01.04.2021
Markus Wotruba

Ohne die Immobilienwirtschaft geht es nicht

Die neue Innenstadt

Es sind ausgerechnet die stabil geglaubten Metropolzentren und ihre einst strahlkräftigen Einkaufsstraßen, die im zurückliegenden Jahr am meisten Besucher eingebüßt haben. Allein sind die Händler mit ihrer Not aber nicht.

 Für jedes Geschäft stellt sich die Frage nach der Lage und damit unweigerlich nach der Immobilie. Ob sie es mögen oder auch manchmal nicht: Händler, Immobilieneigentümer und Kommunen und sind natürliche Partner in der Innenstadt. Was aber ist von dieser Partnerschaft zu erwarten? Wie könnte sie das Handelsumfeld den Zentren zukünftig verändern?

Aus der Politik sind hierzu bereits Vorschläge gekommen. Die Initiative von Bundesminister Peter Altmaier geht in eine interessante Richtung. Er sagte, man könne die Digitalisierung zwar nicht zurückdrehen, aber wir könnten dafür sorgen, dass sie zum Verbündeten des Einzelhändlers werde. Die Antwort nach dem ‚Wie‘ bleibt er allerdings noch schuldig. Nur so viel scheint bereits durch: Statt viele Einkaufslagen wieder fit zu machen, sollen Leerstände zukünftig verstärkt durch Freizeit- und Kulturnutzungen ersetzt werden.

Die Immobilienwirtschaft sieht das etwas anders, was auch daran liegen mag, dass sich mit Freizeit- und Kultureinrichtungen in der Regel nicht die gleiche Miete erzielen lässt wie mit einer gut besuchten Handelsimmobilie. Aber sind wir ehrlich: Auch die Immobilienbranche hat die Zeichen der Zeit lange verschlafen, manch Shopping-Center oder Warenhaus müsste dringend repositioniert werden.

 

Aber das scheint sich nun zu ändern. In immer mehr Handelsimmobilien werden Ladenflächen durch Büros, Wohnungen, Hotels oder Arztpraxen ersetzt. Dahinter steckt weit mehr als eine Notlösung: Die allermeisten Städte wurden im vergangenen Jahrhundert so geplant, dass ihre wesentlichen Funktionen getrennt waren. Im Zentrum wurde meist gearbeitet (Büros) und gehandelt (Geschäfte), außerhalb davon wurde gewohnt. Das war früher nicht weiter tragisch, denn man hatte ja ein Auto und war bereit, sich für den regelmäßigen Einkauf ins Zentrum oder zum Fachmarktzentrum am Stadtrand zu bewegen. Durch die Funktionstrennung der Stadt sind die zentralen Geschäftsviertel aber oft zu weniger lebendigen „Reinkulturen“ geworden. Der Trend zu ‚unteren‘ Mischnutzungen kann das Problem lindern, indem Orte wieder zu Adressen für die unterschiedlichsten Interessen und Bedürfnisse der Menschen werden. 

 

Die Kunden finden das gut. Die meisten Menschen sind heutzutage ohnehin distanzsensibler als früher und wünschen sich, dass die Ware schnell und flexibel erreichbar ist, statt dass man umständlich zu ihr gelangen muss. Das bedeutet, dass Orte des Handels zukünftig wesentlich näher am Kunden, aber eben auch durchmischter werden müssen, als es aktuell noch der Fall ist. Das bezieht sich sowohl auf den Standort als auch die Immobilie selbst. Bleiben wir kurz bei der Nähe: Wichtigstes Lagekriterium eines Händlers ist nicht mehr, wie zentral, sondern wie erreichbar er ist. Das kann im Zweifelsfall bedeuten, dass eine Quartierslage oder ein Büro- und Apartmentgebäude mit zusätzlichen Einzelhandelsnutzungen mehr Frequenz und Umsatz bringen als eine Einkaufsstraße.

Dahinter steckt eigentlich ein alter Gedanke, nämlich dass sich die Lebensfunktionen der Stadt wie Wohnen, Arbeiten, Handel und Freizeit immer stärker verschränken, weshalb auch Standorte wieder multifunktionaler werden müssten. Die Hoffnung ist, dass sich daraus Synergien für den Handel ergeben. Statt am Wochenende einzukaufen, können Büroarbeiter ihre Einkäufe schnell nach der Arbeit erledigen. Die Nachbarschaft zu Hotels fördert den Shopping-Tourismus und Wohnungen sorgen dafür, dass Handel und Menschen im wahrsten Sinne zu Nachbarn werden. Neuere Quartiersentwicklungen wie aktuell in München-Neuperlach oder München-Freiham zeigen ebenfalls, wie Orte des Wohnens, Arbeiten und Handels harmonisch verschmelzen können: Anders als in klassischen Shopping-Centern, Fachmarktzentren oder Warenhäusern müssen sich Händler und Gastronomen nicht mehr im Gebäudeinneren verstecken, sondern können sich entlang hoher Arkadengänge, über denen sich Apartments und Büros befinden, im wahrsten Sinne des Wortes „sehen lassen“. Die Arkaden haben – wie ihr klassisch-antikes Vorbild eine wichtige Schaufensterfunktion, die die Sichtbarkeit der Mieter erhöht und die Kunden zum Flanieren einlädt. Mein Fazit: Wir sollten uns keinem allgemeinen Innenstadtpessimismus hingeben. Das vernebelt nur den Blick auf nach wie vor viele Ideen, wie Handelsorte auch in der Zukunft attraktiv sein können.

Der Autor
Markus Wotruba
Leiter Standortforschung
BBE Handelsberatung