Mit einer Kaltmiete von durchschnittlich 16,40 Euro pro Quadratmeter ist München weiterhin die teuerste deutsche Metropole. Auch bei den Eigentumswohnungen gehört die Stadt an der Isar zu den Spitzenreitern – mit einem Plus von 171 Prozent des hedonischen Kaufpreises seit 2010.

Grund ist nach wie vor die hohe Beliebtheit und Wirtschaftskraft der bayerischen Hauptstadt sowie der damit verbundene enorme Nachfrageüberhang nach Wohnraum. Selbst in den umliegenden Gemeinden in Oberbayern ist dieser heutzutage nur schwer zu finden und die Attraktivität des Münchener Umlands als Wohnstandort steigt stetig. Zwar würde es sich anbieten, ungenutzte Gewerbeflächen in Wohnareale zu verwandeln. Doch dies scheitert leider zu oft an der Befürchtung der Gemeindeverwaltung, eine mögliche Quelle für Gewerbesteuereinnahmen zu verlieren. Zudem ziehen komplexe Genehmigungsverfahren Projekte in die Länge — mit den damit einhergehenden Kosten. Außerdem wird – gerade in München – die Möglichkeit einer Nachverdichtung oder Aufstockung mit kaum finanzierbaren Forderungen, zum Beispiel einer hohen Sozialquote mit langer Bindungsdauer, erschwert. Aber auch die Immobilienbranche selbst ist nicht frei von Verantwortung, vor allem aufgrund ihrer Trägheit, Bauprozesse zu digitalisieren und damit zu beschleunigen. Dort bleiben Potenziale oftmals ungenutzt.

Investoren gesucht

Die Lösung muss heißen, den Wohnungsbau schneller und einfacher zu denken. Umsetzbar ist dies durch konstruktive und lösungsorientierte Zusammenarbeit aus öffentlicher Verwaltung und der Immobilienbranche. Nur so wird es für beide Seiten langfristig zufriedenstellende Resultate geben.

Betroffen sind derzeit all jene Menschen, die in München und Oberbayern bezahlbaren Wohnraum suchen. Wenig verwunderlich, dass gerade bei den letzten Kommunalwahlen insbesondere die Münchener kein anderes Thema für so dringlich hielten wie die Thematisierung günstigerer Mieten.

Eine weitere Möglichkeit, um der Flächenknappheit zu begegnen, wären gemischt genutzte Quartierslösungen. Dies bedeutet, dass Wohn- und Gewerbebereiche vereinbar werden, einander produktiv ergänzen und somit nicht in Konflikt um Flächennutzung stehen. Für die Kommunen ist dies ebenfalls eine Grundlage, den lokalen Arbeitsmarkt durch Schaffung von Gewerbeflächen zu stärken und zusätzliche steuerliche Einnahmen zu generieren.

Doch auch hier gibt es Hürden: Derzeit gibt es nur eine Handvoll institutioneller Investoren und Projektentwickler, die sich auf die Realisierung beziehungsweise den Erwerb derartiger Projektentwicklungen spezialisiert haben.

Es besteht Handlungsbedarf

Das Beispiel des in Planung befindlichen Stadtquartiers „Hofmark am Olympiapark“ der ISARIA Wohnbau AG zeigt, wie eine sinnvolle Mischnutzung von Wohnen und Büro in einem gewerblichen Umfeld aussehen kann. Eine Voraussetzung für ein lebendiges Quartier ist die Ausgewogenheit zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Gerade im Norden Münchens gibt es im Umfeld des BMW-Werks noch Flächen, die sich für eine weitere Nutzung als Wohnareal oder auch als gemischt genutztes Quartier anbieten würden. Damit allein wird aber die Stadt München ihr Wohnungsproblem nicht lösen können. Immer mehr Menschen ziehen ins Umland, arbeiten aber weiterhin in München. Beispielsweise pendeln viele Arbeitnehmer von Rosenheim nach München ein. Diese Entfernung mag dem einen oder anderen Münchener schon fast wie eine andere Welt erscheinen. Doch für diese Beschäftigten muss eine praktikable und zumutbare Anbindung zwischen Wohnung und Arbeitsplatz geboten werden. Eine moderne Verkehrsinfrastruktur – kombiniert aus Individualverkehr und ÖPNV – ist langfristig einer der Lösungsbausteine.