13.08.2021
Mark Holz

Es geht um mehr als „Lage, Lage, Lage“

Erfolgskonzept Stadtquartier

Standort- und Qualitätsmerkmale sind bei Stadtquartieren in der Regel komplexer als bei Einzelobjekten und unterscheiden sich hinsichtlich Lage und Quartierstyp. So spielen vor allem auch Megatrends eine wichtige Rolle.

Stadtquartiere treffen den Zeitgeist von Nutzern und Investoren. Mit ihrer ausgesprochenen Nutzungsmischung und ihrem urbanen und nachhaltigen Charakter sind sie als Wohnstandort sowie als kommerzieller Standort nachgefragt. Als solches sind sie auch für Investoren eine attraktive Assetklasse. Nicht nur, weil die Attraktivität der Quartiere die mieterseitige Nachfrage stärkt, sondern auch weil eine Sektordiversifikation innerhalb eines Investments Risiken mindert.

Gleichzeitig sind Quartiere durch die Verbindung von Wohnen und Arbeiten, sowie sozialen und kulturellen Funktionen Musterbeispiele des Konzeptes der Stadt der kurzen Wege. Da Quartiere häufig im Zuge von Brachflächen-Revitalisierungen entstehen, fördern sie zudem die urbane Nachverdichtung und bieten neuen Wohnraum für unterschiedliche soziale Schichten und schaffen Arbeitsplätze. Dies ist häufig mit positiver Strahlkraft auf das Umfeld verbunden. Ein Konzept also, das von kommunaler Seite gefördert und gefordert wird.

In einer kürzlich veröffentlichen Studie über die deutschen Quartierslandschaft wurden 616 moderne Stadtquartiere identifiziert, die fertiggestellt, in Bau oder in der Planungsphase sind (Siehe: CORESTATE Capital, bulwiengesa: „Stadtquartiere – Die Assetklasse der Zukunft“. Analysiert wurden alle Stadtquartiere mit einem Baubeginn nach 2009, sowie die gesamt bekannte Entwicklungspipeline.). Auf Grundlage unterschiedlicher Kriterien, wie Größe und Nutzungsmischung, wurden dabei sechs Subkategorien der Quartiere definiert.

Diese Quartierstypen unterscheiden sich dabei nicht nur in ihrer jeweiligen inhärenten Form, sondern auch in Bezug auf Lageanforderungen. So spielen beispielsweise bei Kleinquartieren Makro-Faktoren, also die Qualität der Stadt, eine geringere Rolle als das Mikro-Umfeld. Denn Kleinquartiere profitieren vom direkten städtischen Umfeld und sollten sich entsprechend gut in die bestehenden urbanen Strukturen einfügen. Dahingegen spielt bei den großen Mega Quartieren die Mikro-Lage eine relativ untergeordnete Rolle. Denn dieser Quartierstyp ist mit seinen unterschiedlichen Nutzungen so dominant, dass er ‚seine eigene Lage schafft‘. Zusammengefasst heißt das, je größer das Stadtquartier, desto geringer die Relevanz der Qualität der Mikro-Lage.

Bei Kommerziellen Quartieren und vor allem Vertikalen Quartieren sind in der Regel sowohl die Makro-Faktoren als auch die Mikro-Faktoren sehr relevant. Schließlich findet man die großen gemischt genutzten Türme der Vertikalen Quartiere insbesondere in Bestlagen der großen Metropolen.

Hier gilt es also für unterschiedliche Quartierstypen unterschiedliche Lage-Kriterien zu beachten. Ein weiteres wichtiges Kriterium für erfolgreiche Quartiere sind verschiedene Megatrends und wie diese von den Quartieren bedient und baulich bzw. konzeptionell integriert werden. Auch hier unterscheidet sich dabei die Relevanz nach Quartierstyp. So bedienen insbesondere die großen Mega Quartiere und die Vertikalen Quartiere eine Vielzahl von Megatrends. Sei es durch Mobilitätskonzepte, besonders nachhaltige Bauweise, Integration von Kindergärten, von Co-Working-Plätzen oder lokalen Händlern. Bei den Kleinquartieren aber auch den Wohnquartieren ist diese Berücksichtigung weniger ausgeprägt.

Da es sich bei diesen Trends um zukunftsweisende Entwicklungen handelt, sollten genau die Quartiere langfristig erfolgreich sein, die neben einer guten Lage und Nutzungsmischung eben auch die relevanten Megatrends berücksichtigen. Daher sollten Quartiersentwickler und Investoren neben den traditionellen Immobilienparametern insbesondere auch die konzeptionelle Integration von Megatrends anstreben.

Der Autor
Mark Holz
Group Head of Research
Corestate Capital Group