30.09.2020
Benjamin Oeckl

Wie sich die Apartmentwelt durch Covid-19 verändert

Corona als Beschleuniger für Veränderungen in der Apartmentwelt

Noch Anfang 2020 vermeldete die Branche einen Rekord nach dem anderen. Serviced Apartments waren der aufgehende Stern in der Hotellerie – dann kam die Corona Krise. Das Segment erholt sich aktuell – doch wie steht es um die Branche?

Mit jährlichen Wachstumsraten im zweistelligen Bereich hatten die Apartments für Geschäftsleute, Projektmitarbeiter, Pendler und Berater die Herzen von Investoren im Sturm erobert. Knapp 2030 sollte der Bereich bereits zehn Prozent des Hotelmarktes ausmachen. Bis Corona zum Schlag ausholte. Während die Betreiber von wohnungswirtschaftlich genutzten Apartments glimpflich davon zu kommen scheinen, hat das Virus dem gewerblichen Bereich einen herben Rückschlag erteilt. Felix Embacher, beim Beratungsunternehmen bulwiengesa zuständiger Bereichsleiter fürs Mikrowohnen, sieht große Probleme auf den gewerblichen Bereich zukommen. „Nach neunjährigem Höhenflug ist eine ganze Branche ausgebremst.“ Vor allem gewerblich konzipierte Serviced Apartments litten unter Auslastungseinbußen, weil die Nachfrage eingebrochen sei. Großunternehmen wie VW, Audi oder Bosch haben ihre Mitarbeiter in Kurzarbeit geschickt, es gibt keine Pendler, die derzeit einen Zweitwohnsitz benötigen. Gearbeitet wurde, wenn überhaupt, vom heimischen Küchentisch aus.

„Die Monate nach dem Lockdown waren für uns nicht leicht“ erzählt Matthias Rincón, einer der Gründer des Betreibers ipartment. Die Marke, die schon seit Beginn des Serviced Apartment Trends das Segment aktiv mitgestaltet hat, ist eigentlich erfolgsverwöhnt und berichtete über Auslastungsraten im hohen 90prozentigen Bereich. Doch das galt vor dem Lockdown. Rincón stellte die Situation nach dem Lockdown etwas zurückhaltend dar: „Es ging Schritt für Schritt bergauf, Prozent für Prozent.“ Im Mai war der Bodensatz laut Rincón erreicht gewesen, im Juni waren es wieder 65 Prozent Auslastung, im Juli bereits 70. „Wichtig ist es, flexibel zu bleiben“, sagt er. Er spricht davon, dass er viel experimentiert hat, kurzfristig hat er seine Raten im Frankfurter Bahnhofsviertel als Testballon von 999 Euro auf 790 Euro für Langzeit-Kunden im „Super Longstay“ mit sehr wenigen Services und ohne Stornomöglichkeiten reduziert. Auch echtes Short-Stay hat er versucht – natürlich auch, um sich gegen die günstigen Hotelraten zu wehren: „Selbst das 25hours bietete Raten ab 999 Euro im Monat für längere Aufenthalte mit Frühstück und Service an“. Das Super Longstay und andere Angebote schadete der Marke nicht, denn er blieb seinem Kernklientel treu. Doch das Hauptproblem war während der Krise das Nachfrage-Volumen. Serviced Apartments haben ohnehin schlanke Strukturen, sind zunehmend digitalisiert, bieten deutlich weniger Personal und noch weniger Service: „Unsere Kostenstruktur ist ohnehin niedrig und lässt sich mit weiteren Digitalisierungsmaßnahmen nicht wesentlich verbessern“.

Nach dem Einbruch kommt der Mut zurück

„Der in den Medien immer wieder zitierte Vergleich von Serviced Apartments zu Hotels hinkt ein wenig“, stellt Rincón fest. Ein Hotel rechnet mit 60 prozentiger Auslastung während Serviced Apartments eher mit einer durchschnittlichen Auslastung von 80 Prozent und mehr rechnen. Gerade der Bereich Serviced Apartments habe sich während der letzten Monate als krisenfester herausgestellt, als es viele dem noch jungen Segment zugetraut hätten. Krisenfest, aber nicht ohne Federn zu lassen, wenn man Herrn Rincón lauscht. Seine Häuser in Hamburg sind bereits wieder zu 100 Prozent gefüllt, Frankfurt mit 85 Prozent, Köln City zeigen 90 Prozent Auslastung, Tendenz steigend.

„Schwerer zu kämpfen haben vor allem Standorte, die stark von der Firmennachfrage abhängig sind, da dauert die Erholung länger“, beschreibt Rincón die aktuelle Lage. „Es ist wichtig, in einer Krise nicht die Nerven zu verlieren, sondern seinem Kurs treu zu bleiben und sich gleichzeitig ständig weiter zu entwickeln“, betont Benjamin Oeckl, Geschäftsführer und Experte für temporäres Wohnen bei BelForm. Jedes Segment könne in einer Krise zeigen, wie gut es aufgestellt ist und wie resilient es auf solche Situationen und externe Schocks reagieren kann. Genau dieser Track-Record schaffe Sicherheit bei Investoren. „Reines Wohnen ist natürlich krisenfester als gewerbliche Serviced Apartments, dafür gibt es aber auch mehr Rendite und mehr Chancen, die gute gewerbliche Häuser für sich nutzen können“ weiß Oeckl. Er und seine Firma BelForm haben sich 2013 als Full-Service Dienstleister auf Beratung, Konzeption, Planung sowie löffelfertige Einrichtung von temporären Wohnformen spezialisiert und viele Häuser wie das BlackF, Behomie, The 1487 Apartments von A-Z begleitet.

Neue Marken treffen den Zeitgeist

Eine neue Serviced Apartment Marke, die neue Chancen für sich nutzt und bereits von Anfang optimal auf die kommenden Herausforderungen ausgerichtet wurde, ist das BlackF aus Freiburg. Das Haus mit knapp 140 Zimmern positioniert sich zwischen einem gemütlichen Zuhause und dem Komfort eines Hotels mit badischer Gastfreundschaft. Die großzügige Lobby dient als Empfang, Begegnungsstätte und erweitertes Wohnzimmer der Gäste. Hier kann gearbeitet, sich ausgetauscht oder entspannt werden. Sie verfügt über Snack-Bar, TV, Community-Tisch, gemütliche Lounge Zonen, Arbeitsbereiche, einen Kamin und steht den Gästen 24h zur Verfügung. „Dieses Haus bringt alle Erfolgsfaktoren mit, die durch Corona unerlässlich geworden sind“, berichtet Oeckl, der mit seiner Firma den neuen Betreiber von Anfang an beraten, das Konzept entwickelt und löffelfertig eingerichtet hat. Eine vollautomatisierte Guest-Journey von der Webseite bis in die Apartments,  Schlösser mit Online-Fernzugriff, digitale Gästemappen, intuitive Innenarchitektur mit lokalem Bezug im modernen Schwarzwaldstil sowie eine qualitativ vollwertige Ausstattung von BelForm lässt auch Selbstversorgern keine Wünsche offen. „Diese Faktoren sind nur einige der vielen Anforderungen, die wir in diesem Haus von Anfang an in die Planung, Ausstattung und in die Bewirtschaftungsabläufe mit einfließen ließen“, berichtet Oeckl weiter.

Trotz der Krise und dessen Spuren blickt der Experte für temporäre Wohnformen optimistisch in die Zukunft. „Möblierte Apartments mit mehr oder weniger Services haben einen klaren Vorteil gegenüber Hotels oder klassischen Wohnformen“. So wurde ein von BelForm ausgestattetes Haus in Stuttgart, das Urban Living der Gieag AG komplett, von einer lokalen Firma als Werkswohnungen angemietet und blieb auch zu Corona Zeiten zu 100% vermietet.  „Gleichzeitig sind auch „wohnnahe“ gewerbliche Wohnformen wie Serviced Apartments in Zeiten, wo Flexibilität in der Anmietung ganz groß geschrieben wird, eine wichtige Lücke zwischen einem Hotel-Zimmer und einer Wohnung. Mit gesetzlich vorgeschriebener Mindestmietdauer von teilweise sechs Monaten in der Wohnungswirtschaft kommen länger laufende Mietverträge für viele Zielgruppen, für die Flexibilität ein essentielles Kriterium ist, nicht in Frage“, sagt Oeckl und ist überzeugt, dass Mikrowohnen, Co-Living und Serviced Apartments Wohnformen sind, die aus unserer Welt nicht mehr wegzudenken sind – auch wenn sie durch Corona einen Dämpfer erlitten haben.

Beispiele von ipartment und anderen Betreibern in Deutschland zeigen: Ja es war eine handfeste Krise und der Lockdown hat Deutschland und die gesamte Hotellerie und Apartmentwelt in Angst und Schrecken versetzt. Doch dieser Schock dient der Branche nun als Brandbeschleuniger für wichtige Veränderungen und wird das Segment der Hotellerie und hotellerienahen Beherbungsbetriebe noch über viele Jahre prägen. Gleichzeitig hat sich der Nebel nach der Krise gelüftet und es hat sich gezeigt, dass gute Häuser mit attraktiven Angeboten und breiter Zielgruppenausrichtung richtig aufgestellt sind. Und durch die Krise manchmal noch etwas gelernt haben. „Corona hatte auch etwas Positives, wir haben viel experimentiert. Das hätten wir sonst nicht gemacht“, schließt Rincón ab. Auch Benjamin Oeckl ist sicher: „Projektentwickler oder Betreiber, die bereits vor der Krise ihr Apartment-Produkt mit dem Fokus auf Nutzerzufriedenheit, Qualität, schlanke Strukturen und Flexibilität entwickelt haben, können mit einer veränderten Nachfragesituation besser umgehen und sich an die neuen Herausforderungen schneller anpassen.“

Der Blog von BelForm beleuchtet vielseitige Themen rund um die Themen Mikro-Wohnen und Temporäres Wohnen

 

Der Autor
Benjamin Oeckl
Gründer und Geschäftsführer
BelForm