Angela Rüter: Nennen Sie uns Ihre fünf Megatrends im Handel.

Sascha Wilhelm: Die gesellschaftlich relevanten Megatrends wirken sich natürlich auch auf den Handel aus, der mitten im Alltag der Menschen eine bedeutende Rolle spielt. Allerdings bleibt der Lebensmitteleinzelhandel aufgrund der unverändert geringen Online-Anteile und der hohen Bedeutung der wohnortnahen Versorgung unverändert der Frequenzanker des Handels. Bezogen auf den Lebensmitteleinzelhandel sehe ich folgende Megatrends:

1. Konnektivität ist für mich der erste Megatrend. Ich verstehe darunter die durchgängige Vernetzung von verfügbaren Informationen aus verschiedensten Datenquellen. Durch den Einsatz von Big Data, künstlicher Intelligenz und Co. werden sich im Handel weitere digitale Innovationen ergeben. Die Vernetzung von Informationen wird den Handel - von der Produktion bis hin zum Kunden - verändern. Bisher noch unbeantwortete Fragen hinsichtlich Privatsphäre, Datenschutz oder Datensicherheit dürfen hierbei natürlich nicht außer Acht gelassen werden.
2. Ein weiterer Megatrend ist die Individualisierung. Angepasst an die Kundenerwartung einer individuellen Ansprache werden wir künftig stark auf die Bedürfnisse der einzelnen Kunden angepasste Kommunikationsformen sehen. Hier wird der stationäre Handel entsprechende Ideen entwickeln, welche dem Kunden den Einkauf erleichtern werden, aber auch ein Einkaufserlebnis und eine Kundenbindung schaffen.
3. Auch das Thema Nachhaltigkeit ist für mich ein klarer Megatrend, welcher bei der Betrachtung des Lebensmitteleinzelhandels mehrere Dimensionen hat. Zum einen werden die Lebensmitteleinzelhändler ihr Warensortiment weiter verändern, indem sie beispielsweise noch mehr Bio-Produkte anbieten oder auf Verpackungen verzichten. Zusätzlich wird verstärkt Wert auf einen ressourcenschonenden Betrieb von Flächen gelegt, was sich in Form von Wärmerückgewinnungssystemen, oder effizienteren Kühlgeräten zeigt. Zum anderen beschäftigen wir uns als Immobilieneigentümer mit der Nachhaltigkeit unserer Immobilien und investieren beispielsweise in Photovoltaik-Anlagen und Lade-Infrastruktur für Elektroautos.
4. Das bringt mich zum nächsten Trend, der Urbanisierung. 76 Prozent der Deutschen leben heute bereits in Städten – und das mit steigender Tendenz. Diese Entwicklung wird sowohl für die Kommunen als auch für den Handel spannend sein. Einerseits stehen die Städte vor der großen Herausforderung, neue Flächen für die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum auszuweisen und damit dem weiteren Zuzug gerecht zu werden. Andererseits braucht es Flächen, um die Nahversorgung der wachsenden Einwohnerzahl sicherzustellen. Zwangsläufig führt dies besonders in innerstädtischen Quartieren zu Nutzungsdurchmischungen, welche wir aus der Vergangenheit so nicht kennen.
5. Mein fünfter Megatrend mit einer Relevanz für den Lebensmitteleinzelhandel ist die Mobilität. Hier erleben wir aktuell einen ungeheuren Wandel - gerade in den Großstädten. Auf diese Entwicklung werden auch der Handel und die Logistik mit neuen Konzepten reagieren müssen, beispielsweise um individuelle, unter Umständen auf Kundenbedürfnisse zugeschnittene Lieferungen, zu ermöglichen. Außerhalb der hochverdichteten städtischen Lagen gehen wir aber weiterhin davon aus, dass das Auto aller Voraussicht nach auch in den nächsten Jahren noch elementar für die Nahversorgung sein.

Angela Rüter: Warum sind Nahversorgungsimmobilien bei Investoren gerade so beliebt?

