Die Zeichen stehen auf Wandel. Als Aussage eine totale Bagatelle, denn schließlich ist alles immer im Wandel. Was wäre jedoch wirklich eine epochale Veränderung für die Prozesse im Hotelbetrieb? Gute Frage. Ist es mit einer "Roboter-Reception" schon getan? Verliert oder gewinnt das Hotel damit an Qualität, Attraktivität und Charme? Spart sich der Betreiber wirklich Kosten, wenn das Gebäude durch Technologie beispielsweise die Koordination von Reinigungsprozessen unterstützt? Geht die Kostenersparnis nicht auch mit Verlust an Gastlichkeit und Charakter eines Hotels einher?

Zugegebenermaßen ist das keine Diskussion, die sich an Zahlen, Daten, Fakten orientiert. Wohl eher geht es hier um grundlegende Überzeugungen was den Asset, des Assets Hotel ausmacht. Nun aber mal raus aus der Schwarz-Weiß-Denke. Wie immer ist auch hier das Maß der Dinge entscheidend. Sicherlich ermöglicht es ein "smartes" Hotelgebäude den Betreibern einige Wege zu kürzen, aber nach einem Jahr Pandemie ist vor allem klar, dass Technologie, die im Gebäude verbaut ist, vor allem Mieteinnahmen sichern kann.

Neben Luftfiltern in den Wänden kann zum Beispiel integrierte Raumsensorik verbunden mit einer Künstlichen Intelligenz, die über einen "Datensee" die Anzahl der Personen im Raum und ihre Abstände im Auge behält, in Zukunft Einkommensgarant sein.

Digitale Serviceangebote des Betreibers, wie der Online Check-In und Check-Out, Zimmerservice via App und "smarte" Funktionen des Hotelzimmers, die man sonst eigentlich aus dem Wohnbereich kennt kommen als "nice-to-have" dazu.

Zwischenfazit?

Digitale Gebäude und Prozesse können die Attraktivität der Anlageklasse Hotel durchaus erhöhen.

Dabei kann man grob zwischen zwei Faktoren unterscheiden:

Faktor 1: Kostensenkung und Effizienzsteigerung im Betrieb. Klar ist, dass ein effizienter Hotelbetrieb auch die Immobilie für den Investor interessanter macht. Kostensenkungen im Betrieb und etwaige Mehreinnahmen durch die Nutzung digitaler Infrastruktur können zum Beispiel gestiegenen Baukosten gegenübergestellt werden.

Faktor 2: Angebotsattraktivität. Ein digitales Angebot macht spricht besonders jüngere Gäste an und erleichtert die Verbindung zu Longstay oder CO-Working-Angeboten, die seit der Pandemie vielerorts schon praktiziert werden. Dadurch vereinfacht sich die Wirkungskraft im Marketing und die Kundenbindung.

Stichwort Umnutzung:

A propos Multi-Use-Gebäude: Bei stetig kürzeren Immobilienzyklen ist die Veräußerbarkeit einer Immobilie für den Investor hoch relevant. Die nötige technische Infrastruktur ermöglicht es dem Investor, dass im Fall der Fälle nicht nur ein neuer Hotelbetreiber als Nachmieter in Frage kommt, sondern eventuell auch ein CO-Working-Space oder ein CO-Living-Space Anbieter. Diese Flexibilität erleichtert wiederum die Vertragsgestaltung mit dem Hotelbetreiber.

Digitales Gebäude - ok. Digital investieren - ohje?

Natürlich kann auch der Investmentprozess digitalisiert werden. Gerade beim Crowdinvesting, aber auch bei klassischen direkten Investments kann durch die einheitliche digitale Dokumentenmappe mehr Transparenz zwischen Investor und Betreiber geschaffen werden. Derzeit entstehen auch diverse Plattformen, die das Investment direkt online mögliche machen. Und hier muss ich mich dann doch wieder ausklinken. Schließlich lautet das alte Sprichwort doch: "Gekauft wie gesehen." Manches lässt sich eben nicht digitalisieren. Das Erlebnis eines persönlichen Kennenlernens übrigens auch nicht. Wir freuen uns deshalb umso mehr auf die neuen Kontakte und das Wiedersehen mit alten Bekannten beim 13. Hotelimmobilienkongress im Steigenberger Airport Hotel Berlin.

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