Zuwächse in der Zahl der beteiligten Investoren in 2020 von weltweit 22% und in Deutschland gar über 80% sind ein klares Signal. Allerdings: Innerhalb der Peer-Group setzt man sich bei Teilnahme nicht nur bei Kauf oder Verkauf einer Transparenz aus, sondern in einer einsehbaren, jährlichen Statuserhebung. Hier werden neben den Glanzpunkten auch „Dreckecken“ sichtbar – kann es eine bessere Motivationshilfe geben? Festzustellen ist bei allem Optimismus aber auch, dass es noch keine durchgängig etablierte gutachterliche Bewertungspraxis für den ESG-Zustand eines Objektes und dessen Preis gibt, was aber angesichts der zu erwartenden Gesamtentwicklung des Themas nicht dazu verleiten darf, in der ESG-Umsetzung auf die Bremse zu steigen.

Neubauobjekte vs. Bestand

Ist Neubau immer die „ESG-sicherere“ Lösung? Auch in Zeiten eines knappen Angebotes ist die Rendite des (Logistik-)Bestands bei oft gleichem Vermietungsrisiko attraktiver. In ökologischer Nachhaltigkeit ist der moderat modernisierte Gewerbebestand in der Gesamtschau noch Jahrzehnte besser: Bauen mit Beton – womöglich noch mit vorherigem Abriss – emittiert riesige Mengen CO2, während dem Bestand der Erhalt der „Embodied Energy“ oder deutsch der „Grauen Energie“ den Vorsprung noch jahrzehntelang sichert. Intelligente ESG-Systeme erfassen dieses Plus.

Im renditestarken Segment der Logistik- und Gewerbeimmobilien sind die Potenziale für Wertehebung durch aktives ESG-Management besonders groß. Das liegt u.a. an der vergleichsweise kürzeren Mietvertragsdauer, die öfter Gelegenheit für ESG-konforme Nachverhandlungen bietet, aber auch an der Aktivität der Mieter: Während sich z.B. in einer Büroimmobilie die Energieverbräuche nicht unterscheiden, wenn anstatt einer Anwaltskanzlei ein Steuerberater mietet, sind sie in einer Logistikhalle abhängig u.a. vom gelagerten Gut und der Zahl der Lkw-Bewegungen. Entsprechend mehr positive Wirkung auf den Immobilienwert entfaltet ein aktives ESG-Management – durchgängige Dokumentation in einem anerkannten System vorausgesetzt.

Das Event zum Thema
Der Autor
Jan Dietrich Hempel
Geschäftsführer
Garbe Industrial Real Estate