Sascha Wilhelm: Wir fokussieren uns auf den Lebensmitteleinzelhandel, ein aus unserer Sicht sehr attraktives Marktsegment, das konjunkturunabhängig stetig wachsende Erträge sichert. In unserem Portfolio werden rund 80 Prozent der Mieten im Lebensmitteleinzelhandel erwirtschaftet. Dies sichert uns langfristige, inflationsgesicherte Erträge von Mietern mit allerbester Bonität. Gerade während der Corona-Pandemie hat sich wieder gezeigt, dass der Handel mit Lebensmitteln Teil der Grundversorgung und somit weitestgehend krisenresistent ist. Zum anderen sehen wir, dass mit dem Wachstum des deutschen Lebensmitteleinzelhandels von rund 2 Prozent pro Jahr auch die Nachfrage nach Flächen steigt. Gleichzeitig werden aufgrund von planungsrechtlichen Vorgaben jedoch nur sehr restriktiv Neubaugenehmigungen für entsprechende Märkte vergeben – was zu hoher Nachfrage bei einem limitierten Flächenangebot führt.

Angela Rüter: Schluss mit schnell und billig? Welche Bedeutung hat Nachhaltigkeit für Ihre Investmentstrategie?

Sascha Wilhelm: Nachhaltigkeitsaspekte sind schon heute relevant und werden immer wichtiger. Im Immobilienbereich sehen wir bei x+bricks unseren wesentlichen Wertbeitrag in der Nutzung von Photovoltaikanlagen oder auch im Angebot von Ladesäulen für Elektroautos, um unsere Mieter und deren Kunden mit umweltfreundlichem Solarstrom zu versorgen. Auf diese Weise steigern wir die Nachhaltigkeit von bereits bestehenden Gebäuden, ohne weitere Flächen zu versiegeln. Aber auch die Lebensmitteleinzelhändler selbst haben eigene Nachhaltigkeitskonzepte entwickelt: Lidl hat es sich beispielsweise zum Ziel gesetzt, mindestens 10 Prozent des Festsortiments bis 2025 in Bio- bzw. Bioland-Qualität anzubieten. REWE möchte bis Ende 2030 100 Prozent der Eigenmarken-Verpackungen umweltfreundlicher gestalten. EDEKA hingegen treibt seine nachhaltige Logistik mit grünem Wasserstoff voran, um nur einige Beispiele zu nennen.

Angela Rüter: Wandel auf der Fläche: Was sind die Frequenzanker der Zukunft im Fachmarktsegment?

Sascha Wilhelm: Aus unserer Sicht wird der Lebensmitteleinzelhandel unverändert der wichtigste Frequenzanker sein. Allerdings wird es in Zukunft noch wichtiger, den Kunden mit seinem Einkauf einen gewissen Erlebnismehrwert zu liefern. Um diesen sicherzustellen Bedarf es gerade in Fachmärkten Handelsagglomerationen, welche den Bedürfnissen der Kunden entsprechen und so am Ende zu Kopplungspotenzialen bei den Händlern führen.

Angela Rüter: Fit for future: Was wird aus den SB-Warenhäusern?

Sascha Wilhelm: SB-Warenhäuser sehen sich innerhalb des Lebensmitteleinzelhandels aktuell sicherlich mit den größten Herausforderungen konfrontiert. Hier haben die Marktteilnehmer in den letzten 15 Jahren bereits die Zahl der Food-Artikel deutlich erhöht und das Non-Food-Sortiment reduziert. Wir werden jedoch auch in Zukunft weitere Initiativen wie beispielsweise der Betrieb von Food-Courts auf der Fläche sehen, damit die Attraktivität der Flächen für die Verbraucher gesteigert wird. Außerdem erwarten wir auf europäischer Ebene eine Fortsetzung der Konsolidierung. Hierbei sehen wir die führenden Deutschen Marktteilnehmer in einer starken Rolle, um im Zuge der Konsolidierung ihre Marktposition zu sichern oder gar auszubauen.

Angela Rüter: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Wilhelm.

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