Nach rund vier Monaten des Stillstands von März bis Juni erkennen wir in den vergangenen Wochen ein wieder leicht zunehmendes Investoreninteresse an der Assetklasse Hotel. Allerdings stellt die geringe Finanzierungsbereitschaft der Banken weiterhin einen Bottleneck dar. Auch aufgrund der daraus resultierenden höheren Eigenkapitalanforderungen der Banken beobachten wir einen recht deutlichen Anstieg der Renditen, und die noch Anfang dieses Jahres erzielbaren Spitzenrenditen von rund 3,2 % sind in weite Ferne gerückt. Die erzielbaren Spitzenrenditen pendeln sich momentan etwa im Bereich von 3,9 bis 4,0 % ein, wobei institutionelle Anleger auch gerne mal wieder die 5 % als Zielrendite äußern. Dies liegt auch an den nach den mietfreien „Corona-Monaten“ erhöhten Risikoaufschlägen der hotelaffinen Investoren sowie am spürbar geringeren Bieterwettbewerb, der letztendlich zu Preissteigerungen führte. Da Deutschland auch in dieser Krise mit großer Wahrscheinlich die schnellste Recovery schaffen wird, dürfte es seinen Ruf als „Safe Haven“ auch zukünftig verteidigen. Da überrascht es nicht, dass die Hotelmärkte, trotz aller Unsicherheiten, weiter im Fokus internationaler Investoren stehen.

Die Auslastung der deutschen Hotellerie hat sich vom absoluten Tiefstand im April mit unter 10 % inzwischen wieder auf circa 35 bis 40% im Juli erholt. Hotels in Destinationen, die sowohl im Business- als auch im Leisure-Segment nachgefragt sind und die keine große Abhängigkeit vom MICE-Geschäft oder von interkontinentalen Gästegruppen haben, berichten bereits wieder von Auslastungszahlen von teilweise über 50 % und somit einer Rückkehr in die operative Gewinnzone. Die Spitzenreiter unter den Top-7-Standorten sind aktuell Hamburg mit gut 45 % (Juli) und Berlin mit 36 % Auslastung (Juli).

Im Verlauf der Covid-19-Krise hat sich bestätigt, dass B- und C-Standorte aufgrund ihrer eher national geprägten Nachfragestruktur eine zügigere Erholungskurve vollziehen und teilweise Auslastungen über dem Bundesdurchschnitt erreichen (z. B. Dresden mit 54 % oder Münster mit 46 %). Im Investmentbereich wird diese Entwicklung allerdings noch nicht wieder honoriert, und so konzentrieren sich Investoren aktuell vornehmlich auf die Top-Städte.

Etwas besser stehen insbesondere Hotelgesellschaften mit günstiger Kostenstruktur dar, vorwiegend im Budget- und Midscale-Segment, die es vermehrt wieder in den Break-Even-Bereich geschafft haben und somit schneller aus der Krise zu kommen scheinen. Gleiches gilt für Häuser, die mehr freizeit-touristisch ausgelegt sind sowie Serviced Apartment-Konzepte.

Hinsichtlich neuer Hotelentwicklungen erleben wir aktuell eine „back to basics“-Bewegung. Das heißt der „Strategic Fit“ gewinnt wieder deutlich an Bedeutung. Die Erfolgsfaktoren Standort, Hotelkonzept und Hotelbetreiber rücken in den Vordergrund, und Investoren greifen wieder stärker auf bewährte Prüfmuster zurück, die in den Boomjahren vielleicht etwas vernachlässigt wurden. Wenn ein sehr guter Standort mit einem marktkonformen Hotelkonzept inklusive nachhaltigem Betreibervertrag und bonitätsstarkem Betreiber besetzt wird, rückt eine Finanzierbarkeit und am Ende auch eine Exit-Fähigkeit in greifbare Nähe – Mixed use ist hier sicherlich auch hilfreich. Unserer Wahrnehmung nach lässt die hohe Unsicherheit der vergangenen Monate langsam und in kleinen Schritten nach. Steigt die Beherbergungsnachfrage, wird sich auch der Hotelinvestmentmarkt wieder erholen und der Appetit der Investoren nach Hotels wird wieder steigen. Game Changer für eine schnellere Erholung wird am Ende aber vermutlich ein Impfstoff sein.

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