25.09.2020
Filip John

Zukunftsfähige Quartiersentwicklung zwischen Kaiserstraße und Luisenstraße in Offenbach

Lebensraum für Vielfalt:

Die LOUISA WOHN- UND WERKHÖFE verbinden gewachsenen Gewerbe-Altbestand mit Wohnungsneubau uns liefern damit eine zeitgemäße Antwort auf die Fragen der Zukunft oder: wie es gelingt, Innenstadt bezahlbar, nachhaltig und attraktiv machen

Schon das ehemalige Kolpinghaus stand an dieser Stelle für verantwortliches Leben und solidarisches Handeln: "Die LOUISAWOHN- UND WERKHÖFE werden diesen Geist fortführen", erklärt GSW-Geschäftsführer Filip John. Bei diesem Projekt in Offenbach reizt ihn besonders das Engagement in der Arbeitswelt, das Zusammenwirken unterschiedlicher Menschen und Kulturen, flächeneffizientes, ressourcenschonendes Bauen mitten im Metropolraum sowie der Einsatz die Eine Welt. Die Verbindung von bestehender Industriearchitektur und zeitgemäßem Wohnen schafft einen geschützten Lebensraum für alle Menschen, die mitten im geschäftigen Stadtzentrum von Offenbach gut leben, wohnen und arbeiten wollen.

Neben den Zusammenspiel von bezahlbarem Wohnraum und dem Erhalt der Schöpfung gilt es nicht erst seit CORONA einer weiteren Herausforderung zu begegnen: der (Wieder-)Verschmelzung von Wohnen und Arbeiten. Entgegen der Charta von Athen,die seit 1932 zu einer weitgehenden Funktionstrennung der Stadt geführt hat, gilt es mehr denn je, wichtige Lebensbereiche in eine neue Häuslichkeit zu überführen. Schon die Erfahrung aus der Geschichte lehrt, dass dies überall dort gelingt, wo es ein attraktives Habitat für vielfältig begabte Menschen gibt. Dazu bedarf es heutzutage aber weniger eines Dorfplatzes und einer Stadtmauer, als vielmehr eines zeitgemäßen Konzeptes für Wohn- und Arbeitsflächen. Hier bedeutet es, fußläufige Wegebeziehungen, eine hervorragende ÖPNV-Erschließung, eine leistungsfähige Internetanbindung und attraktive Services, in einem hochverdichteten urbanen Umfeld zusammenzubinden.

Den Anfang machte der 2016 Erwerb des innerstädtischen Ensembles der ehemaligen Seeger Lederwarenfabrik mit rd. 4700 qmGrundstück und unterschiedlichen Gebäuden mit rd. 5500 qm Mietfläche: 26 Wohnungen, 22 Gewerbebetriebe, Lager und 75Außenparkplätze. So interessant die vielfältige Mieterschaft von Arztpraxen, Architektur- und Ingenieurbüros bis hin zuTheaterrequisite und Künstlerateliers das Quartier auch macht, so problematisch stellten sich anfangs Drogenhandel und Kleinkriminalität auf dem bislang frei zugänglichen Areal dar.

Abgerundet wurde das Gelände 2017 durch den Zukauf von weiteren 1000 qm Grundstücksfläche des vormaligen Kolpinghauses.2018 nach dem Abriss mehrerer Gebäude entlang der Luisenstraße wurde die westliche Hälfte des Grundstücks frei für fast 4.900qm Neubaufläche in vier Baukörpern. Hier entstehen bis 2021 weitere 25 Wohnungen, 39 Apartments und 8 Gewerbelofts auf einer Tiefgarage. Schließlich wird bis 2023 ein Teil der historischen Industriearchitektur grundhaft saniert und erweitert. Damit werden 14 Gewerbeeinheiten mit rd. 2700 qm gesichert und hinzugewonnen.

Ergebnis dieser sukzessiven sechsjährigen Bestandsentwicklung wird ein Quartier sein, das in der Verbindung von Bestand und Neubau überzeugt - in der Abfolge von fußläufigen Innenhöfen, geschützten Stadtgärten und geräumigen Durchfahrten. Durchgroße Torzugänge an der Kaiserstraße und an der Luisenstraße findet tagsüber ein reger Austausch mit dem hochfrequenteninnerstädtischen Umfeld statt; durch kontrollierten Zugang außerhalb der Geschäftszeiten ist damit aber auch die nächtliche Ruhe und die nachbarschaftliche Vertrautheit innerhalb des geschlossenen Blockrandes sichergestellt.

Die Gestaltung der Häuser orientiert sich an der bestehenden Bebauung. Angelehnt an die Klinkerfassade vorhandener historischer Fabrikgebäudes erhalten verschiedene Bauteile der Neubauten eine Klinker-Verblendung. Die Einteilung der Fensterflächen mittels Sprossen sowie weitere differenzierte Detailausbildungen sollen den Industriecharakter zusätzlich erhalten, prägen und gleichzeitig das Quartier als homogene Einheit erlebbar machen.

Eine attraktive Freiflächengestaltung mit Garten-, Spiel- und Sitzflächen wird nicht nur das zuvor komplett versiegelte Geländeklimatisch, sondern die Wohn- und Aufenthaltsqualität des gesamten Viertels nachhaltig verbessern. Neben den Gemeinschaftsflächen wird es auch private Vorhöfe und Mietergärten geben, die den Erdgeschossflächen direkt zugeordnet sind.

Wesentlichter Aspekt für eine erfolgreiche Entwicklung ist aber Interaktion mit den Menschen im Quartier. Die bestehenden Mieter sollen durch die Bauaktivitäten so wenig wie möglich beeinträchtigt werden. Denen, die wegen der Baustelle aus- oder umziehen müssen, werden attraktive Angebote gemacht, damit sie bleiben können. Die neu Hinzuziehenden gilt es in die Mieterschaft zu integrieren. Verantwortlich für Beständigkeit und Willkommenskultur, für Verlässlichkeit und Integration ist Rico Kehrer, Immobilienverwalter mit Büro im Quartier. Schon für die Voreigentümer hat er die Mieter direkt vor Ort betreut, jetzt sorgt er im Auftrag des GSW für die Bewirtschaftung, die Kommunikation und die Lösung der alltäglichen Probleme. "An diesem Erfolgsmodell werden wir so schnell wohl nichts ändern." erklärt die GSW-Geschäftsführung, denn "Immobilienentwicklung im Bestand kann nur gelingen, wenn sich die Bewohner darin gut aufgehoben fühlen."

Der Autor
Filip John
Geschäftsführer
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH